ورود ثالث به خواسته تخلیه از باب تعلق نصف سرقفلی

صدور حکم تخلیه و خلع‌ید , قانون روابط موجر و مستأجر و آثار ابلاغ رأی قطعی

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

پرسش: اگر در سند اجاره حق انتقال منافع محل کسب سلب شده و مع‌هذا مستأجر مورد اجاره را به غیر واگذار کرده و مالک علیه مستأجر اول به خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط اقامه دعوا نموده باشد، آیا منتقل‌علیه می‌تواند در جریان دادرسی به‌عنوان وارد ثالث و پس از صدور حکم به‌عنوان معترض ثالث از باب تعلیق نصف سرقفلی ادعای حق نماید یا خیر؟

در تاریخ ۱۴/۹/۶۴ راجع به مسئله مذکور سه نظر ابراز شده است

نظر اول

با توجه به عموم و اطلاق مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی دایر به حفظ حقوق ثالث و جواز ورود او به دعوی و اعتراض وی به حکم صادره به‌عنوان ذی‌نفع و اینکه در مانحن فیه منتقل‌الیه متصرف از باب نصف سرقفلی به حکم تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ۱۳۵۶ ذی‌حق و ذی‌نفع تلقی می‌شود

بنابراین منتقل‌الیه می‌تواند در دعوی مالک به طرفیت مستأجر به خواسته تخلیه مورد اجاره به هر جهت و سبب که باشد مادام که دادرسی در جریان است به‌عنوان وارد ثالث و پس از صدور و قطعیت رأی به‌عنوان معترض ثالث برای حفظ نصف سرقفلی خود مداخله نموده و اقامه دعوا کند.

البته منتقل‌الیه در ماهیت و موضوع دعوی تخلیه مستقلاً ذی‌نفع و صاحب سمت نیست بلکه از نتیجه و اثر حکم منتفع می‌شود یعنی در محق شدن مستأجر اصلی ذی‌نفع است به این بیان که می‌تواند در جریان دعوای تخلیه علیه مستأجر وارد شده و با اثبات عدم تخلف خوانده موجبات بطلان دعوی مالک را فراهم و با عدم تخلیه مورد اجاره و ادامه تصرفات خود نصف سرقفلی خویش را حفظ نماید

و یا به‌عنوان معترض ثالث ابطال رأی تخلیه را از دادگاه بخواهد و با اثبات حقانیت مستأجر محکوم‌علیه موضوع تخلیه را منتفی کند و در نتیجه از نصف حق سرقفلی برخوردار شود و این مقدار حقوق از سرقفلی کافی است که منتقل‌الیه ذی‌نفع قلمداد شود و به‌عنوان وارد یا معترض ثالث مداخله نماید.

نظر دوم

در فرض مذکور منتقل‌الیه فقط می‌تواند به‌عنوان وارد ثالث مداخله نماید نه به‌عنوان معترض ثالث، به این توضیح:

با توجه به صراحت ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی که شخص ثالث اگر خود را ذی‌نفع در محق شدن یکی از طرفین بداند می‌تواند وارد دعوی گردد منتقل‌الیه نیز در دعوی مالک به خواسته تخلیه به طرفیت مستأجر به هر سبب و جهت می‌تواند وارد دعوا شود و با کمک به خوانده در ارائه دلایل موجبات رد دعوی مالک را فراهم سازد؛

زیرا هرچند منتقل‌الیه مستقلاً برای خود حقی قائل نیست؛

لیکن در محق شدن مستأجر ذی‌نفع می‌باشد و می‌تواند ادعا کند اگر حقانیت مستأجر ثابت شود مورد اجاره تخلیه نخواهد شد

و از او خلع‌ید به عمل نخواهد آمد و با استدامه تصرفاتش نصف سرقفلی وی مالاً محفوظ خواهد ماند در غیر این صورت با صدور و اجرای حکم تخلیه حق مقدار او از حیث تعلق نصف سرقفلی تفویت خواهد شد و این مورد از مصادیق بارز ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی است؛

اما در خصوص اعتراض ثالث چون چنین صراحت قانونی مبنی بر جواز مداخله ثالث به‌عنوان معترض نسبت به رأی صادره وجود ندارد؛

بنابراین، منتقل‌الیه در موضوع و ماهیت دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط فاقد سمت می‌باشد و نمی‌تواند نسبت به حکم تخلیه مورد اجاره به علت تخلف مستأجر اعتراض کرده و در مقام مطالبه نصف سرقفلی ابطال رأی صادره را بخواهد.تماس-با-گروه-وکلای-سنا

نظر سوم که با اکثریت آرا ابراز شده است.

حقوق و منافعی که در مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی برای ثالث پیش‌بینی و مجوز دخالت او در دادرسی و اعتراض وی نسبت به حکم شده است حقوق و منافع قانونی است لا غیر و چون در قانون روابط موجر و مستأجر حقوق کسب و پیشه اساساً برای مستأجر متخلف جز در مورد انتقال به غیر آن هم در فرض خاص برای منتقل‌الیه به میزان نصف شناخته نشده است؛

بنابراین در دعوی مالک به خواسته تخلیه به علت تخلف مستأجر محل کسب به جز انتقال به غیر منتقل‌الیه که غاصبی بیش نیست نمی‌تواند چه به‌عنوان وارد ثالث و چه در معترض ثالث مداخله و اقامه دعوی نماید زیرا در ماهیت دعوی هیچ سمت و حق و نفعی ندارد و حق یا نفع احتمالی او از باب تعلق نصف حق کسب و پیشه نیز بی‌مورد است چه قانوناً در مورد تخلف مستأجر از جمله تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره موضوع سرقفلی اساساً منتفی است و اصولاً حقی به‌موجب قانون به‌عنوان سرقفلی در دعوی مطروحه وجود ندارد تا منتقل‌الیه مستحق نصف آن باشد و بتواند به‌عنوان ثالث وارد شود و یا به‌عنوان معترض ثالث اثاث رأی صادره را که اصل بر اعتبار آن است مخدوش کند و قضیه محکوم‌به را تجدید مطلع نماید. النهایه چنانچه از این رهگذر ضرری متوجه منتقل‌الیه شود می‌تواند مستقلاً علیه ید سابق خود اقامه دعوی کند لا غیر. البته استثنائاً فقط در دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر منتقل‌الیه هرچند ضرورتی به این کار نیست می‌تواند از باب تعلق نصف سرقفلی وارد دعوی شود و یا از این حیث به‌عنوان ثالث به رأی صادره اعتراض نماید؛ زیرا منحصراً در این مورد استحقاق نصف سرقفلی به‌موجب تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر تحت شرایطی برای منتقل‌الیه پیش‌بینی شده است نه سایر موارد.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید