امروزه اشخاصی که جویای منزل مسکونی برای سکونت می باشند با چند گزینه روبه رو هستند. اولین گزیه خرید منزل مسکونی است که به دلایل مختلف از جمله اینکه نیازمند بودجه مالی بالایی می باشد، افراد معدودی سراغ آن می روند.
اما گزینه های دیگر پرطرفدار تر می باشند از جمله اجاره، رهن و یا ترکیب این دو یعنی رهن و اجاره. افراد معمولا هنگام مواجهه با این سه گزینه دچار تردید و سردرگمی می شوند و نمی دانند رهن بهتر است یا اجاره؟ مزیت هرکدام نسبت به دیگری چیست؟ معایب هرکدام چیست؟
ما در این مقاله کوشیده ایم تا با پاسخگویی به سوالات فوق شما را در این زمینه راهنمایی کنیم. در ابتدا به این موضوع می پردازیم که اصولا رهن و اجاره منزل مسکونی هر کدام به چه معنی می باشند؟
رهن و اجاره خانه دقیقا به چه معناست؟
رهن منزل مسکونی هنگامی اتفاق میفتد که مستأجر، پیش از سکونت در منزل مبلغی را که معمولا معادل یک پنجم مبلغ خانه است به صاحب خانه تحویل می دهد و در عوض آن تا مدت مشخصی که طی قرارداد تعیین می شود می تواند در آنجا ساکن شود. پس از پایان یافتن مدت، رهن تمام می شود و مبلغ رهن میبایست توسط موجر یا همان صاحب خانه به مستأجر برگردانده شود.
اجاره نیز به این صورت است که مستاجر ماهانه در ازای استفاده از واحد مسکونی موردنظر، به موجر یا صاحب خانه اجاره پرداخت می نماید.
وفق ماده (۴۶۶) قانون مدنی” اجاره عقدی می باشد که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. به اجاره دهنده موجر و به اجاره کننده مستأجر و مال مورد اجاره را عین مستأجره می گویند.
و اما ترکیب رهن اجاره نیز یکی دیگر از راه های به دست آوردن یک منزل مسکونی می باشد که بسیار رایج تر از دو شیوه پیشین می باشد؛ زیرا هم ویژگی های رهن را دارد و هم ویژگی های اجاره به این ترتیب که مستأجر هم علاوه بر اجاره بها مبلغی را نیز به عنوان پول پیش به موجر پرداخت می نماید. بنابراین از طرفی به اشخاص متقاضی خانه بابت تهیه مبلغ بالای رهن فشار وارد نمی آید و از طرف دیگر موجر نیز ضمانتی از مستأجر دریافت می کند بابت پرداخت اجاره بهای ماهیانه.
اما مزایا و معایب رهن و اجاره به موارد گفته شده ختم نمی شود بلکه مزایا و معایب دیگری نیز دارند که در ادامه به مقایسه آن ها خواهیم پرداخت.
رهن منزل بهتر است یا اجاره آن
باید این نکته را ذکر کرد که نمی توان به طور کلی نتیجه گرفت که کدام گزینه خوب است و کدام خوب نیست. برای مثال رهن خوب است یا اجاره خوب نیست. بلکه هر روش معایب و مزایایی دارد که هر فردی بسته به توانایی پرداخت خود ان را برمی گزیند.
برای مثال اشخاصی که وجه نقد زیادی در دست دارند ولی حقوق ماهیانه آن ها اندک است بهتر است از روش رهن کامل استفاده نمایند تا کمتر تحت فشار قرار گیرند.
برعکس اشخاصی که قدرت پرداخت ماهیانه بیشتری دارند ولی پول نقد زیادی در دست ندارند بهتر است از به دنبال منازل اجاره ای باشند و در نهایت اشخاصی نیز که هم حقوق ماهیانه و هم وجه نقد در دسترسشان متوسط است بهتر است به دنبال موارد رهن و اجاره به صورت ترکیبی باشند.
مزایای اجاره منزل
- پرداخت ماه به ماه اجاره بها که از این طریق می توان موجر را وادار به انجام کار های منزل کرد
- پرداخت ماهانه اجاره و عدم نیاز به پرداخت مبلغ بالا به صورت یکجا و فشار آمدن بر مستأجر
معایب اجاره منزل
- عدم بازپرداخت اجاره بها به مستاجر پس از اتمام دوره قرارداد
- در این روش مستاجر هر ماه بابت پرداخت مبلغ اجاره تحت‌فشار خواهد بود.
مزایای رهن کامل مسکن
- مسترد شدن مبلغ رهن به مستاجر پس از اتمام مدت‌زمان قرارداد
- عدم نیاز به پرداخت ماهانه اجاره بها
- در این روش امکان دارد که موجر پول پیش را خرج کرده باشد و نتواند آن را به مستإجر بازگرداند؛ بنابراین دست مستأجر برای تمدید قرارداد و تعیین میزان رهن و اجاره بازتر خواهد بود.
معایب رهن کامل
- امکان دارد موجر از پول پیش سوء استفاده کند و آن را به موقع به مستأجر برنگرداند.
- مستاجر برای تهیه پول پیش یا رهن واحد مسکونی ممکن است تحت فشار قرار گیرد
- مالکان معمولاً تمایل دارند که خانه‌هایشان را به صورت اجاره یا رهن و اجاره به موجر تحویل دهند بنابراین گزینه‌های رهن کامل در بازار کم می باشند
- محدود شدن انتخاب ها
مزایای رهن و اجاره منزل
- مهم‌ترین مزیت روش رهن و اجاره این است که ویژگی های هر دو روشی که در بالا گفته شد، در آن جمع شده است.
- از یک سو، مبلغ هنگفتی نیاز نیست بپردازیم و از طرفی پولی که دست موجر داریم مجدد به ما بازمی‌گردد.
- در این روش مستاجر قدرت چانه‌زنی بیشتری برای تبدیل رهن و اجاره به یکدیگر دارد.
معایب رهن و اجاره مسکن
این روش در عین حال که مزایای هر دو روش رهن و اجاره را دارد معایب هر دو را نیز دارد. یعنی مستأجر علاوه بر اینکه میبایست مبلغ نسبتا زیادی را بابت پول پیش پرداخت نماید، ماه به ماه نیز بابت پرداخت اجاره بها تحت فشار است. و برای برخی اشخاص این روش پرداخت چندان خوشایند نیست.
قیمت رهن و اجاره یک واحد مسکونی بر چه اساسی محاسبه می‌شود؟
اگر چه این مسأله به توافق و تراضی طرفین مربوط است اما اینگونه نیز نمی باشد که هر مبلغی را که مالک بخواهد می تواند به عنوان پول پیش و اجاره تعیین کند، بلکه این موارد بر اساس معیار هایی تعیین می شود که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت. برای محاسبه قیمت رهن و اجاره‌ی یک واحد مسکونی، باید ابتدا قیمت آن را بر اساس متراژ، عمرساخت، امکانات و منطقه ای که خانه در آن قرار دارد، بر اساس نظر کارشناس تعیین کرد.
قیمت رهن کامل یک خانه اصولا مبلغی بین یک پنجم یا یک ششم کل قیمت خانه می باشد. چنانچه واحد مسکونی نوساز باشد، ممکن است مبلغ رهن معادل با یک‌چهارم قیمت خانه تعیین شود. اما در صورتی که مدت زمان زیادی از زمان ساخت خانه گذشته باشد، معمولاً معادل یک‌ششم قیمت خانه برای رهن آن تعیین می‌شود؛ بنابراین، چنانچه قیمت یک خانه ۵۰۰ میلیون تومان برآورد شود، رهن آن بین ۱۰۰ تا ۸۰ میلیون تومان خواهد بودچنانچه مالک بخواهد خانه اش را بدون دریافت پیش‌پرداخت، اجاره دهد و فقط ماهانه از مستاجر اجاره دریافت کند تکلیف چیست و اجاره بها بر چه اساسی تعیین می شود.
برای مثال خانه ای که قیمت آن ۵۰۰ میلیون تومان برآورد شده است میزان یک پنجم یعنی ۱۰۰ میلیون تومان مبلغ رهن آن می باشد.حال چنانچه بخواهیم این مبلغ را تبدیل به اجاره نماییم، باید به عرف بازار برای هر یک میلیون تومان توجه کنیم. به عبارت دیگر، باید بدانیم که در حال حاضر، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، چقدر باید اجاره پرداخت نماییم.
بنابراین، اگر بخواهیم همین خانه ۱۰۰ میلیون تومانی را اجاره کنیم. باید ۱۰۰ را ضرب در میزان عرف بازار برای هر یک میلیون تومان رهن کنیم. اگر عرف بازار را ۵۰ هزار تومان در نظر بگیریم، اجاره این واحد مسکونی بدون پول پیش می‌شود: ۱۰۰×۵۰۰۰۰= ۵۰۰۰۰۰۰
شرایط درست بودن عقد اجاره
اجاره منزل و در کل اجاره بابت هر چیزی باید شرایطی داشته باشد که به قرار زیر می باشد:
- عین مستاجره( مال مورد اجاره ) باید از اموال مصرف نشدنی باشد.به طوری که در اثر استفاده، از بین نرود. پس اجاره دادن مالی که فاسدشدنی است مانند انواع خوراکیها، صحیح نیست.
- عین مستاجره باید مال معین باشد. پس چنانچه گفته شود یکی از اتاقهای این خانه را به تو اجاره خواهم داد، صحیح نمی باشد. بلکه باید عین مستاجره دقیقا مشخص شود و بین دو چیز در تردید نباشد به نحوی که مستاجر آن را ببیند یا اینکه خصوصیات آن به گونه ای تعریف شود که معلوم باشد.
- هنگامی که خانه به مستاجر تحویل داده شود، حتی اگر مستاجر آن را تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره‌بها را پرداخت نماید.
- مدت استفاده از منزل مسکونی میبایست معین شده باشد. مثلا ذکر شود که فلان خانه را با فلان مشخصات برای یک سال یا یک ماه به تو اجاره خواهم داد.
- اگر فرد خانه یا مغازه ای را اجاره نماید و صاحب ملک شرط بگذارد که فقط خودش از آن استفاده نماید، مستاجر نمیتواند آن را به فرد دیگری اجاره دهد ولی چنانچه شرط نشده باشد می تواند آن را به دیگری اجاره دهد.
تنظیم قولنامه برای اجاره خانه
قولنامه سندی است که طرفین (موجر و مستأجر) قل و قرار و تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن قید و ذیل آن را امضا می‌کنند.
قولنامه دستی در سه نسخه تهیه و تنظیم می‌شود. دو نسخه‌ی آن نزد طرفین معامله و نسخه‌ی سوم نزد بنگاه املاکی باقی می‌ماند.
شایان ذکر است که قولنامه‌ها دارای اعتبار قانونی در دادگاه هستند و می‌توانند مورد استناد قرار بگیرند. از همین رو میبایست در تنظیم آن‌ها دقت شود و تمام جزییات به‌صورت شفاف و دقیق قید شوند.
دریافت کد رهگیری از بنگاه املاک هنگام ثبت معامله
از سال ۸۷ به این سو بر اساس مصوبه هیات دولت، تمام مشاوران املاک مکلف هستند، معاملات را در سامانه‌ای به نام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به ثبت برسانند. این کارعلاوه بر اینکه صحت معامله انجام شده را تضمین می‌کند دیگر، امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می آورد. بر این اساس، هر معامله‌ای که در بنگاه‌ها انجام شود، در این سامانه ثبت خواهد شد و پس از آن یک کد رهگیری به آن معامله اختصاص می‌یابد.
اشخاصی که اقدام به رهن و اجاره منزل می نمایند بهتر است حتما این کد را دریافت نمایند.
