حق مالکانه فروش مغازه در انتقال سرقفلی

با تدقیق در مقررات و سوابق تقنینی در روابط مؤجر و مستأجر درخواهیم یافت که چیزی تحت عنوان حق مالکانه در این مقررات پیش‌بینی نشده است. حال پرسش اساسی این است که با وجود عدم تأسیس و ایجاد این حق از سوی قانونگذار، منشاء ایجاد آن چیست و چرا بین صاحبان سرقفلی و حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته شده است؟همچنین در این مطلب سعی کردیم نحوه محاسبه حق مالکانه فروش مغازه سرقفلی را به صورت کامل توضیح دهیم که برای پاسخ به این‌گونه سؤلات باید این اصطلاح تعریف و منشاء ایجاد آن بررسی شود که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.

مفهوم حقوقی و لغوی حق مالکانه

 مفهوم لغوی حق مالکانه

این اصطلاح از دو کلمه «حق» و «مالکانه» تشکیل شده است. در تعریف حق گفته شده، امتیاز و توانایی اعطائی از سوی قانون برای اشخاص است که بر دو نوع مالی و غیرمالی منقسم می‌شود. یکی از علمای حقوق حق را پدیده‎ای مرکب از دو چیز ( قدرت آدمی و اختیار وی در اعمال آن قدرت ) تعریف می‌کند. دومین کلمه مورد استفاده در این اصطلاح «مالکانه» است که حقوق ایجاد شده از زمین یا هر مال منقول و غیر منقول برای صاحب آن را حق مالکانه گویند. البته که «حق مالکیت» از کامل‌ترین حقوق عینی متعلق به عین و منفعت است.

به دور از معنای لغوی هر دو کلمه باید اصطلاح «حق مالکانه» را به معنای «آنچه که مالک مستحق دریافت آن می‌شود» تعبیر کرد.

مفهوم حقوقی «حق مالکانه»

از آن‌جایی که اصطلاح «حق مالکانه» زاده عرف است هیچ موقع مورد توجه و تحلیل علمای حقوق قرار نگرفته، بنابراین هیچ تعریفی از آن در اسناد و کتب حقوقی موجود نیست البته بهره مالکانه یا رویالتی توسط اندیشمندان این حوزه چنین تعریف شده است:

«بهره مالکانه یا رویالتی مبلغی است که به منظور بهره‌برداری از امتیاز منابع دارای ارزش اقتصادی (برای نمونه حق استخراج از معدن) یا برای بهره گرفتن از امتیاز حقوق مالکیت معنوی و حق تکثیر (کپی رایت)، حق امتیاز، نشانه تجاری و یا دانش فنی و تکنولوژی به دولت یا مالک پرداخت می‌شود.»

نگارندگان معتقدند با کمک گرفتن از مفهوم عرفی این اصطلاح و مفاد مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت (روابط مؤجر و مستأجر) می‌توان تعریفی از این اصطلاح عرفی ارائه داد. زیرا، وقتی این الفاظ در قراردادها استیجاری یا سند صلح سرقفلی درج گردد باید با تکیه بر «اصل التزام به لوازم عرفی عقد» با استناد به ماده ۲۲۴ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «الفاظ عقود محول است بر معانی عرفیه» آن را تعریف و محدوده حقوق ایجاد شده از آن را ترسیم کرد.

نحوه محاسبه حق مالکانه سرقفلی

حق مالکانه سرقفلی چقدر است و چگونه محاسبه می شود؟ در خصوص نحوه محاسبه درصد حق مالکانه مالک در مواردی که نیاز به پرداخت این حق از سوی مستأجر وجود دارد مثل خود حق مالکانه قوانین و مقررات و حتی رویه قضائی اعم از نشست قضائی یا نظریه مشورتی موجود نیست لیکن عرف به عنوان تنها منبع در این خصوص بار دیگر به یاری نگارندگان می‌آید تا درصد حق مالکانه را با توجه به نوع اعمال و افعال (مادی یا حقوقی) مستأجر تعیین نماید هر چند در نهایت مالک و مستأجر هستند که باید در میزان دقیق آن به توافق برسند.

درصد حق مالکانه در انتقال محل سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به غیر

 در این خصوص باید دو حالت را متصور شد:

حالت اول: انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل به طور دائم باشد مثل: بیع، صلح، هبه، وقف و هر نوع قراردادی که ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.

در صد حق مالکانه به قرار ذیل است:

اما با توجه به مراجعات مکرر هم‌وطنان عزیز و عدم وجود منبع قانونی در جهت رهایی مالکین و مستأجرین از سردرگمی چگونگی پرداخت حق مالکانه را با توجه به رویه عرفی موجود به بحث می‌نشینیم.

حالت دوم: انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نیست بلکه موقتی است مثل: اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه در صد حق مالکانه در این خصوص به قرار ذیل است:

ماده ۴۶۶- اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

ماده ۵۷۱- شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۶۳۵- عاریه عقدی است که به موجب آن اَحَد طرفین به طرف دیگر اجازه می‌دهد که از عین مال او مجاناً منتفع شود. عاریه دهنده را مُعیر و عاریه گیرنده را مُستعیر گویند.

ماده ۵۴۶- مُضاربه عقدی است که به موجب آن اَحَد متعاملین سرمایه می‌دهد با قید این که طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند. صاحب سرمایه مالک و عامل مُضارِب نامیده می‌شود.

تفاوت حق مالکانه با حقوق ایجاد شده ناشی از اسقاط شرط

منشاء ایجاد حق مالکانه ممکن است یکی از موارد ذیل باشد:

1. تخلف از بعضی شروط مندرج در قرارداد: مانند تغییر شغل؛
2. انجام یک عمل حقوقی: مانند نقل و انتقال (خرید و فروش، صلح، اجاره)؛
3. انجام یک عمل مادی: مانند: تعمیرات اساسی، تغییرات اساسی (زدن بالکن، سرویس بهداشتی، چاه)

به طور کلی مؤجر یا مالک می‌تواند از بابت اسقاط حق ایجاد شده یا اسقاط شروط مندرج در قرارداد اجاره یا مقررات روابط مؤجر و مستأجر از مستأجر مبلغی تحت عنوان «حق مالکانه» دریافت نماید.

همان‌طوری که مجوز این موضوع را مواد ۷ و ۸ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶ به مستأجر بدین شرح اعطاء نموده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می‌تواند از مؤجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.» یا «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»

بنابراین، در جایی که نیاز به «موافقت یا رضایت» مالک ملک باشد مالک می‌تواند از بابت رضایت یا موافقت خود، حق مالکانه درخواست کند اعم از این‌که منشاء نیاز به این رضایت قرارداد باشد یا قانون، در ادامه به توضیح آن‌ها می‌پردازیم.

الزامات قانونی برای اخذ رضایت یا موافقت مالک

 هر چند رویه قانون مدنی در قراردادها که عقد اجاره نیز یکی از آن‌ها است مبنی بر آزادی اراده و احترام به آن از سوی مقنن است؛ لیکن این اصل در قوانین روابط مؤجر و مستأجر، به خصوص قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ منقلب شده تا ضمن حمایت از حقوق طرف منتفع در این نوع قراردادها (مستأجر) نظم عمومی جامعه نیز حفظ شود، در این راستا ماده ۳۰ همین قانون مقرر می‌دارد: «کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.» لیکن در مواردی معین مقنن در مقام احترام بر اراده طرفین اجازه دخالت و تخطی از شروط قانونی را البته با کسب رضایت مشروط‌له (مالک) تنفیذ نموده است؛ مانند این‍که مستأجر می‌تواند در صورت توافق و رضایت مالک شغل خود را به شغل غیرمشابه دیگر تغییر دهد.

الزامات قراردادی برای اخذ رضایت یا موافقت مالک

 معمولاً هر قراردادی که بین اشخاص منعقد می‌شود طرفین برای انجام موضوع قرارداد و رسیدن به آثار آن، وظایف و تکالیفی بر عهده دارند که از آن‌ها به «تعهدات و الزامات قراردادی» یاد می‌شود عدم انجام این نوع تعهدات آثار و تبعات حقوقی مختلفی دارد که ممکن است طرف ذی‌نفع برای احقاق حق متوسل به مراجع قضائی شود البته ناگفته پیداست که طرفین قرارداد یا قائم‌مقام آنان علاوه بر التزام به شروط و تعهدات مصرح و مندرج در قرارداد به انجام کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا قانون از قصد حاصل می‌شود نیز ملزم بوده و تخلف از آن‌ها یا عدم انجام آن‌ها حق اقامه دعوا را برای ذی‌نفع ایجاد خواهد کرد.

بنابراین، وقتی در عقد اجاره‌ای شرط عدم تغییر شغل یا عدم انتقال یا عدم تغییرات یا سایر شروط دیگر درج می‌گردد، طرفین این قرارداد استیجاری می‌تواند ضمن توافق و تراضی مبنی بر اسقاط چنین شروطی یا اسقاط خیار ایجاد شده از تخلف از شرط، امتیاز یا مبلغی تحت عنوان «حق مالکانه» به مشروط‎له پرداخت گردد.

اما در مورد حقوق ایجاد شده ناشی از شروط این چنین نیست. برای روشن شدن موضوع ابتدا به تعریف شرط و انواع آن می‌پردازیم.

ماده ۲۳۴ قانون مدنی شرط را بر سه قسم دانسته و چنین تعریف می‌کند:

«…شرط صفت عبارت است از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله. شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود…»

الف) شرط نتیجه

 اگر در ضمن عقد، نتیجه یا اثر یک عقد یا ایقاع دیگر شرط شود آن را شرط نتیجه گویند…

تفاوت حق مالکانه با حقوق ایجاد شده ناشی از اسقاط شرط

منشاء ایجاد حق مالکانه ممکن است یکی از موارد ذیل باشد:

1. تخلف از بعضی شروط مندرج در قرارداد: مانند تغییر شغل؛
2. انجام یک عمل حقوقی: مانند نقل و انتقال (خرید و فروش، صلح، اجاره)؛
3. انجام یک عمل مادی: مانند: تعمیرات اساسی، تغییرات اساسی (زدن بالکن، سرویس بهداشتی، چاه)

به طور کلی مؤجر یا مالک می‌تواند از بابت اسقاط حق ایجاد شده یا اسقاط شروط مندرج در قرارداد اجاره یا مقررات روابط مؤجر و مستأجر از مستأجر مبلغی تحت عنوان «حق مالکانه» دریافت نماید.

همان‌طوری که مجوز این موضوع را مواد ۷ و ۸ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶ به مستأجر بدین شرح اعطاء نموده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می‌تواند از مؤجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.» یا «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»

بنابراین، در جایی که نیاز به «موافقت یا رضایت» مالک ملک باشد مالک می‌تواند از بابت رضایت یا موافقت خود، حق مالکانه درخواست کند اعم از این‌که منشاء نیاز به این رضایت قرارداد باشد یا قانون، در ادامه به توضیح آن‌ها می‌پردازیم.