مراحل عملی انجام کارشناسی سرقفلی توسط کارشناس دادگستری

دعوای اثبات مالکیت در قوانین و مقررات

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

مراحل عملی انجام کارشناسی

بعد از این که مرجع قضائی یا شبه قضائی مثل شورای حل اختلاف کارشناسی را برای ارزیابی و ارزش‌گذاری محل کسبی تعیین نمود به عبارتی موضوع تعیین ارزش و حقوق متعلق به محل کسب به کارشناسی ارجاع گردید باید مراحل عملی ذیل توسط کارشناس انجام گیرد.

مراحل قبل از تنظیم نظریه کارشناسی

 مراجعه به مرجع مربوطه و مطالعه اسناد و مدارک مورد نیاز

باید کارشناس منتخب به مرجع قضائی ذیصلاح مراجعه و ضمن مطالعه دقیق پرونده، رونوشت تمامی اوراق پرونده را که به نوعی می‌تواند در کارشناسی مؤثر باشد، تهیه نماید.

 درخواست مکتوب از اصحاب پرونده، برای ارائه اسناد و مدارک

کارشناس منتخب باید ضمن یک لایحه مکتوب و تنظیمی در سه برگ که رونوشت آن نیز به دادگاه تقدیم می‌گردد از اطراف پرونده درخواست نماید هر نوع سند و مدرکی مرتبط با موضوع کارشناسی (ارزیابی و قیمت‌گذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) در اختیار ایشان قرار داده شود اهم آن‌ها عبارت‌اند از:

  1. سند اجاره؛
  2. سند مالکیت؛
  3. رسید پرداخت اجاره‌بها؛
  4. سند صلح یا بیع سرقفلی؛
  5. سوابق نقل و انتقال محل کسب؛
  6. پروانه کسب؛
  7. سایر اسناد مربوط به تغییر شغل، انتقال، تغییرات در محل کسب.

 تحقیق میدانی یا مقایسه با قیمت بازار

کارشناس بایستی ضمن مراجعه به محل کسب، قیمت عرفی و مبادلاتی و بازاری محل کسب را از طریق مقایسه و تحقیق میدانی با معاملات مشابه نزدیک تطبیق و بررسی کند تا پاسخ پرسش‌های ذیل برای وی روشن گردد:

  1. ارزش واقعی و عرفی و مبادلاتی محلی تجاری موضوع کارشناسی بدون لحاظ هیچ نوع حقی چقدر است؟
  2. ارزش حق ایجاد شده در محل کسب (سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت) در مغازه‌های مشابه متری چند محاسبه می‌شود؟
  3. املاک و اماکن تجاری مشابه دارای حق کسب و پیشه و تجارت یا حق سرقفلی متری چند مبادله شده و می‌شود؟

برای یافتن پاسخ صحیح و واقعی، کارشناس می‌تواند از نظریات کارشناسان قبلی و همچنین از مشاورین املاک آن محل یا قراردادهای منعقده در آن محل کمک بگیرد.

مراحل لازم برای تنظیم نظریه کارشناسی

بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس، نوبت به این می‌رسد که کارشناس نظریه کارشناسی خود را بر اساس مشاهدات و تطبیقات و مقایسه با بازار و اسناد و مدارک ارائه شده از سوی اصحاب دعوا با لحاظ آیتم‌ها و عوامل مؤثر در نوع حق متعلق به مستأجر مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار داده تا نظریه کارشناسی خود را تنظیم نماید که لازم است دارای شرایط ذیل باشد:

 شرایط شکلی تنظیم نظریه کارشناسی

الف) در برگ‌های چاپی مخصوص باشد.

مطابق بخش‌نامه‌های صادره از کانون کارشناسان رسمی، نظریه‌های کارشناسی الزاماً باید در سربرگ‌های چاپی کارشناس باشند و در این سربرگ موارد ذیل آورده شود:

  1. آرم کانون کارشناسان؛
  2. نام و نام خانوادگی کارشناس؛
  3. رشته تخصصی کارشناسی؛
  4. کانون کارشناسان مربوطه و شماره عضویت؛
  5. شماره پروانه؛
  6. شماره صفحات به همراه تاریخ شمسی؛
  7. آدرس پستی و تلفن.

ب) نظریه کارشناسی باید فارسی و بدون قلم‌خوردگی باشد.

مانند سایر لوایح تقدیمی از سوی اصحاب دعوا و یا وکلای آنان به مراجع قضائی، نظریه کارشناسی ارائه شده نیز باید به زبان فارسی تنظیم و تقدیم دادگاه گردد و الا مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت. در ضمن کارشناس باید در تحریر و تنظیم نظریه کارشناسی از خط خوردگی و قلم‌خوردگی جداً اجتناب نماید و در صورت وجود قلم‌خوردگی در متن نظریه کارشناسی، باید موضوع توسط کارشناس تشریح و مهر و امضاء گردد.

ج) نظریه کارشناسی باید امضاء و مهر شده باشد.

به طور کلی هر نوع نوشته بدون مهر یا امضاء یا اثر انگشت، فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و نظریه کارشناسی نیز از این قاعده مستثناء نیست؛ لذا برای این‌که نظریه کارشناسی اعتبار و ارزش حقوقی داشته باشد باید به امضاء نظردهنده برسد و الا قابل استناد و ترتیب اثر نخواهد بود.

گفتار سوم: شرایط ماهوی تنظیم نظریه کارشناسی

در این گفتار ارکان تشکیل‌دهنده نظریه کارشناسی را به صورت کامل به همراه نمونه‌های عملی آن توضیح خواهیم داد.

مقدمه نظریه کارشناسی

کارشناس در مقدمه نظریه کارشناسی خطاب به ریاست دادگاه ارجاع‎کننده کارشناسی موضوعات ذیل را مشخص و در نظریه کارشناسی تحریر می‌کند.

  1. پرونده کلاسه (شماره بایگانی و پرونده)
  2. اصحاب دعوا (خواهان و خوانده دعوا)
  3. موضوع کارشناسی (محدوده موضوعی و زمانی)

نمونه عملی:

ریاست محترم شعبه ……. دادگاه عمومی حقوقی

سلام علیکم

احتراماً، در اجرای قرار کارشناسی ارجاعی به شماره …………در خصوص پرونده کلاسه………. ضمن مطالعه پرونده و بازدید از محل و جلسات حضوری با اصحاب دعوا و استماع اظهارات آنان و همچنین بررسی اسناد و مدارک مربوطه به عرض می‌رساند:

  1. اصحاب دعوا: اصحاب دعوا با خواسته …. بدین شرح می‌باشند:

۱-۱ خواهان پرونده: آقای …… فرزند…. به عنوان مالک ملک

۱-۲ خوانده پرونده: آقای…. فرزند….. به عنوان مستأجر و دارنده حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

  1. قرار کارشناسی و محدوده آن: مطابق احضاریه ابلاغیه شماره …………. مورخ…………… قرار کارشناسی از قرار ذیل است: «……….»

کارشناس باید برای هر مرحله اسناد و مدارک مربوطه را به صورت تفصیل در نظریه قید و به ترتیب شماره پیوست نماید.

بند دوم – تشخیص و قید قانون حاکم بر روابط استیجاری

در این مرحله کارشناس با بررسی اسناد و مدارک ارائه شده و با لحاظ ضوابط مقرر در فصل اول (گفتار دوم) این کتاب، قانون حاکم بر روابط مؤجر و مستأجر را تشخیص و در نظریه کارشناسی قید می‌نماید در صورتی که توانایی حقوقی برای این کار را ندارد می‌تواند طی لایحه‌ای از دادگاه ارجاع‌کننده، قانون حاکم بر روابط استیجاری را استعلام کند.

  1. در مورد تأمین دلیل و ارزش‌گذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه و الا مطابق قانون شوراهای حل اختلاف اماکن استیجاری با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از صلاحیت رسیدگی شورای حل اختلاف خارج است.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید