سرقفلی موردی است که در افرادی که در بازار کار می کنند و دارنده املاک تجاری هستند اطلاعات بیشتری از آن دارند زیرا برای این قشر مورد استفاده است.
سرقفلی حقی است که در املاک تجاری بوجود می آید و در املاک مسکونی موضوعیت ندارد.
قبل از تصمیم‌گیری نهایی برای خرید مغازه سرقفلی، بهتر است با متخصصان حوزه‌ی املاک و ملکی، مشاوران حقوقی و افرادی که تجربه در این زمینه دارند، مشورت کنید تا تصمیم بهتری بگیرید. همچنین، انجام مطالعات دقیق و تحقیقات می‌تواند به شما در انتخاب صحیح کمک کند.
سلام صاحب سرقفلی میخواهد مغازه رو بفروشد ملکیت متعلق به بنده هست من قصد خرید دارم باید به من با چه شرایطی بفروشد
✍️پاسخ
با عنایت به اینکه مالکیت متعلق به شما می‌باشد و سرقفلی متعلق به فروشنده هست قطعا قیمت خرید باید ارزان‌تر از مغازه‌ای باشد که طلق است و قیمت آن شامل مالکیت و سرقفلی است لذا در صورت خرید بر سرقیمت هیچ تفاوتی با بیع ندارد و از طریق مبایعه نامه و یا سند تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی میتوانید سرقفلی را خریداری نمائید
باسلام. آیا خرید یک دانگ (از ۶دانگ) از مالکین که سرقفلی محل را دارم به صلاح است و آیا میتوانم تغییرکاربری بدهم؟ ۶مالک ۴نفرشان درقیدحیات نیستن یا مجهول المکانند
✍️پاسخ
اولاً خرید شما و هرگونه انتقالی در آینده از جانب شما نیاز به تنفیذ مالک دارد.
ثانیاً هیچ گونه عمل مادی از جمله تغییر کاربری بدن توافق کلیه مالکین سرقفلی و مالک کلک امکان پذیر نمی‌باشد.
اصولا خرید چنین مواردی پیشنهاد نمی‌شود.
نکات مهم در خرید و فروش ملک و سرقفلی
تعریف سرقفلی مغازه
زمانی که فردی مغازه ای را می خرد که پیش از آن کسی در آن مغازه فعالیتی نداشته و فرد در آن شروع به کار می کند؛ می تواند آن مغازه را پس از مدتی بفروشد یا اجاره دهد یا حق سرقفلی آن را بفروشد.
زمانیکه صاحب ملک حق سرقفلی مغازه را به شخص دیگری می فروشد، بسیاری از اختیارات کماکان برای فروشنده باقی خواهد ماند.
این اختیارات شامل این موارد می شود:
- خریدار سرقفلی حق ندارد هیچ تغییری در مغازه، بدون اجازه فروشنده ایجاد کند.
- خریدار حق ندارد مغازه را بدون اجازه فروشنده به شخص دیگری بفروشد.
- خریدار نمی تواند کسب و کار قبلی مغازه را تغییر دهد.
این موارد شرایطی است که ممکن است بین خریدار و فروشنده سرقفلی تغییر نماید.
بیشتر بخوانید: مالیات سرقفلی یعنی چه و مقدار آن در سال ۹۹
انواع سرقفلی
سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه:
گاهی ممکن است یک مستاجر مغازه ای را اجاره کند و کسب و کاری را شروع نماید و موجب رونق و شهرت آن ملک شود. این موفقیت وی برای او حق سرقفلی ایجاد می کند و اگر بخواهد آنجا را تخلیه کند مالک باید حق سرقفلی به مستاجر بپردازد.
زیرا تلاش سالیان مستاجر باعث شهرت آن مکان شده است.
سرقفلی اصلی مغازه:
مالک مغازه، حق مالکیت را به خریدار نمی فروشد؛ بلکه تنها حق سرقفلی را به وی واگذار می نماید.
تفاوت حق سرقفلی مغازه و حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه حقی است که متعلق به به مستاجر است و قانون چنین حقی را برای مالک قائل نیست.
زمانیکه کسی ملکی را اجاره می کند و مدتی در آن به فعالیت می پردازد، شهرتی را در آن ملک بدست می آورد و باعث جذب مشتری و رونق در آن می شود.
لذا در این صورت برای وی حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد می کند که در واقع مالک نمی تواند بدون رضایت وی درخواست تخلیه ملک را نماید.
این حق در راستای حمایت از مستاجر ایجاد می شود. اما سرقفلی هم برای مالک و هم برای مستاجر ایجاد می شود. دارنده حق سرقفلی دارای اختیاراتی است که خریدار سرقفلی پس از خرید بدون اجازه مالک حق فروش یا ایجاد تغییرات را ندارد.
این اختیارات در متن قرارداد نوشته می شود و در صورت سرپیچی از آن فروشنده سرقفلی حق اقدام قانونی دارد.
همچنین سرقفلی هیچ ارتباطی به شهرت و داشتن مشتری و رونق کاری فرد ندارد.
بیشتر بخوانید: ماده قانونی سرقفلی چیست و شرح آن
آیا سرقفلی مغازه خریداری شود یا خیر؟ مزایا و مضرات
مزایا: مزایای اصلی حق سرقفلی برای مالکان سرقفلی است.
زیرا زمانی که شما مالک سرقفلی باشد دارای حق و حقوق زیادی خواهید بود و اختیارات شما بسیار بیشتر از اجاره ملک است.
زیرا خریدار سرقفلی در این صورت محدودیت هایی خواهد داشت زیرا شما با اینکه حق سرقفلی را فروخته اید اما کماکان مالک محسوب می شوید و خریدار نمی تواند بدون اجازه ایجاد تغییرات نماید. همچنین اجازه تغییر شغل را نخواهد داشت.
همه این موارد در حیطه اختیارات مالک است.
مضرات: افراد مبلغ بالایی را بابت خرید سرقفلی پرداخت می نمایند و این در صورتی است که با وجود پرداخت مبلغ بالایی اما برای برخی از اقداماتشان نیاز به اجازه مالک ملک را دارند.
در واقع خیلی بهتر است که افراد، مالک یک ملک باشند تا اینکه به نوعی با خرید سرقفلی، همیشه شبیه به یک مستاجر بدون حق دخل و تصرف باشند.
این درست است که مستاجر مشکلی از بابت بیمه کردن مغازه و فروشندگانش نخواهد داشت اما در صورت تغییر شغل باید اجازه صاحب ملک را داشته باشد.
از طرف دیگر هرگونه تغییری نیازمند رضایت مالک است. در غیر این صورت با شکایت مالک امکان پس گرفتن مغازه وجود دارد.
در حال حاضر در بین مردم کمتر خرید و فروش سرقفلی دیده می شود و این بخاطر مشکلاتی است که در این نوع خرید و فروش وجود دارد.
بیشتر بخوانید: انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک
تخلیه در بحث حق سرقفلی
در موارد ذیل مالک می تواند درخواست تخلیه ملک خود را بدون پرداخت حق کسب و پیشه بخواهد:
- مستاجر در ملک اقداماتی را بدون رضایت صاحب ملک انجام دهد و موجب تعدی و تفریط در ملک شود. مستاجر شغل خود را بدون اجازه مالک تغییر دهد و رضایت مالک مبنی بر تغییر شغل در قرارداد نوشته نشده باشد.
- مستاجر مبلغی را که باید ماهیانه پرداخت کند را نپردازد.
در این موارد مالک پس از پرداخت حق کسب و پیشه می تواند تقاضای تخلیه نماید:
- برای تخریب یا نوسازی ملک.
- شخص مالک بخواهد کسب و کار خود را در آن ملک داشته باشد.
زمانیکه مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد و در قرارداد از این کار منع شده باشد، مالک نصف مبلغ حق کسب و پیشه را به وی بر می گرداند و سپس مغازه خود را پس بگیرد.
نتیجه گیری
سرقفلی ملک همان حق کسب و کار در ملک است که مالک مغازه می تواند را به شخص دیگری واگذار کند، بدون اینکه مالکیت را به آن شخص انتقال نماید.
خریدار سرقفلی اجازه تغییر شغل یا تغییرات فیزیکی محسوس را ندارد و حتما باید رضایت مالک وجود داشته باشد. البته لازم به ذکر این بدان معنا نیست که وی هیچ حقی در این خصوص ندارد.
اما برای تغییرات فیزیکی بزرگ مثل تغییر دکور باید اجازه مالک را داشته باشد.
حق سرقفلی برای مالک اصلی نیز به مرور زمان بوجود می آید. و در زمانی است که شخصی ملکی را که قبلا در آن هیچ داد و ستدی نبوده می خرد و کسب و کار خود را شروع می کند لذا سپس حق سرقفلی به مرور برای او بوجود می آید.
حق کسب و پیشه حقی است که قانون برای مستاجر قائل می شود و آن به سبب کسب شهرت و مشتری در آن منطقه است.
اما سرقفلی هیچ ارتباطی به رونق و شهرت ندارد بلکه هر مالکی پس از مدتی دارای این حق می شود و می تواند آن را بفروشد. به طور کلی بهتر است مردم به سمت خرید سرقفلی نروند زیرا مزایای انتقال مالکیت به طور مطلق و یا اجاره عین مزایای بیشتری برای افراد دارد و همچنین خریداران یا مستاجرین کمتر به مشکل بر می خورند.
سوالات متداول
سلام من صاحب سه دانگ سرقفلی مغازه هستم ۳ دانگ دیگه بنام شوهر خواهرم هست برای خرید ۳دانگ شریکم اجازه مالک احتیاج هست با تشکر
✍️پاسخ
با سلام. اگر حق انتقال به غیر از شما سلب نشده باشه، اجازه لازم نیست.
وگرنه بهتره که از مالک اجازه گرفته بشه.
آیا کسی که سرقفلی می خرد می تواند آن را به شخص دیگری اجاره دهد؟
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی: مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
بر اساس این قانون می توان گفت که مستاجر می تواند ملک را به هر کس دیگری اجاره دهد، مگر این که آنها در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر سلب شده باشد.
در صورت فوت مالک، آیا مشکلاتی در حق و حقوق خریدار سرقفلی پیش می آید؟
خیر. تمامی حق و حقوق خریدار به قوت خود باقی است و بعد از فوت در خصوص اقداماتی که خریدار قصد انجام آن را دارد، می تواند با ورثه مطرح نماید.
آیا کسی که سرقفلی را می خرد می تواند پس از مدتی شغل خود را تغییر دهد؟
خیر نمی تواند مگر زمانیکه در قرارداد در خصوص شغل خریدار مطلبی ذکر نشده باشد یا در خصوص حق فرد مبنی بر تغییر شغل تصریح شده باشد؛ در این صورت است که می تاند شغل خود را تغییر دهد و در غیر این صورت نمی تواند.
6 پاسخ
باسلام یه مغازه چند سال پیش فروخته شده اما بدون امتیاز مالکیت مالک مغازه خودم هستم و صرفا سرقفلی به خریدار فروخته شده به تازگی متوجه شدم خریدار مغازه بدون اجازه بنده مغازه رو به کسی دیگر فروخته سوال من اینه که الان با شکایت میتونم حق مالکیت رو از قرارداد مابین وصول کنم و دوما اینکه خودم خواستار خرید مغازه هستم امکان فسق فرداد قبلی که بدون اجازه اینجانب بسته شده از طرف دادگاه وجود دارد ؟!و اینکه آیا در صورت فسق فرداد قبلی دادگاه قیمت روز را برای مغازه اعمال خواهد کرد؟
سلام:چون انتقال به غیر بدون اجازه صورت گرفته است میتوانید باپرداخت نصف حق سرقفلی نسبت به تخلیه ان اقدام نمایید.
سلام خسته نباشید ممنون از توضیحات مفیدتون
من چند تا سوال داشتم من میخوام یک ملک سرقفلی رو بخرم
۱٫ اولا این ملک چند دست فروش کرده و از این آخرین نفر که قراره من ازش بخرم میگه سهم سرقفلی از کل مبلغ ملک نیس بلکه از مابه التفاوت آخرین قولنامه هستش (یعنی طرف ۱۸۵ میلیون خریده الان که قراره ازش من به قیمت ۳۰۰ میلیون بخرم یه درصدی از ۱۱۵ میلیون باید بابت سرقفلی به مالک پرداخت شود) آیا چنین چیزی امکان داره؟
۲٫ این ملک امتیاز تجاری و امتیاز آب هم ندارد آیا امکان اقدام برای امتیاز تجاری و آب وجود داره یانه؟ و اینکه باید با مالک اصلی ملک هماهنگ شود و بابتش مبلغی به صاحب ملک پرداخت شود؟
۳٫ جهت کسب و کار میتوان هر شغلی را راه اندازی کرد یا باید از صاحب ملک اجازه گرفته شود؟
۴٫ اگر کسب و کار راه اندازی شود باید طی مدت کسب و کار مبلغی به صاحب ملک پرداخت شود؟
۵٫ جهت اجاره به مستاجر جدید شرایط چیه؟
لطفا و خواهشا به تمام سوالات پاسخ دهید خیلی ضروری هستش
پیشاپیش از راهنمایی شما کمال تشکر را دارم
سلام: حتما برای اینکار باوکیل متخصص سرقفلی تماس تلفنی داشته باشید۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰٫
پرداخت نصف مربوط به حق کسب و پیشه است نه برای سرقفلی اما از آنجا که مستاجر بدون اذن مالک مغازه رو به شخص ثالث اجاره داده در اینجا فقط برای مالک حق تخلیه به وجود آماده که در صورت شمول قرار داد اجاره شما به قانون اجاره سال ۵۶ باید نصف حق کسب و پیشه رو به مستاجر پرداخت کنید و اگر مستاجر اولیه چیزی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشه سرقفلی رو هم باید به قیمت روز تمام و کمال بپردازید و اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون ۵۶ نشود فقط باید حق سرقفلی رو تمام کمال بپردازید تا تخلیه صورت بگیره
سلام: نصف حق و کسب و پیشه برای سال ۵۶هست و سرقفلی برای سال ۷۶است.