در اغلب روابط استیجاری همراه با سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در کنار تنظیم سند اجاره، سند صلح نیز تنظیم می‌شود که سند صلح گاهی بین دو مستأجر (مستأجر قدیم و جدید) گاهی بین مالک و مستأجر تنظیم می‌گردد. در این مبحث موارد تنظیم سند صلح سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به صورت مجزا بررسی می‌کنیم.
سند صلح سرقفلی چیست
تنظیم سند صلح در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
معمولاً در کنار اجاره‌نامه‌های تحت الشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یک سند صلح نیز خودنمایی می‌کند:
سند صلح مکمل اجاره‌نامه‌های دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه معمولاً از دو حال خارج نیست یا مصالح مالک و موجر عین مستأجره است یا مستأجر سابق، در صورتی که مصالح همان موجر باشد با احتمال خیلی بالایی مستأجر، سرقفلی عرفی را برای در اختیار گرفتن مورد اجاره به مالک اولیه پرداخت کرده است؛
اما اگر مصالح فردی دیگری غیر از مالک باشد در این صورت مصالح مستأجر قبلی مورد اجاره بوده است و موضوع اجاره‌نامه حق کسب و پیشه و تجارت، مستأجر سابق می‌باشد که با سند صلح به مستأجر جدید منتقل شده است
البته لازم به ذکر است حتی در صورتی که مصالح مستأجر سابق باشد نیز امکان دارد موضوع سند صلح علاوه بر حق کسب و پیشه سرقفلی نیز باشد با این توضیح که مستأجر اولیه در بدو انعقاد اجاره‌نامه مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک اولیه پرداخت کرده باشد
و این حق به همراه حق کسب و پیشه به مستأجر جدید با سند صلح واگذار شود اغلب در سند صلحی که برای انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق تنظیم می‌شود به اجاره‌نامه قبلی نیز اشاره می‌گردد مشاهده شده است
که در زمان انتقال حق کسب و پیشه بعضاً در سند صلح به جای مستأجر سابق اسم مالک قید شده است؛ لذا ملاحظه محتوای سند صلح می‌تواند روشنگر این مهم باشد که سند صلح جهت انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق بوده یا شامل سرقفلی نیز می‌شود.
سند صلح سرقفلی همراه اجاره‌نامه‌ها قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در صورتی که موجر سرقفلی محل را به طریق صحیح شرعی به مستأجر واگذار نموده باشد معمولاً این واگذاری در قالب سند صلح انجام می‌گیرد
و طی آن مالک کلیه حق و حقوق عرفی، شرعی، قانونی و قراردادی خود از جمله سرقفلی را در حق مستأجر صلح می‌نماید ناگفته پیداست که حتی تنظیم این سند نیز نمی‌تواند موجب استمرار رابطه استیجاری شود؛
چرا که مورد اجاره مطابق ماده ۳ به محض انقضاء مدت مرتفع شده و قابل تخلیه است که برابر تبصره ۲ ماده ۶ قانون مورد بحث مستأجر هنگام درخواست تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. از این رو صرفاً در صورت وجود شروط مندرج در مواد ۷ و ۸ قانون ما‌نحن‌فیه ادامه رابطه استیجاری امکان‌پذیر است؛
اما وجود صلح‌نامه در کنار اجاره‌نامه هرگونه احتمال کتمان دریافت سرقفلی را منتفی می‌کند و مستأجر به استناد آن می‌تواند در صورت طرح دعوای تخلیه سرقفلی محل را به قیمت عادله روز مطالبه نماید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و صلح سرقفلی
چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می‌گردد تا قبل از رفع بازداشت دعوا الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قابل استماع نیست.
در خصوص دعوای خواهان (ع.) و (م.) و (س.) و (م.) و (ه.) و (خ.) همگی (ه.) و (ف.م.) با وکالت (ج.ج.) و (م.ز.) به طرفیت خوانده دعوا (الف.ن.) به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات جزء پلاک ثبتی ۱۱۵۳۰۸/۳ و پاسخ استعلام ثبتی شماره ۲۳۵۳ مورخ ۲۸/۱/۹۱ اداره ثبت جنوب غرب تهران؛ نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مبتنی بر قرارداد عادی مزبور است
که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و به‌موجب آن خوانده شش‌دانگ حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی یک باب دفتر پلاک ثبتی مزبور با کلیه متعلقات و ملحقات مذکور در توافق‌نامه مستند دعوا را در راستای اجرای طرح عمومی و عمرانی به شهرداری واگذار و بهای روز آن دریافت نموده است
و هرچند مالک پلاک مذکور می‌باشد اما منشأ تصرفات خواهان‌ها ناشی از توافق و قرارداد اجاره ۱۵/۱۱/۶۰ صورت پذیرفته و لزومی به اذن مالک ندارد و خوانده متعهد گردیده با توافق در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و مبادرت به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و حقوق کسبی اقدام نمایند
که در تاریخ مقرر امتناع نموده است و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال، اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فی‌مابین بر عهده فروشنده است
که با تهیه استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذی‌صلاح موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید و پس از تهیه مقدمات از خواهان بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید و با توجه به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است و از آن جمله تنظیم سند انتقال است.
لذا در صورت امتناع هریک از طرفین طرف دیگر می‌تواند از طریق مراجعه به مراجع قضائی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد و عدم حضور یک طرف در دفترخانه با فرض فراهم شدن موجبات انتقال موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله برای طرف دیگر نخواهد شد.
بنا بر مراتب و با توجه به ماهیت قرارداد فی‌مابین متداعیین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی ایادی آن‌ها و نحوه استیفای ید مشارالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات مواد ۱۹۰ و ۷۵۲ قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله موردنظر
و اهمیت آن‌ها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معامله فی‌مابین طرفین من جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق می‌باشد و نظر به اینکه مدلول قرارداد بنا به قواعد صحت و لزوم معاملات و اجرای تعهدات و عنایتاً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۷۶۰ قانون مدنی بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها نافذ و لازم‌الاتباع است
و طرفین مکلف اند تعهدات مصرح و نتایج حاصله از آن به‌موجب قانون و عرف که بر اساس اصل حاکمیت اراده قبول نموده‌اند ایفاء و اجرا نمایند و با توجه به اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خوانده ابراز نشده،
فلذا دادگاه به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ ۲۲۰ و ۲۲۳ و ۲۲۵ و ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۳۷۶ و ۳۸۱ و ۷۵۲ و ۷۵۸ و ۷۶۰ قانون مدنی و مواد ۱ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۵ لایحه قانونی تملک اراضی و املاک برای طرح‌های عمومی و نظامی حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد.
ضمناً خوانده از باب تسبیب و مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۱۵ و ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی مکلف به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان می‌باشد. رأی دادگاه حضوری محسوب و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
پرسش: حکمی به تخلیه محل مسکونی صادر و قطعی و لازم‌الاجرا شده است محکوم‌علیه مدعی تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت رأی با خواهان سابق گردیده
و به منظور اثبات ادعا به نوشته عادی منتسب به امضای محکوم‌له استناد نموده و با تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را به‌عنوان محل کسب تقاضا کرده است.
آیا در این صورت توقیف و یا تأخیر و ابطال اجراییه مجوز قانونی دارد یا نه؟ و آیا دادگاه باید به ماهیت ادعای جدید و اصالت سند ابرازی رسیدگی کند و حکم به تنظیم سند اجاره صادر نماید یا خیر؟
نظر اول
مورد از مصادیق مواد ۲۹ و ۳۰ قانون اجرای احکام مدنی بوده و محکوم‌علیه در واقع از جهت اکتفاء موضوع اجراییه نسبت به اقدامات اجرایی معترض است و دادگاه صادرکننده رأی باید مطابق مواد بالا به اعتراض او خارج از نوبت رسیدگی و حسب مورد یا از اقدامات اجرایی جلوگیری و یا اعتراض محکوم‌علیه را مردود اعلام نماید.
نظر دوم
مورد منطبق با مواد ۷۷۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی بوده و تنها تحت عنوان دستور موقت قابل رسیدگی است.
نظر سوم که به اکثریت آرا اعلام شده است.
مورد از مصادیق مواد ۲۹ و ۳۰ قانون اجرای احکام مدنی نیست چون مواد مذکور ناظر به اختلافاتی است که از اجمال و ابهام رأی حاصل می‌شود در حالی که موضوع مورد بحث مربوط به اجمال و ابهام دادنامه نیست بلکه ادعای منتفی شدن موضوع اجراییه مطرح است.
استناد به مواد ۷۷۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی و استفاده از دستور موقت هم وقتی جایز است که معطوف به ماده ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی باشد به عبارت دیگر مستند قانونی دعوا یاد شده ماده اخیرالذکر است
و دادگاه به تجویز ماده ۲۴ قانون مرقوم می‌تواند با توقیف و یا تأخیر و یا قطع و یا تعطیل اجراییه نسبت به دعاوی محکوم‌علیه رسیدگی فوری و خارج از نوبت نماید و چنانچه با اثبات اصالت سند صحت ادعا مبنی بر تحقق عقد جدید محرز گردید
حسب مورد یا دستور صدور اجراییه علت انتفاء موضوع و اینکه دیگر موجبی برای عملیات اجرایی نیست آن را سالبه به انتفاء موضوع اعلام و دستور پایانی پرونده را بدهد و اگر محکوم‌علیه معترض ضمن دادخواست خواهان دعوا دیگری فرضاً الزام به تنظیم سند رسمی شد با احراز مراتب فوق نسبت به آن خواسته نیز به صدور حکم مبادرت نماید.
طرح دعوای تخلیه ملک در ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: حکم به تنظیم سند رسمی اجازه محل کسب به درخواست مستأجر صادر و قطعی شده است رسیدگی به تقاضای تخلیه همان ملک از ناحیه مالک چه قبل از درخواست صدور اجراییه نسبت به رأی سابق و چه بعد از آن چگونه خواهد بود؟
نظریه اتفاقی که در تاریخ ۲۳/۱۲/۶۳ اعلام شده است.
اگر حکمی به تنظیم سند اجاره رسمی صادر و قطعی شده باشد درخواست تخلیه از ناحیه ملک به علت تخلف مستأجر قابل استماع و رسیدگی خواهد بود چون در فرض تنظیم سند و عدم انقضاء مدت اجاره نیز تخلف مستأجر موجب استحقاق مالک برای فسخ و تخلیه عین مستأجره می‌شود؛
بنابراین به طریق اولی قبل از تنظیم سند نیز استحقاق موجر برای تخلیه محرز است و به دعوا تخلیه در این مورد می‌بایست رسیدگی شود. اگر درخواست تخلیه ناشی از تخلف مستأجر نبوده، بلکه به علت احتیاج شخصی و تجدید بنا باشد
رسیدگی به دعوا تخلیه موقوف به تعیین تکلیف در مورد حکم تنظیم سند خواهد بود به این معنی که اگر درخواست اجرایی نشده باشد مالک یا مستأجر حسب مورد باید تقاضای اجراییه نماید و اگر در مقام اجرای حکم تنظیم سند مستأجر حاضر به تنظیم سند نشود
طبق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر در این خصوص دادگاه به درخواست مالک دستور تخلیه می‌دهد و اگر سند تنظیم شد پس از انقضاء مدت دعوا تخلیه شنیده خواهد شد و مادام که این تشریفات انجام نپذیرفت دعوا تخلیه مسموع نخواهد بود؛ زیرا حکم قطعی لازم‌الاجرا تنظیم سند باید عملی شود
و مادام که عملی شدن یا نشدن آن معلوم نیست درخواست تخلیه قابل استماع نمی‌باشد و چنانچه اجرا نشدن حکم تنظیم سند ناشی از فعل مستأجر باشد راه تخلیه به طریق قانونی، یعنی مطابق ماده ۹ قانون مذکور برای مالک وجود دارد و نیازی به دادخواست تخلیه ندارد.
ابطال سند صلح سرقفلی
در موردی که انتقال سرقفلی از طریق مزایده و به‌موجب حکم دادگاه بدوی بوده، تقاضای ابطال سند سرقفلی مستلزم نقض دادنامه و ابطال عملیات اجرایی است و این امر از صلاحیت محاکم هم‌عرض دادگاه صادرکننده رأی خارج است و مطابق روال قانونی پیش‌بینی شده در صلاحیت دادگاه اجراکننده و صادرکننده رأی است.
رأی شعبه ۲۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دادخواست آقای (ف.ن.) به وکالت از آقای (ع.ب.) به طرفیت خانم (م.و.) و آقای (ع.م.) به خواسته صدور حکم محکومیت خواندگان به ابطال سند رسمی شماره ۹۱۳۸۰- ۱۶/۱۲/۸۹ دفترخانه ۱۶۴ تهران و مطالبه خسارات قانونی با توجه به اوراق پرونده وکیل خواهان اظهار نمود
موکل من صاحب سرقفلی به میزان ۵/۱ دانگ از شش‌دانگ موضوع سند رسمی اجاره ۳۳۳- ۲۵/۳/۵۶ دفترخانه ۱۶۴ تهران است و در اجرا] ی[ دادنامه شماره ۱۵۰-۲۷/۳/۸۵ شعبه ۱۹ دادگاه حقوقی تهران با موضوع محکومیت موکل به پرداخت دو میلیارد و بیست و پنج میلیون ریال منافع متعلق به موکل به مزایده گذاشته شد
و ۵/۴۴ سهم از یکصد سهم از ۵/۱ دانگ از شش‌دانگ سرقفلی به فروش رفت و خوانده دوم مالک ملک سند اجاره آن را خریداری نمود و سند موضوع دعوی به نام وی صادر شد به لحاظ عدم رعایت مقررات در مزایده و منتهی به صدور سند رسمی انتقال منافع به خوانده دوم تقاضای صدور حکم می‌گردد
دادگاه آقای ق.ص. وکیل خوانده اول و آقای ع.ک. وکیل خوانده دوم معرفی و اظهار نمودند آنچه وکیل خواهان ادعا می‌نماید مربوط به عملیات اجرایی یک رأی صادره از دادگاه دیگر است
و مزایده نیز مطابق قانون انجام و به محکوم‌علیه (خواهان) ابلاغ و خوانده دوم با اولویت مالکیت در ملک مال موضوع مزایده را خریداری نمود. پس از بررسی و نظر به دفاعیات وکلا خواندگان منشأ صدور سند رسمی صلح سرقفلی صدرالذکر عملیات اجرائی شعبه دادگاه مذکور بوده که این دادگاه مجاز به دفاعیات در آن نمی‌باشد
صرف‌نظر از آن موجب قانونی ابطال سند سرقفلی موضوع خواسته ارائه نگردید و دعوی فاقد ادله اثباتی است ]و[ محکوم به رد اعلام می‌گردد.
رأی شعبه ۱۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (ف.ن.) به وکالت از طرف آقای (ع.ب.) به طرفیت ۱٫ خانم (م.) و ۲٫ آقای (ع.م.) نسبت به دادنامه شماره ۷۷۵ مورخ ۱۵/۸/۹۰ صادره از شعبه ۲۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم به رد دعوی تجدیدنظر
خواه به خواسته الزام خواندگان دعوی بدوی (تجدیدنظر خواندگان) به ابطال سند رسمی انتقال به شماره ۹۱۳۸۰ مورخ ۱۶/۱۲/۸۹ دفترخانه شماره ۱۶۴ تهران و مطالبه خسارات قانونی صادر شده است
نظر به جمیع اوراق و محتویات پرونده بدوی و لوایح اصحاب دعوی در مرحله تجدیدنظر و با احراز اینکه انتقال سرقفلی از طریق مزایده و به‌موجب حکم صادره از شعبه ۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران بوده و ابطال سند انتقال مستلزم نقض دادنامه اصدار یافته از طرف شعبه ۹ دادگاه عمومی تهران و ابطال عملیات اجرای می‌باشد
و این از حدود صلاحیت محاکم عمومی هم‌عرض دادگاه صادرکننده رأی خارج است و در صورت اعتراض به مزایده به هر جهت مرجع رسیدگی به اعتراض دادگاه مجری عملیات اجرایی و به عبارت دیگر، دادگاه صادرکننده رأی و یا قائم‌مقام دادگاه مزبور می‌باشد و در هر دو حالت دادگاه بدوی صادرکننده رأی مجاز به ابطال سند سرقفلی مورد ادعای خواهان نیست علی‌هذا و با توجه به اینکه تجدیدنظر
خواه دلیلی که نقض دادنامه مصدوری را ایجاب نماید ابراز ننموده و دادنامه صادره از حیث استدلال صحیحاً صادر ولیکن صدور حکم به رد دعوی با کیفیت دعوی مطروحه منطبق نیست بنابراین دادگاه در این قسمت و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه صادره را نقض و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان بدوی را صادر می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
بهترین وکیل سرقفلی
با توجه به اینکه قانون سرقفلی بسیار پیچیده بوده و صرفا متکی به مواد قانونی کافی نیست و بایستی توسط وکیلی که متخصص به امور حقوقی و سرقفلی است کمک گرفت چون در رویه عملی نتیجه کار را وکیلی می تواند تعیین کند که علاوه بر سواد حقوقی تجربه وکالتی خوبی داشته باشد تا بتواند بر اساس تخصص و تجربه خود کارگشای امور موکل خود باشد.