سرقفلی یعنی مالی که شخص مستاجر علاوه بر مبلغ اجاره بها، از مستاجر دریافت میکند که در واقع همان مزدِ گشودنِ قفل است که البته داخل در کرایه نیست، به عبارتی دیگر همان حقِ آب و گل میباشد.
در اصطلاح حقوقی سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک در ابتدای اجاره از مستأجر میگیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد، که این وجه جدا از مال الإجاره میباشد.
مثلاً ممکن است شخصی دارای یک مغازه ای باشد که دارای یک میلیارد ارزش میباشد، حال ممکن است بخواهد این مغازه را اجاره بدهد، در این حالت ممکن است اجاره مغازه ماهیانه ۲۰ میلیون تومان باشد.
حال اگر مستاجر بخواهد سرقفلی این مغازه را هم در اختیار داشته باشد، باید در ابتدا مثلاً مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان به مالک پرداخت کند و ماهیانه نیز مبلغی را به عنوان اجاره نیز به او بپردازد .
که البته در این حالت مبلغ اجاره میتواند خیلی ناچیز باشد مثلاً ماهیانه مبلغ ۵۰۰ هزار توان نیز به عنوان اجاره خواهد پرداخت. سرقفلی با توجه به قوانین محدود یک موضوع تخصصی می باشد فلذا قبل از اقدام به شروع طرح دعوا حتما از طریق وکیل متخصص سرقفلی مشاورت نمایید برای مشاوره کافیست با شماره فوق تماس بگیرید.۰۲۱۸۸۱۴۰۸۰۸
تعریف سرقفلی در سال ۱۳۷۶
در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ اشاره شده است: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
در تبصره این ماده نیز گفته شده است: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.»
تبصره ۲ این ماده هم میگوید: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
مبنای سرقفلی چیست؟
در مورد اینکه مبنای سرقفلی چیست نظرات گوناگونی مطرح شده که البته اکثر فقهاء مبنای آن را اختیار مالکانه میدانند.
بنابراین حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد.
در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه تجارتخانه است.
سرقفلی بعد از فوت
سرقفلی حقی است برای مستاجر که بر مبنای قرارداد اجاره می باشد و قرارداد اجاره بعد از فوت مستاجر همچنان پابرجاست و در صورت فوت به وراث مستاجر می رسد که این نوع انتقال براساس قانون انتقال به غیر محسوب نشده و این انتقال صحیح بوده و برای مستاجر تخلف محسوب نمی شود.
شیوه های انتقال سرقفلی کدامند؟
انتقال براساس توافق قبلی
اگر در قرارداد سرقفلی راجع به نحوه انتقال سرقفلی، توافقی صورت گرفته باشد لازم است براساس توافق عمل کنند،
بنابراین در این حالت سرقفلی یک ملک، با میل و رغبتِ مالکِ سرقفلی به فرد دیگری منتقل میشود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
انتقال بدون توافق قبلی(انتقال قضایی)
گاهی اوقات ممکن است در قرارداد سرقفلی راجع به انتقال آن چیزی پیش بینی نشده باشد و مالک نیز راضی به انتقال آن به دیگری نباشد،
در این حالت اگر مستاجر اقدام به انتقال آن به شخص دیگری بکند، موجر میتواند با دادن دادخواست تنها با پرداخت نصف ارزش سرقفلی، آن را از مستاجر بگیرد. در این حالت که از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده میشود، انتقال قضایی نام دارد.
باید توجه داشت که دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت نبود حق انتقال، ممکن است سقوط نصف حق سرقفلی را در پی داشته باشد.
انتقال قهری: گاهی اوقات نیز ممکن است شخصی فوت کند و حق سرقفلی به صورت قهری به ورثه او منتقل شود.
آیا قوانین سرقفلی بعد از فوت شخص نیز مُجری خواهد بود؟
بله، در چنین حالتی تمامی ورثه در استفاده از این حق دارای حقوق مساوی خواهند بود؛ یعنی هریک از ورثه میتواند حق خود را فقط به ورثه دیگر منتقل نماید؛ چرا که ورثه نسبت به هم، غیر محسوب نمیگردند.
، حتی اگر در قرارداد اجاره راجع به این موضوع توافقی صورت نگرفته باشد یا مالک اجازه این کار را نداده باشد؛
بنابراین در صورتی که یکی از افراد ورثه بدون اطلاع دیگران اقدام به انتقال این حق به غیر بکند و این عمل او بدون اطلاع مالک بوده باشد، در این حالت مالک، میتواند دادخواستی مبنی بر بطلان سرقفلی را از دادگاه بخواهد.
در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار، سرقفلی مغازه او کاملاً ساقط میشود فقط در یک مورد در صورتی که مستاجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف نماید، نصف سرقفلی او ساقط میشود.
یعنی زمانی که مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی خود به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اقدام به این کار بکند، مالک میتواند با پرداخت نصف سرقفلی برابر نظر کارشناس مستأجر را تخلیه نماید.
