بیتردید همکاران و سایر حقوق دانان عزیز و ارجمند از روند رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع مطلع هستند؛ اما با توجه به کسرت سؤالات مراجعین به دفتر که مشتاق و علاقمند به آگاهی از روند رسیدگی به دعاوی هستند در این قسمت برای اطلاع و آگاهی این عزیزان به طور خلاصه روند رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع به خصوص مواردی نظیر انتقال سرقفلی بدون اجازه صاحب ملک، واگذاری سرقفلی به غیر، مالیات حق سرقفلی و نمونه قرارداد واگذاری سرقفلی در این حوزه توضیح داده شده است.
انتقال سرقفلی بدون اجازه صاحب ملک
صرفنظر از صراحت ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ عدم رضایت مالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع، شرط عقلی است؛ چرا که درصورت رضایت مالک به انتقال، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرایند طولانی، وقتگیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست، کما اینکه در عرف نیز مرسوم است اغلب مستأجرین به جای استفاده از شیوهی پیشبینی شده در ماده ۱۹ قانون یاد شده با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان «حق مالکانه» اقدام به جلب رضایت مالک میکنند. بنابراین، درصورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست؛ لیکن جلب رضایت مالک به شیوه معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقلالیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه میکند به شدت خطرناک است و میتواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به دنبال داشته باشد و مشاهده شده است که معمولاً این شیوه مورد سوءاستفاده برخی مالکین قرار میگیرد بهطوریکه در بدو مراجعه مستأجر برای کسب رضایت انتقال، شفاهاً با درصد یا نسبتی از مبلغ فروش واقعی اعلام موافقت میکنند؛ اما بعد از انجام انتقال به طرق مختلف با زیادهخواهی و تهدید به طرح دعوی تخلیه درصدد آزار و اذیت مستأجر برمیآید. بنابراین، چنین طریقی برای انتقال به هیچ وجه پیشنهاد نمیشود.
آنچه مسلم است اینکه صرف عدم رضایت مالک این شرط را مرتفع نمیکند؛ چرا که اگر مالک راضی به انتقال به غیر نباشد؛ ولی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر و تحویل ملک گردد باز موضوع این شرط محقق نخواهد شد. بنابراین، لازمه ادامه طرح دعوی تجویز انتقال منافع این است که مستأجر علاوه بر عدم رضایت به انتقال، شخصاً نیز حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نباشد. از اینرو این شرط برخلاف شرط سابق برای طرح دعوی تجویز انتقال الزامی نیست بلکه ادامه دعوی و صدور حکم مستلزم این شرط است؛ چه اگر مالک در طول دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد ادامه دعوی موضوعیت خود را از دست خواهد داد. گرچه دادگاهها با اعلام مالک به پرداخت حق کسب و پیشه به هر دو مورد حکم صادر مینمایند و خواسته تجویز انتقال منافع مستأجر را به عدم پرداخت حق کسب و پیشه مشروط مینمایند.
مالیات حق واگذاری سرقفلی
در مواردی که حقوق کسب یا پیشه یا تجارت تعیین میشود آیا دادگاه و یا اجرا مکلف به احتساب و کسر مالیات نسبت به سرقفلی مورد حکم است یا نه؟
نظریه که به اتفاق آراء در تاریخ ۲۲/۱۰/۱۳۶۲ اعلام شده است.
اصولاً اخذ مالیات از وظایف دادگاه و اجرای آن نیست و معمولاً مالیات سرقفلی توسط ذیحسابی دارایی در بانک احتساب و کسر میشود و دادگاه و دفتر آن در اینخصوص تکلیفی ندارد مگر آنکه تقاضای اداره دارایی مبنی بر کسر مالیات مستند به رأی مرجع ذیصلاح باشد که در اینصورت اجرای دادگاه به مفاد آن عمل خواهد کرد.
واگذاری سرقفلی به غیر
- دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۰۳۵
- تاریخ: ۱۷/۸/۱۳۹۱
مرجع رسیدگی: شعبه۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رأی دادگاه
درخصوص دادخواست خواهانها آقایان (ع.ب.) و (الف.ت.) و (الف.ف.) و (ق.الف.) با وکالت آقای (م.ح.) به طرفیت خواندگان خانم (ه.) و آقایان (ن.) و (ه.) شهرت هر دو (ش.) و خانم (ه.الف.) و آقای (س.م.) و آقای (ح.م.) به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند سرقفلی و حق کسب و پیشه سهدانگ مربوط به دو باب مغازه و رستوران و کلیه خسارات قانونی و دادخواست خواهانها خانمها (ه.الف.) و (ه.ش.) آقایان (ن.) و (ه.) شهرت هر دو (ش.) به طرفیت خواندگان آقایان (ع.ب.) و (الف.ت.) و (الف.ف.) و (ق.الف.) و (س.) و (ح.) هر دو (م.) به خواسته دادخواست تقابل مربوط به پرونده کلاسه ۸۴/۷۲ شعبه ۳۱ به خواسته تخلیه به علت انتقال به غیر بدون مجوز قانونی و کلیه خسارت قانونی، نظر به اینکه درخصوص دادخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر دادگاه طی دادنامه شماره ۸۷۰۰۱۰۲۹-۲۸/۱۰/۸۷ آن را پذیرش و حکم تخلیه عین مستأجره و پرداخت حق کسب و پیشه به میزان ۷۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال از ناحیه خواهانها تقابل صادر شد که مورد اعتراض خواهان تنظیم سند شد؛ لکن شعبه محترم تجدیدنظر طی دادنامه شماره ۸۹۰۰۰۳۵۰-۳۰/۵/۸۹ آن را تأیید نمود. لکن تاکنون از ناحیه خواهانهای تقابل مبلغ حق کسب و پیشه تعرفه نشده و مهلت مقرر قانونی منقضی شده و حتی شخص خانم (ه.الف.) صرفنظر از وضعیت مالکیت وی، که خودش در اظهارات جلسه دادرسی اعلام نمود فرزندان مالکیت رقبه موصوف را به او دادند، در باب حق کسب و پیشه به صراحت به عدم پرداخت آن اذعان داشت و برابر استعلام مورخ ۱۷/۱/۸۴ از مرکز ثبتی که واحد ثبتی طی پاسخ شماره ۴۴۰۴-۲۰/۱۲/۸۴ آقای (م.ش.) مورث خواندگان تنظیم سند اعلام و اینکه عین مستأجره از پلاک ثبتی ۲۰۷۴ فرعی از ۶۹۳۳ اصلی بخش دو تهران قرارداد اجاره رسمی شماره ۸۰۱۸۹-۳/۳/۵۶ دفترخانه ۲۵۲ تهران منعقده فیمابین (م.ش) (مورث خواهانهای تخلیه) به عنوان مؤجر و (ح.) و (ع.الف.) به عنوان مستأجر صلحنامه ۸۷۷۴۱-۲۶/۲/۵۸ دفترخانه ۲۵۲ تهران فیمابین آقایان (ح.) و (الف.) و (س.م.) قرارداد عادی ۱/۱۱/۷۱ منعقد فیمابین آقای (س.م.) و خواهانهای تنظیم سند (ردیف اول لغایت چهارم) که طی آن آقای (س.م.) سه دانگ منافع عین مستأجره را به خواندگان مزبور واگذار نموده است که خواهانهای تنظیم سند به انتقال سه دانگ منافع عین مستأجره اقرار نمودند.
با توجه به حکم تخلیه و عدم واریزی مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده توسط هیأت کارشناسان در فرجه قانونی (سهماهه و شش ماهه) و کان لم یکن تلقی شدن رأی تخلیه و اکنون موضوع تنظیم سند اجاره مطرح که در دادنامه فوقالاشاره مفتوح باقی مانده بود که وکیل خواهانها تنظیم سند رسمی در لایحه ثبتی شماره تقدیمی اظهارات جلسه دادرسی به اینکه موکلینش به مدت ۲۳ سال بر رقبه موصوف ساکن و درخصوص همین ماللاجاره در سال ۸۱ تعدیل اجارهبها انجام شده، لذا دادگاه با توجه به شرح فوق که مربوط به سهدانگ پلاک موصوف میباشد و سهدانگ در مالکیت خواندگان تنظیم سند نمیباشد اکنون برابر ماه ۱۹۸ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم به تجویز انتقال منافع سه دانگ مشاع از شش دانگ مورد اجاره رسمی آقای (س.م.) از مورد اجاره موصوف و تنظیم سند رسمی انتقال منافع به نام خواهانهای تنظیم سند در دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا قائممقام آن با اجاره بها تعدیل شده، استنادی ابرازی وکیل خواهان تنظیم سند صادر و همچنین خواندگان بالمناصفه به پرداخت مبلغ ۶۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و حقالوکاله وکیل برابر تعرفه صادر مینماید. رأی صادره نسبت به خواندگان آقایان (س.) و (ح.) شهرت هر دو (م.) غیابی و پس از ابلاغ ظرف بیست روز قابل واخواهی در این محکمه و سپس ظرف بیست روز قابل اعتراض در محکمه محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد و نسبت به سایرین حضوری و پس از ابلاغ ظرف بیست روز قابل اعتراض در محکمه محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
نمونه قرارداد واگذاری با توقیف و فروش سرقفلی:
«ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی »
ریاست محترم اجرای احکام دادگاه عمومی حقوقی
سلام علیکم؛
موضوع: ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
احتراماً؛ عطف به پرونده کلاسه اجرایی به شماره بایگانی ……………………… نظر به دستور آن مقام محترم نسبت به توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک باب مغازه متعلق به محکومعلیه پرونده کلاسه ……………………… در مقابل «محکومبه» به مبلغ ………………… استدعا داریم، دستور فرمایید جهت عملی شدن مراحل اجرا و مزایده ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فوقالذکر با جلب نظر کارشناسی مشخص گردد.
با تجدید احترام
وکیل محکوم له
مبحث اول: آرای دادگاههای بدوی و تجدیدنظر
- پرداخت سرقفلی و ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرتالمثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶
در صورتی که مدت اجاره محل کسب مشمول قانون سال ۱۳۷۶ منقضی شده باشد؛ لیکن موجر سرقفلی یا ودیعه مستأجر را برای تخلیه کردن ملک پرداخت نکرده باشد و مستأجر نیز پس از انقضای مدت از ملک استفاده نکرده باشد، موجر تا تاریخ پرداخت ودیعه مستحق اجرتالمثل نیست.
شماره دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۰۴۲
تاریخ: ۲۱/۸/۱۳۹۱
رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دعوی آقای (ر.ق.) به طرفیت آقای (ف.د.) به خواسته مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ ۲۰/۷/۸۷ وفق نظریه کارشناس تأمین دلیل به مبلغ چهل و هفت میلیون تومان با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خواهان توضیحاً اظهار داشته مطابق صورتجلسه مورخ ۲۰/۷/۱۳۸۷ (زمان ابلاغ اجراییه تخلیه مغازه) مغازه موکل در تصرف خوانده بوده و تا تاریخ ۱۲/۹/۹۰ چهل و هفت میلیون تومان برآورد گردیده است؛ خوانده حتی پس از اجرای حکم در مورخ ۱۳/۷/۹۰ مجدداً مغازه را مقفول نموده مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضای مدت مذکور مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد موجر برای مدت مذکور مستحق اجرتالمثل خواهد بود اگرچه استیفای منفعت ننموده باشد… و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را نموده است. دادگاه توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز مالکیت خواهان نسبت به مغازه پلاک ثبتی ۳۲۹۶۶ فرعی از ۲۳۹۸ اصلی قطعه ۱۱ مجزی شده از ۲۵۰۱ فرعی بخش ده تهران بنا بر پاسخ استعلام ثبتی و کپی مصدق سند مالکیت و تصرفات خوانده در مغازه پلاک ثبتی مرقوم بنا بر سایر مستندات ابرازی و اینکه مطابق ماده مذکور عقد اجاره به محق انقضاء مدت برطرف میشود و اگر مستأجر بدون اذن مالک به تصرفات خود ادامه دهد موجر مستحق مطالبه اجرتالمثل خواهد بود.
با عنایت به اینکه خواهان با تقدیم درخواست و شکایت کیفری نسبت به ادامه تصرفات خوانده بعد از انقضاء مدت اجاره، تخلیه آن و عدم رضایت خود را اعلام و مطالبه اجرتالمثل کرده است و نظر به اینکه کارشناس تأمین دلیل میزان اجرتالمثل ایام تصرفات خوانده از تاریخ ۲۰/۷/۸۷ تا ۱۲/۹/۹۰ را مبلغ چهل و هفت میلیون را برآورد و اعلام کرده است و خوانده با وصف ابلاغ اخطاریه و استحضار از وقت رسیدگی و دعوی مطروحه در جلسه دادگاه حاضر نشده و دفاع، ایراد و تکذیبی نسبت به دعوی خواهان و مستندات ابرازی وی به عمل نیاورده و دلیلی بر مشروعیت تصرفات خویش و اذن از ناحیه خواهان و برائت ذمه خود ارائه نکرده است؛ فلذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد تشخیص به استناد ماده مرقوم از همان قانون و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ چهل و هفت میلیون تومان بابت اصل خواسته و مبلغ ۸۴۰/۹۴۷ تومان بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۱٫۲۴۸٫۰۰۰ تومان بابت حقالوکاله در حق خواهان صادر و اعلام مینماید رأی صادره غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه دادگاه سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدید استان تهران میباشد.
رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی وند
رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص واخواهی آقای (ف.د.) با وکالت آقای (ن.الف.) به طرفیت آقای (ر.ق.) نسبت به دادنامه شماره ۰۸۲۲- ۱۵/۱۱/۹۰ موضوع پرونده کلاسه ۹۰/۱۹۰/۰۸۰۰ توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده اظهارات وکیل واخواه و مستندات ابرازی از ناحیه ایشان و نظر به اینکه هرچند مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود… اما رابطه استیجاری فیمابین طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بوده و طبق ماده ۴ قانون مذکور در صورتی که موجر مبلغی بهعنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر است در مانحن فیه پس از صدور اجرائیه تخلیه مورخ ۱۳/۷/۹۰ صورت گرفت و واخوانده سرقفلی واخواه را در تاریخ ۴/۵/۱۳۹۰ به صندوق دادگستری تودیع کرده است؛ بنابراین واخوانده با توجه به عدم تودیع سرقفلی واخوانده تا مورخ مذکور مستحق مطالبه اجرتالمثل نبوده است. دادگاه بنا به مراتب مرقوم واخواهی مشارالیه را تا تاریخ مذکور وارد دانسته ضمن فسخ دادنامه شماره فوقالذکر به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان تا مبلغ ۴۰۶٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال صادر و اعلام مینماید و اما نسبت به مبلغ ۶۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال با توجه به اینکه واخواه دلایل و مدارکی که موجبات فسخ و گسیختن دادنامه شماره مرقوم را فراهم آورد ارائه نکرده است و دادنامه مذکور وفق مقررات قانونی صادر و از لحاظ رعایت تشریفات رسیدگی هم خدشهای بر آن وارد نمیباشد؛ فلذا دادگاه ضمن رد واخواهی نامبرده دادنامه شماره مرقوم را تا مبلغ مارالذکر عیناً تأیید مینماید بدیهی است میزان هزینه دادرسی حقالوکاله وکیل بر مبنای مبلغ مذکور محاسبه خواهد شد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی وند
فروش و توقیف سرقفلی در نشستهای قضائی
چگونگی اجرای حکم بدوی متقنن حق کسب و پیشه در صورت عدم تناسب با نرخ عادلانه روز
پرسش: در صورتی که بخشنامه شورایعالی قضائی ۱ دائر به حذف مرحله پژوهش مراعات گردد و حکم پژوهشی و سرقفلی تعیین شده در آن قابلیت اجرا نداشته باشد حکم بدوی متضمن حقوق کسب و پیشهای که با نرخ عادله روز تناسب ندارد چگونه اجرا میشود؟
نظریه که به اتفاق آرا در تاریخ ۱۲/۸/۶۲ اعلام شده است.
چنانچه به موجب بخشنامه شورایعالی قضائی رسیدگی پژوهشی کانلم یکن تلقی گردد و سرقفلی تعیین شده در حکم پژوهشی لحاظ نشود چون در این صورت سرقفلی مرحله بدوی متناسب نرخ روز نیست با توجه به روح ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ ناگزیر باید معتقد بود که مهلت سه ماهه برای پرداخت سرقفلی از تاریخ ابلاغ رأی بدوی که قطعی بوده آغاز گردیده و چنانچه در آن تاریخ ظرف سه ماه سرقفلی پرداخت و یا ایداع نشده باشد به علت شمول مزبور زمان سه ماهه رأی بدوی نیز ملغیالاثر است.
تکلیف سرقفلی در صورت فوت مستأجر
پرسش: چنانچه مستأجر محل کسب فوت کند ورثه نسبت به مورد اجاره و سرقفلی چگونه میتواند حق خود را استیفا نمایند؟
نظریه که به اتفاق آرا در تاریخ ۲۸/۸/۶۲ اعلام شده است.
در حالت مذکور ورثه یا باید به تصرفات استیجاری ادامه دهند و مشترکاً از منافع مورد اجاره استفاده نمایند و یا اگر بخواهند حق خود را از سرقفلی استیفا کنند در فرض داشتن حق واگذاری با فروش سرقفلی وجه حاصل از آن را بین خود تقسیم نمایند و در صورت فقدان حق انتقال به استناد ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر از دادگاه تجویز انتقال منافع را خواستار شوند و از این طریق مبادرت به فروش سرقفلی کنند.
فروش و توقیف سرقفلی در نظریههای مشورتی
- اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجارهنامه
پرسش: چنانچه در اجارهنامهای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر میتواند حق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟
در مورد مسئله فوق کمیسیون مشورتی حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ چنین اظهارنظر کرده است:
با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده بنابراین چنانچه در اجارهنامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور میباشد و بلااثر است.
نظریه مشورتی مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه
روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه
اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تعهد نماید که در زمان تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی ندارد این تعهد بیاثر است.
پرسش: اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تصریح نماید که وجهی از بابت سرقفلی به موجر نپرداخته است و هنگام تخلیه مورد اجاره حق دریافت سرقفلی را ندارد آیا این امر مسقط حق سرقفلی او خواهد بود یا نه؟
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق میگیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست، بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستأجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت سرقفلی را ندارد طبق مواد ۱۵ و ۳۰ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هیچ یک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند.
نظریه مشورتی شماره ۱۶۹۹/۷ مورخ ۲۰/۴/۶۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه
