تعریف آپارتمان: لازم است از نظر لغوی و حقوقی بررسی شود:
الف) از نظر لغوی: آپارتمان در بعضی از لغت‌نامه‌ها به شرح ذیل تعریف شده است:آپارتمان عبارت است از: «عمارتی که مربوط به یک عمارت بزرگ اما از آن جدا و دارای چند اتاق باشد قسمتی از عمارت شامل چند اتاق متشکل که یک خانواده در آن زندگی می‌کند.»
ب) از نظر حقوقی: متأسفانه مانند بسیاری از موارد دیگر قانون‌گذار تعریفی از آپارتمان ارائه نکرده و این امر امکان جولان حقوقدانان را در ارائه تعریف مؤثر ساخته است که در ذیل به بعضی از آن‌ها اشاره می‌کنم:آپارتمان موردنظر قانون عبارت از: «مسکنی است که جزئی از ساختمان بوده و مرکب از یک یا چند اتاق و قسمت‌های تابعه از قبیل مستراح و آشپزخانه است که مجموع آن‌ها یک واحد را تشکیل می‌دهد.»آپارتمان، محلی است برای سکونت یا اشتغال که در مجموعه‌ای از یک ساختمان، دارای سند رسمی مجزا و مستقل از کل ساختمان باشد.
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.
تعریف قسمت‌های مشترک
قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. قسمت‌های اشتراکی به دو قسم اشتراکی مطلق و اشتراکی نسبی تقسیم می‌گردد:
- اشتراکی مطلق: در این قسمت مالکین نمی‌توانند اشتراک خود را از بین برده و به فرد دیگری واگذار نمایند؛ مانند پشت‌بام، آسانسور، راه‌پله‌ها…
- اشتراکی نسبی: در این قسمت مالکین می‌توانند اشتراک خود را از بین برده و به دیگری واگذار نمایند؛ مانند پارکینگ، انباری…
مصادیق قسمت‌های مشترک ساختمان
ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در مقام بیان مصادیق قسمت‌های مشترک می‌باشد که ما به ترتیب به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.
- زمین زیربنا: بند «الف» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی یکی از مصادیق قسمت‌های مشترک را زمین زیربنا به حساب می‌آورد و مقرر می‌دارد که: «… و فرقی نمی‌کند که بنا متصل به زمین باشد یا به‌وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.»
- تأسیسات قسمت‌های مشترک: بند ب ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی تأسیسات قسمت‌های مشترک را یکی دیگر از مصادیق مورد استفاده عموم می‌شمارد و در ادامه ماده به ذکر تمثیلی مصادیق تأسیسات مشترک می‌پردازد که در ادامه به توضیح اختصاری آن‌ها خواهیم پرداخت.
الف) چاه آب و پمپ منبع آب: چاه آب در ساختمان‌هایی که برای پرکردن استخر یا آبیاری باغچه و درختان که امکان بهره‌برداری از آب وجود ندارد استفاده می‌شود. پمپ و منبع آب نیز می‌تواند از لوازم و ملحقات چاه آب محسوب شود یا در حالت استفاده از آب تصفیه شده شهری است منبع آب همراه پمپ آب در ساختمان مصرف خاصی، برای مالکان مجموعه داشته باشد.
ب) مرکز حرارت و تهویه: ساختمان‌ها برای امکانات گرمایشی و سرمایشی نیاز به تأسیساتی مانند موتورخانه و… دارند که جزء قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شوند البته امروزه با پیشرفت‌های علمی و ساختمان‌سازی عملاً تأسیسات حرارتی و سرمایشی هر آپارتمان اختصاصاً نصب و مورد استفاده قرار می‌گیرد.
ج) رخت‌شوی‌خانه: محلی که برای شست و شوی لباس‌ها و رخت‌ها در هر مجموعه قرار داده می‌شد که مجهز به ماشین‌های لباسشویی بزرگ بودند که مالکان آپارتمان‌ها به‌نوبت از آن‌ها برای شستن لباس و رخت‌های خود استفاده می‌نمودند. امروزه این نوع تأسیسات موضوعیت خود را از دست داده‌اند.
د) تأسیسات الکتریکی: که شامل تابلوهای برق و کنتورها و تلفن مرکزی و… می‌باشد.
ه) انبار عمومی ساختمان: در قدیم سازندگان آپارتمان‌ها به جای انباری‌های اختصاصی جای نسبتاً بزرگی را برای استفاده و بایگانی لوازم و وسایل مصرف مالکین و ساکنین آپارتمان‌ها قرار می‌دادند که از آن به‌عنوان انبار عمومی یاد می‌شد.
و) اتاق سرایداری: ساختمان‌های کوچک که دارای ده واحد یا کمتر باشند مدیر یا مدیران آن‌ها تکلیفی به استخدام سرایدار ندارند؛ ولی در ساختمان‌های بزرگ، وجود سرایدار از ضروریات ساختمان محسوب می‌شود و معمولاً استخدام سرایدار با اسکان وی در ساختمان ملازمه دارد؛ زیرا خدمات سرایداری اصولاً شبانه‌روزی است.
ز) دستگاه آسانسور و محل آن: نکته مهم این است که اولاً: نباید هزینه‌های تعمیر آسانسور به‌طور مجزا و مستقل از تک‌تک واحدها اخذ شود؛
آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر
دعوای درخواست تحویل آپارتمان
از آنجا که تحویل مبیع مشاعی به یکی از شرکای مشاعی با حقوق سایر مالکین معارض است دعوای تحویل مبیع از سوی یکی از شرکا علیه فروشنده، قابل استماع نیست.
رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دعوای آقای (ف.ف.ی.) با وکالت آقای (ع.د.) و خانم (م.ع.) به طرفیت آقای (ع.ف.) به خواسته صدور حکم به تحویل شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ۹۲۱/۲ و ۸۹۷/۲ بخش ۱۰ تهران طبقه دوم ضلع شمال شرقی و خسارت تأخیر در تحویل آپارتمان از تاریخ ۳۰/۶/۹۱ لغایت اجرای حکم، روزانه مبلغ بیست هزار تومان با احتساب خسارات دادرسی توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه
اولاً: نظر به اینکه قرارداد مورخه ۱۸/۳/۹۱ که قرارداد پیش‌فروش آپارتمان پلاک ثبتی مذکور می‌باشد فی‌نفسه مملک نبوده و مثبت مالکیت خواهان نیست، ضروری است خواهان با استناد به همین قرارداد بدواً الزام فروشنده و مالکین به تنظیم سند رسمی را تقاضا نموده سپس الزام خوانده را به تحویل مبیع درصورتی‌که درید و اختیار ایشان باشد بخواهد قبل از تنظیم سند رسمی ملک به نام خواهان تقاضای تحویل مبیع به استناد قرارداد مورخه فوق‌الذکر مغایر با مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد همچنین انتقال مالکی همان‌طوری که ماده ۲۲ قانون مرقوم متعرض آن شده در واقع از زمان تنظیم سند رسمی محقق می‌شود بنابراین قبل از تنظیم سند رسمی آپارتمان به نام خواهان دعوی قابلیت استماع نخواهد داشت، علی‌هذا دادگاه بنا به مراتب مرقوم دعوای مطروحه (تحویل آپارتمان) را در وضعیت حاضر قابل استماع ندانسته به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد مذکور قرار عدم استماع دعوا صادر و اعلام می‌نماید.
ثانیاً: نسبت به مطالبه خسارت تأخیر در تحویل آپارتمان عنایتاً به محتویات پرونده مستندات ابرازی و اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه و قرارداد مورخه مذکور که صحت و اصالت آن بین طرفین متبع و لازم‌الارعایه بوده و طرفین مکلفند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند حسب مفاد آن خوانده یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ ۷۵ مترمربع از پلاک‌های ثبتی مرقوم به مبلغ ۹۶۷٫۵۰۰٫۰۰۰ ریال به خواهان پیش‌فروش نموده و طبق ماده ۵ قرارداد متعهد شده مورخه ۳۰/۶/۹۱ آپارتمان را تحویل خواهان نماید و مطابق بند ۹-۶ قرارداد مقرر گردیده در صورت تخلف و تأخیر در اجرای تعهدات و تحویل مورد معامله به ازای هرروز تأخیر مبلغ دویست هزار ریال به‌عنوان خسارت تأخیر در اجرای تعهد در وجه طرف مقابل بپردازد و با توجه به اینکه خواهان به تعهدات خود عمل نموده اما خوانده با وجود انقضای موعد اقدامی در جهت تحویل آپارتمان انجام نداده است، بنابراین تخلف وی محرز بوده و خواهان استحقاق مطالبه خسارت تأخیر در تحویل را دارد و با عنایت به اینکه وکیل خوانده دفاع مدلل و موجهی هم به عمل نیاورده و دلیلی بر ایفای تعهد و یا اسقاط آن ارائه نکرده است و نیز مطابق ماده ۲۲۱ قانون مدنی اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده باشد و طبق ماده ۲۲۶ از همان قانون در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفای تعهدات مدت معینی مقرر شده باشد و مدت مزبور منقضی شده باشد که در مانحن‌فیه مطالبه و جبران خسارت در صورت تخلف تصریح و برای انجام و ایفای تعهدات مدت معین تعیین شده است، فلذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد تشخیص، به استناد مواد مذکور از همان قانون و مواد ۱۹۸-۵۱۵-۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۱۰٫۴۰۰٫۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته و مبلغ ۲۱۷٫۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۳۷۴٫۴۰۰٫۰۰۰ ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر در تحویل از تاریخ صدور حکم لغایت اجرای آن به مأخذ روزانه دویست هزار ریال محاسبه از محکوم‌علیه وصول به محکوم‌له پرداخت نماید بدیهی است اجرای حکم در این قسمت منوط به ابطال تمبر هزینه دادرسی خواهد بود. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رأی شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (ع.ف.) به طرفیت آقای (ف.ف.ی.) نسبت به دادنامه شماره ۷۵۱ مورخ ۲۲/۸/۹۱ صادره از شعبه ۱۹۰ دادگاه حقوقی تهران و همچنین تجدیدنظرخواهی متقابل آقای (ف.ف.ی.) نسبت به دادنامه مذکور که مطابق آن دعوای آقای (ف.ی.) به خواسته تحویل شش دانگ یک دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ۹۲۱/۲ و ۸۹۷/۲ بخش ۱۰ تهران طبقه دوم ضلع شمال شرقی به علاوه خسارت تأخیر در تحویل از تاریخ ۳۰/۶/۹۱ لغایت اجرای حکم روزانه دویست هزار ریال با احتساب خسارات دادرسی که در خصوص خواسته الزام به تحویل، دادگاه محترم بدوی به لحاظ اینکه تحویل مبیع مسبوق به استقرار مالکیت و تنظیم سند رسمی است قرار عدم استماع دعوی و دعوی مطالبه خسارت تأخیر انجام تعهد را مورد اجابت قرار داده است دادگاه با عنایت به اینکه شرط داوری قرارداد مربوطه را اختلافات ناشی از اوصاف و شرایط قرارداد بوده و منصرف از الزامات قراردادی است به لحاظ اینکه طرفین ملزم به اجرای الزامات قراردادی هستند فلذا نیازی به داوری نداشته از طرف دیگر دعوای الزام به تحویل مبیع نظر به اینکه مبیع واحد شرایط مالکیت مشاعی است و امکان تحویل با فرض مالکیت مشاعی وجود ندارد چون تحقق خواسته با حقوق سایر مالکین معارض بوده از این جهت با این استدلال و صرفاً در جهت نتیجه رأی معترض‌عنه در این بخش تأیید و ابرام می‌شود، در خصوص خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد با عنایت به اینکه عدم انجام تعهد به شرح مستندات تقدیمی محرز می‌باشد و تعهد مذکور برخلاف تعهد مربوط به تحویل مبیع مراجعت به سایر مالکین مشاعی نداشته بلکه تعهدی است که از باب ماده ۱۰ قانون مدنی مراجعت به شخص متعهد داشته، لذا ایراد بر محکومیت موضوع حکم وارد نبوده، بنابراین دادگاه با رد تجدیدنظرخواهی‌های تقدیمی مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی رأی معترض‌عنه را تأیید و ابرام می‌نماید.
دعاوی آپارتمان‌نشینی در نشست‌های قضائی
۱-دعوای الزام به جبران خسارت به آپارتمان
پرسش: مالک آپارتمانی از یک مجتمع مسکونی به ادعای اینکه از قسمت اشتراکی مجتمع به علت سهل‌انگاری در شستشوی ن به ملک اختصاصی او رطوبت سرایت نموده تنها به طرفیت یکی از مالکین یا متصرفین به خواسته الزام به رفع رطوبت اقامه دعوی نموده است.
الف) آیا دعوی می‌بایست به طرفیت متصرف اقامه شود یا مالک؟
ب) آیا با توجه به اینکه محل سرایت رطوبت مکان اشتراکی است لزوماً همه مالکین یا همه متصرفین مجتمع باید طرف دعوی واقع شوند یا تنها کسی که سرایت رطوبت از فعل او ناشی شده است؟
ج) آیا چنانچه مجتمع دارای مدیر یا هیئت‌مدیره باشد لزوماً دعوی علیه آن‌ها باید طرح شود یا خیر؟
د) در صورت فقدان مدیر یا هیئت‌مدیره تکلیف چیست و ملک متضرر برای جبران خسارت چگونه عمل کند؟
نظر اکثریت که در تاریخ ۲۸/۹/۶۴ اعلام شده است.
همان‌طور که در دعوای الزام به رفع رطوبت و جبران خسارت دعوا علیه مالک مجاور اقامه می‌شود نه متصرف یا مستأجر مجاور در مانحن فیه نیز دعوا باید علیه مالک آپارتمان و در صورت تعدد آپارتمان‌ها به طرفیت کلیه مالکین طرح گردد نه متصرفین؛ زیرا متصرفین سمتی ندرند بلکه همه مالکین به نسبت سهم خود در کل مشاعات ذینفع و مسئول می‌باشند و اگر هم مدیر یا هیئت‌مدیره انتخاب شده باشد اقامۀ دعوا به طرفیت آن‌ها صحیح نیست چه مدیر یا مدیران در حکم نماینده و وکیل مالکین بوده و طرح دعوی علیه نماینده موکل وجهه قانونی ندارد بلکه دعوی می‌بایست به طرفیت اصیل اقامه شود و در موضوع عنوان شده مالکین آپارتمان‌ها اصیل هستند. البته این امر در فرضی است که سرایت رطوبت از فعل شخص خاصی نبوده و مقصر مشخص نباشد و الا از باب تسبیب و مسئولیت مدنی شخص مقصر باید طرف دعوی قرار گیرد و مسئول جبران خسارت است در غیر اینصورت؛ یعنی، در مواردی که سرایت رطوبت و ورود خسارت ناشی از فعل شخص معینی نبوده بلکه فرضاً از کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد کلیه مالکین آپارتمان‌ها مسئول خواهند بود.
نظر اقلیت
در صورت وجود مدیر یا هیئت‌مدیره دعوی می‌بایست به طرفیت آن‌ها اقامه شود چون به‌موجب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرای آن مدیر یا هیئت‌مدیره دارای شخصیت حقوقی مستقلی بوده و مسئولیت اداره و نگهداری آپارتمان‌ها با آن‌ها است و چنانچه ورود خسارت ناشی از فعل مدیر یا هیئت‌مدیره باشد از باب مسئولیت مدنی و تسبیب مستقیماً مسئول جبران خسارت خواهند بود و اگر خسارت از فعل آن‌ها نباشد در صورت محکومیت محکوم‌به از تنخواه‌گردان تأمین خواهد شد مگر آنکه مدیر یا هیئت‌مدیره وجود نداشته باشد که در این صورت دعوا باید به طرفیت همه مالکین طرح شود.
فروش مجزای انباری و پارکینگ
پرسش: آیا با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها مالک آپارتمان می‌تواند آپارتمان اختصاصی خود را به کسی و انباری یا پارکینگ مربوط به آن را به شخص دیگر به‌طور جداگانه بفروشد یا خیر و در صورت ممنوعیت چنانچه این معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چیست؟
نظر اول که به اکثریت آرا اعلام شد
اگرچه انباری یا پارکینگ حسب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه جزایی آن از قسمت‌هایی مشترک نبوده و جزء قسمت‌های اختصاصی است لیکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد و فروش انباری یا پارکینگ بدون آپارتمان با روح قانون تملک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است سازگاری ندارد؛ زیرا تالی فاسد معامله مذکور این خواهد بود که اجنبی بدون داشتن مالکیت نسبت به آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی از یک مجتمع مسکونی بتواند اتومبیل خود را در پارکینگ آنجا بگذارد و یا متصرف انباری شود و احتمالاً از آن استفاده برخلاف منظور نماید و یا لزوماً از قسمت‌های مشترک ساختمان استیفاء منفعت کند در حالی که حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی فقط برای مالکین یا متصرفین آپارتمان‌ها شناخته شده است لاغیر. از این رو باید گفت این امر امکان عملی ندارد و مستلزم مزاحمت مالکین و متصرفین سایر آپارتمان‌ها و تجاوز به حقوق آن‌ها است. نتیجه آنکه در مانحن فیه مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخص دیگری بفروشد و اگر فرضاً خریدار آپارتمان هم راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید باز هم مالک نمی‌تواند آن‌ها را به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر چنانچه مبایعه نامه عادی بوده مملک و قابل ترتیب اثر قانونی نیست و اگر رسمی باشد مالک یا مالکین سایر آپارتمان‌ها به‌عنوان ذینفع می‌توانند بطلان معامله مذکور را از دادگاه بخواهند.
نظر دوم
نظر به اینکه پارکینگ یا انباری به‌موجب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن از قسمت‌های اختصاصی است و چون هر مالک حق دارد در حصه اختصاصی خود همه‌گونه تصرف نموده و مثلاً، آن را به اجاره دهد یا به فروش رساد در مانحن فیه نیز مالک انباری یا پارکینگ می‌تواند آن را به‌صورت جدای از آپارتمان به دیگری منتقل نماید و چنین معامله صحیح و دارای آثار قانونی است و تصریحی بر منع آن نیست؛ بنابراین، خریدار آپارتمان که حاضر شده آن را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید مأخوذ به قرارداد خویش است. او و همچنین مالکین آپارتمان‌ها نمی‌توانند متعاقباً حسب مورد الزام فروشنده را به انتقال انباری یا پارکینگ و در صورت انتقال آن‌ها به غیر بطلان معامله را از دادگاه درخواست نمایند.
نظر سوم
با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن فروش انباری یا پارکینگ مربوط به آپارتمانی از یک مجتمع به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجتمع جایز نیست.
نظر چهارم
چنانچه انباری یا پارکینگ به‌موجب سند تفکیکی اولیه دارای پلاک جدا از آپارتمان بوده و یا دادگاه با توجه به قانون ثبت و مقررات شهرداری ضمن صدور رأی قطعی تصرف در آن را مجاز دانسته باشد فروش آن به هر شخص خالی از اشکال است و نمی‌توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود در غیر اینصورت معامله نسبت به انباری یا پارکینگ به‌طور مستقل قانونی نبوده و باطل است.
دعاوی آپارتمان‌نشینی در نظریه‌های مشورتی
۱- عدم امکان تقسیم وام بانکی مربوط به یک واحد آپارتمان
وام بانکی مربوط به شش‌دانگ یک باب ساختمان قابل تقسیم به تعداد آپارتمان‌ها نیست.
پرسش: در ازای محکوم‌به ملک محکوم‌علیه که یک باب آپارتمان از یک واحد ساختمانی بوده توقیف شده است، شش دانگ ساختمان در ازای دریافت وام توسط مالک ساختمان در وثیقه بانک قرار گرفته است، محکوم‌له تقاضای انجام مزایده و فروش آپارتمان مورد توقیف را کرده است، با توجه به اینکه انجام مزایده و تملیک آپارتمان به محکوم‌له، مستلزم فک رهن می‌باشد و لازمه فک رهن پرداخت تمامی وجه‌الرهانه نسبت به کل شش‌دانگ ساختمان می‌باشد و از طرفی محکوم‌له از پرداخت کل وام پرداختی بانک و فک رهن عاجز است و بانک نیز حاضر به تقسیم وام نسبت به کل آپارتمان‌ها و دریافت سهمی آپارتمان توقیف شده نیست دادگاه چه کار باید بکند؟
با لحاظ اینکه وام بانک مربوط به کل شش دانگ مجموعه آپارتمانی بوده و این وام قابل تفکیک یا تقسیم نسبت به یک دستگاه آپارتمان نیست تا حصه یا سهم وام نسبت به آن روشن گردد؛ بنابراین، فک وثیقه نسبت به قسمتی از وام آپارتمان مورد استعلام با توجه به قسمت دوم ماده (۳۴ مکرر) قانون ثبت توجیه قانونی ندارد در صورت پرداخت کل بدهی و رعایت حق بانک که مستلزم جلب موافقت است تنظیم سند رسمی با در دست داشتن برگ پایان ساختمان و صورت‌مجلس تفکیکی بلامانع است.
۲- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک
پرسش: اگر محکوم‌به، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان و تحویل مبیع مزبور باشد آیا اجرای رأی علیه متصرف آپارتمان- ولو غیر از خوانده- صحیح است؟
اجرای رأی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان و تحویل مبیع به خواهان، چنانچه متصرف آپارتمان در زمان تقدیم دادخواست، خوانده دعوا باشد در هر دو قسمت نیاز به صدور اجرائیه خواهد بود و با صدور اجرائیه علاوه بر الزام محکوم‌علیه به تنظیم سند رسمی از مشارالیه خلع‌ید نیز به عمل آمده و مبیع تحویل محکوم‌له می‌شود؛ اما اگر متصرف در زمان تقدیم دادخواست غیر از خوانده دعوا باشد، خواهان بعد از اثبات مالکیت خود مجبور به طرح دعوا علیه متصرف نیز خواهد بود.
