افراز و تفکیک ملک مشاع

ملک مشاع به معنای ملک مشترک است یعنی ملکی که بیش از یک مالک دارد. اگر خانه ای را در نظر بگیریم که ۳ دانگ آن متعلق به الف و ۳ دانگ آن متعلق به ب باشد.

یا اینکه افراد بیشتری نیز باشند به صورتی که مشخص نباشد سهم هر کدام از این افراد کدام قسمت از خانه است مالکیت آنان را مشاع می گویند.

به عبارتی ملک مشاع این گونه تعریف می شود که افراد در جزء جزء ملک با هم شریک هستند.

حال وقتی که معنا و تعریف مشاع و مشترک بودن را دانستیم می توانیم به اصطلاح دیگری هم پی ببریم و آن “مفروز” است، مال یا ملک مفروز درست نقطه مقابل ملک مشاع است یعنی مالی را مفروز می گویند که مالک آن یک نفر است و شراکتی در آن وجود ندارد.

اینگونه اگر بگوییم شاید بهتر باشد که مال مفروز همان مال مشاعی است که سهم شرکا در آن مشخص و از هم جدا شده اند و دیگر شراکت و مشترک بودنی در کار نیست.

افراز ملک مشاع به چه معناست؟

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن سهم هر یک از افراد شریک در یک مال است. که ممکن است با توافق و تراضی انجام شود یا توسط دادگاه انجام بشود.

به عبارتی افراز، استقلال بخشیدن و مستقل کردن مالکیت مشترک افراد بر مال مشاع است که آز آن پس آن مال که در آن افراز صورت گرفته را مال “مفروز” می گویند.

شرکایی که شریک در مالی هستند می توانند افراز مال مشترک را با تراضی انجام دهند مگر آن که افراز و تقسیم به موجب قانون ممنوع شده باشد یا اینکه شرکا خود تعهد بر عدم تقسیم کرده باشند.

اگر هم تراضی و توافق شرکا ممکن نشد هر یک از آنان می توانند از مرجع صالح دادگاه یا اداره ثبت تقاضای افراز مال را کنند.

کاربرد افراز و عدم امکان افراز ملک مشاع

آنچنان که گفتیم افراز ملک مشاع ممکن است به یکی از دو مرجع اداره ثبت یا دادگاه سپرده شود.

دعوای افراز به دعوایی گفته می شود که یکی از شرکای ملک مشاع علیه شریک یا شرکای دیگر اقامه می کند به منظور تقسیم کردن مال مشترک در صورتی که تراضی و توافقی حاصل نشود.

افراز نوعی تقسیم است که به عبارتی ساده ترین نوع تقسیم به حساب می آید با این توضیح که در اموالی بیشتر وجود دارد که آن اموال قابل تجزیه و قابل جدا شدن هستند و به اصطلاح مثلی هستند مثل یک خروار گندم و… اما در ملک مشاع که قابل تجزیه نیست کمی دشوار است اما غیر ممکن هم نیست.

فرض کنید که خانه ای دو طبقه به ارث رسیده که مشاع است طرفین توافق می کنند که یک طبقه برای یک نفر و طبقه دیگر هم برای نفر بعدی باشد اما تقسیم به افراز شاید همیشه اینگونه نباشد.

و اگر در ملکی وضعیت به گونه ای بود که اگر خواستیم از آن ملک سهم هر کسی را جدا کنیم به صورت مساوی سهم افراد تقسیم نشد و سهام آنان برابر نباشد به ناچار باید از گزینه افراز رد بشویم و به حالتی در تقسیم برسیم که تعدیل نام دارد.

تعدیل برای حالتی است که ملک مشاع اجزای برابر ندارد ولی می توان سهام افراد را به گونه ای تعیین کرد که از نظر بها برابر باشند و نیازی به سرانه نباشد.

برای مثال زمینی که در کنار خیابان واقع شده که بخش های مقدم آن ارزش بیشتری دارد و بخش های دور تر ارزش کمتری دارد در اینجا کارشناس بخش های دور تر را بیشتر از بخش های نزدیک خیابان برای یکی از شرکا در نظر می گیرد که کسی ضرر نبیند.

اگر تعدیل هم ممکن نبود نوبت به ” رد” و سپس “فروش” می رسد که این ها در جای خود توضیح داده شده قصد ما در این مقاله تشریح نحوه افراز است.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاعی

• اسامی شرکای مال مشاعی
• سند رسمی مالکیت
• درخواست افراز به اداره ثبت

درخواست افراز در کجا باید مطرح شود؟

• اداره ثبت

اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد یعنی تحدید حدود انجام شده باشد. مرجعی که صالح است برای افراز ملک، اداره ثبت است.

در خواست افراز به اداره ثبتی داده می شود که ملک غیر منقول در آن حوزه واقع شده است.

درخواست افراز در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گیری می شود و تصمیمی که اداره ثبت در خصوص افراز می گیرد ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی است.

نکته ای که باید در نظر گرفته شود این است که اگر بین مالکان مال مشاع فردی غایب یا محجور باشد درخواست افراز حتی اگر جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

پس از وصول درخواست افراز از طرف شریک یا شرکا مسئول هر واحد ثبتی رسیدگی به آن پرونده را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.

• نماینده ثبت بررسی می کند که آیا این پرونده جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا خیر و آیا این ملک سند مالکیت معارض دارد یا خیر؟

پس از بررسی این موارد پرونده را به مسئول واحد ثبتی تحویل می دهد.

در صورتی که تایید شده باشد که این ملک جریان ثبتی آن خاتمه یافته و سند معارض هم ندارد واحد ثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد تا نقشه افرازی از ملک ارائه و به مسئول ثبتی تحویل دهد.

مسئول ثبتی پس از بررسی تمام جوانب تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول و نحوه افراز اعلام خواهد کرد.

• دادگاه عمومی

دعوای افراز در دادگاه عمومی وقتی اقامه می شود که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته است در این حالت مرجع صالح برای درخواست افراز دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است.

اگر بین مالکین محجور یا غایب باشد؛ حتی اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.

اگر قسمتی از ملک مشاع از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد افراز ملک در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود.

منظور از مجهول المالک در اینجا آن است که مالک مشخص است اما در خواست ثبت نشده است از سوی مالک.

نکته ای که باید در رابطه با دعوای افراز در نظر داشت در دادگاه این است که این دعوا باید به طرفیت تمام شرکا باشد و گرنه رد خواهد شد.

و این که اگر برای یک ملک سند مالکیت صادر شده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف باشد تا زمانی که اختلاف حل نشده افراز آن ممکن نخواهد بود.

تفکیک ملک به چه معناست؟

تفکیک در اصطلاح قانون ثبت به این معنا است که یک مال غیر منقول را تبدیل و تقسیم می کنیم به قطعات کوچک تر با مشخصات معین چه این که ملک مشاع باشد یا غیر مشاع باشد یعنی مال یک نفر باشد.

به عبارتی تفکیک هم در مال مشترک ممکن است و هم ملکی که تنها یک مالک دارد و مفروز است.

 مثل این که یک زمین ۱۰۰۰ متری رو تقسیم به ۵ قطعه زمین ۲۰۰ متری می کنند.

تفکیک چه بسا به این منظور باشد که این قطعات کوچه شده و تقسیم شده را مالک آن به فروش برساند و سند مالکیت مفروزی برای آن بگیرد.

وظیفه انجام تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی با اداره ثبت اسناد و املاک است.

تقسیم به چه معناست؟

تقسیم کلمه ای عام است که هم شامل افراز می شود و هم شامل تفکیک.

در تقسیم شرط است که لزوما شراکتی در میان باشد اما در تفکیک حتی بدون وجود شریک هم امکان پذیر است.

تفاوت افراز و تفکیک ملک

• از شرایط افراز این است که ملک بین چند نفر شریک باشد و در مالکیت مشترک آنان باشد. در حالی که در تفکیک مشاع بودن و مشترک بودن شرط نمی باشد. لذا تفکیک در ملک مشاع و غیر مشاع ممکن است اما افراز مخصوص ملک مشاع است.
• بعد از این که افراز صورت گرفت حالت اشاعه از بین می رود اما در تفکیک، آن ملک فقط به قطعات کوچک تر تقسیم می شود و اشاعه ممکن است همچنان باقی باشد.
• رسیدگی به تقاضای افراز در صلاحیت دو مرجع است اما در تفکیک همیشه اداره ثبت عهده دار امر است‌ حتی اگر بین مالکین محجور یا غایب باشد.
• اعتراض به عملیات تفکیکی در اداره ثبت انجام می شود اما اعتراض به افراز در دادگاه به عمل می آید.

نتیجه گیری

ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک دارد و مالکیت آن مشترک بین چند نفر است و ملک مفروز ملکی است که مالک واحد دارد. عملی که به موجب آن ملک و یا مال مشاع مفروز می گردد را افراز می نامند.

افراز ممکن است در حالتی در صلاحیت دادگاه عمومی باشد و در حالت دیگر در صلاحیت اداره ثبت بر خلاف تفکیک ملک که همیشه در صلاحیت اداره ثبت خواهد بود.

در صورتی که ملک قابل افراز نباشد با گواهی عدن افراز می توان از دادگاه تقاضای فروش آن را کرد البته اگر طرفین به تعدیل و رد موافقت نکنند.

سوالات متداول

افراز ملک در چه صورتی در صلاحیت دادگاه است؟

اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد و چند مورد دیگر که در بالا توضیح دادیم، دیگر اداره ثبت صالح نخواهد بود.

دعوای افراز در دادگاه به چه شکل است؟

در دادگاه شهری که ملک در آن جا واقع است می توان دعوای افراز اقامه کرد به طرفیت تمام شرکا.

دعوای افراز چگونه باید مطرح شود؟

دعوای افراز دعوایی است که در آن شریک ملک مشاع خواهان این است که سهمش از بقیه شرکا جدا شود و مفروز گردد.