پرسش: اگر در جریان رسیدگی به دعوی مالک دایر به تخلیه مستأجره محل کسب به جهت احداث ساختمان جدید مورد اجاره دستخوش حریق و اعیان آن تلف شود تکلیف چیست؟ آیا موارد مشمول مواد ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مدنی است یا خیر و آیا رابطه استیجاری بین طرفین از میان می‌رود یا باقی است و آیا مستأجر نسبت به حقوق کسب و پیشه و تجارت استحقاق دارد یا نه و در پرونده مطروحه چه تصمیمی باید اتخاذ گردد؟
نظر اول که با اکثریت آرا اعلام شد
مورد، مشمول قانون مدنی نیست؛ زیرا مواد ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مذکور ناظر به عقد اجاره‌ای است که مدت آن باقی می‌باشد در حالی که در ما نحن فیه مدت اجاره منقضی نسبت به مورد معنی ندارد و مواد یاد شده از قانون مدنی منصرف از مورد است. موضوع مورد بحث به جهت محل کسب بودن مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. این قانون برای مستأجر دوگونه حق، شناخته است:
یکی حق سرقفلی که مربوط به تصرفات گذشته مستأجر و ثمره و حاصل تلاش و فعالیت اقتصادی او است که طی سالیان متمادی ایجاد می‌شود و دیگری حق ادامه تصرفات استیجاری در آینده می‌باشد و به اعتبار این حق است که اگر موجر به علت سپری شدن مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب را بنماید دادگاه از او نمی‌پذیرد و لزوم حفظ حقوق مستأجر عدم پذیرش خواسته موجر را اقتضا و ایجاب می‌کند. از بین رفتن عین مستأجر بر اثر حریق یا هر حادثه دیگر نیز مسقط این حقوق مستأجر نیست زیرا:
اولاً: حریق تنها اعیان مورد اجاره را تلف می‌کند و در هر حال عرصه مورد اجاره که جزئی از مستأجره می‌باشد باقی است و مستأجر می‌تواند با ادامه تصرفات در عرصه مانند مورد زمین‌های اجاره‌ای از مورد اجاره و یا از فضای آن استیفای منفعت کند و شخصاً یا توسط غیر و یا به‌وسیله مالک نسبت به بازسازی آن اقدام نماید و به این ترتیب نمی‌توان گفت در موارد مشابه عین مستأجره کلاً تلف شده است.
ثانیاً: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ که حق ادامه تصرفات را برای مستأجر محل کسب ولو بعد از انقضای مدت شناخته مشعر بر این نیست که از بین رفتن مورد اجاره به علت حریق یا حوادث دیگر سبب زوال رابطه استیجاری باشد. لذا با فقد دلیل قانونی و در مقام تردید بقای رابطه فوق و حق ادامه تصرف مستأجر استصحاب می‌شود؛
بنابراین با اعتیاد به اختیار قانونی مستأجر در تداوم تصرفات خود و استحقاق وی نسبت به سرقفلی و استدامه رابطه استیجاری بین طرفین به‌موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ راجع به پرونده مطروحه به نظر می‌رسد که دادرسی باید ادامه یابد و دادگاه با انجام کارشناسی برای تعیین سرقفلی با توجه به مساحت و حجم و موقعیت سابق مورد اجاره نفیاً یا اثباتاً در ماهیت دعوای تخلیه به جهت نوسازی رأی صادر نماید و بروز حریق و تلف شدن عین مستأجره حقوق موجر و مستأجر را ساقط نمی‌کند و مانع رسیدگی دادگاه نسبت به دعوای مطروحه نمی‌باشد.
عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت اجاره‌بها موجبی برای درخواست تخلیه
پرسش: چگونگی جمع بین بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره ۱ این مادهنظر اکثریت که در تاریخ ۲۲/۱۲/۶۴ اعلام شده است.
بند ۹ ماده ۱۴ قانون ناظر به موردی است که مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را نپردازد و با وجود ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه دفترخانه ظرف ده روز نیز حاضر به پرداخت مال‌الاجاره نشود. در این فرض مالک می‌تواند به‌عنوان عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت به‌موقع اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه نماید.
البته چنانچه مستأجر قبل از صدور حکم علاوه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را نیز به‌عنوان جریمه به موجر پرداخت کند ارفاقاً حکم تخلیه صادر نمی‌شود و تبصره ۱ ماده مذکور ناظر به تکرار تخلف مستأجر در پرداخت اجاره‌بهاست. به این معنی که اگر ظرف یک سال مستأجر دو بار تأخیر در پرداخت اجاره‌بها نماید به‌طوری‌که موجر ناگزیر از ارسال اظهارنامه یا اخطاریه شود و برای بار سوم نیز تأخیر کند ولو اجاره‌بها را متعاقب ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه‌ها بپردازد باز هم متخلف محسوب است و مالک می‌تواند به علت تکرار تخلف و بدحسابی مستأجر از دادگاه درخواست تخلیه نماید.
در این مورد مستأجر از ارفاق پرداخت ۲۰ درصد جریمه به‌منظور جلوگیری از صدور حکم تخلیه برخوردار نیست و در هر حال مالک در قبال مستأجر متخلف یا بدحساب در استفاده از بند ۹ ماده ۱۴ و یا تبصره ۱ آن مخیر است و می‌تواند حسب مورد به هر طریق یا به‌عنوان عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت و یا تکرار در تأخیر ابتدا به ساکن برای تخلیه اقامه دعوی کند و مقید نیست که لزوماً اول طریق بند ۹ ماده ۱۴ را طی کند و آنگاه از تبصره ۱ استفاده نماید. در مورد تبصره ۱ ماده ۱۴ که مالک می‌تواند به علت تکرار تأخیر در پرداخت علیه مستأجر حکم تخلیه قطعی بگیرد به طریق اولی نسبت به مستأجری که اصلاً اجاره‌بها را نپرداخته حق استفاده از تبصره مذکور برای تخلیه را خواهد داشت.
نظر اقلیت
بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره ۱ آن هرکدام مورد خاصی را پیش‌بینی کرده و از مقوله جداگانه‌اند و مالک مختار در استفاده از هر دو امتیاز و گزینش هر یک به دلخواه نیست.
به این معنی که بند ۹ ناظر به موردی است که مستأجر اساس اجاره‌بها را پرداخت نکرده و تبصره ناظر به حالتی است که مستأجر مال‌الاجاره را پرداخت کرده، النهایه با تأخیر و متعاقب ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه‌ها و چون در بند ۹ قانون‌گذار ارفاقی برای مستأجر پیش‌بینی کرده مالک نمی‌تواند به‌منظور محروم کردن مستأجر از ارفاق مذکور ابتدا از تبصره ۱ ماده ۱۴ استفاده کند بلکه در مورد عدم پرداخت لزوماً می‌بایست به استناد بند ۹ درخواست تخلیه کند و تنها در صورت سه نوبت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها ظرف یک سال است که مالک می‌تواند از تبصره ۱ استفاده نماید.
ارائه سند مالکیت برای تقاضای اجاره‌بها یا درخواست تخلیه
پرسش: اگر کسی با قولنامه ملکی را خریده، سپس آن را به دیگری جهت سکونت اجاره داده باشد آیا می‌تواند از دادگاه تقاضای اجاره‌بها یا پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه آن را بنماید یا استماع دعوای موکول به ارائه سند رسمی مالکیت است؟ در مورد خلع‌ید غاصبانه چطور؟
اگرچه در مورد مذکور موجر رسماً مالک شناخته نمی‌شود لیکن به‌عنوان موجر و مستأجر به جهت داشتن رابطه حقوقی با مستأجر و اعتبار تعهدات و قراردادها و با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی و ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی و اینکه همیشه ذی‌نفع بودن با مالکیت ملازمه ندارد و رعایت اوفوا بالعقود مادام که به مالکیت او ایراد نشود ذی‌نفع تلقی می‌گردد و لذا دعوای وی دایر به مطالبه اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجر به علت انقضای مدت قابل استماع است؛ ولی دعوای خریدار قولنامه به طرفیت متصرف مبنی بر خلع‌ید غاصبانه که مسبوق به قرارداد بین طرفین نبوده و رابطه حقوقی میان آن‌ها منتفی است مسموع نمی‌باشد؛ زیرا استماع دعوای خلع‌ید لزوماً موکول به ارائه سند رسمی مالکیت از ناحیه خواهان و اثبات مالکیت او است.
واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر
پرسش: اگر احد از مستأجرین محل کسب، سهم خود را بدون حق واگذاری به مستأجر دیگر واگذار کند تصرف منتقل‌الیه نسبت به سهم شریک سابق به چه عنوان خواهد بود؟
نظر اول که به اکثریت در تاریخ ۲۲/۱۲/۶۴ اعلام شد.
چون واگذاری سهم احد از مستأجرین از منافع مورد اجاره به شریک دیگر انتقال به غیر و تخلف نیست لذا ید منتقل‌الیه نسبت به کل شش‌دانگ منافع استیجاری خواهد بود.