تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

در عرصه حقوق املاک، مبحث تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر از اهمیت بسزایی برخوردار است. این امر، ناظر بر شرایطی است که مستأجر، بدون مجوز موجر، اقدام به واگذاری منافع سرقفلی به فرد دیگری می نماید. در این نوشتار از سایت سنا، به واکاوی ابعاد حقوقی این موضوع می پردازیم.

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، مبنای اصلی قانونی در این خصوص است. طبق این ماده، در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر را در اجاره نامه به صراحت قید کرده باشد، می تواند با سند رسمی، منافع مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل نماید.

قانونگذار در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اصل را بر غیرقابل انتقال بودن منافع می‌داند. به این معنا که مستأجر بدون قید و شرط در اجاره نامه، مجاز به انتقال منافع به غیر نیست.

چنانچه مستأجر بدون داشتن مجوز قانونی (حق انتقال به غیر در اجاره نامه) اقدام به واگذاری منافع به شخص ثالث نماید، مرتکب تخلف شده و طبق تبصره ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، حق کسب و پیشه وی نصف می شود. در این شرایط، موجر می تواند با طرح دعوی در دادگاه محل وقوع ملک، خواهان تخلیه سرقفلی گردد.

تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر، مشروط به تنظیم نشدن سند رسمی انتقال است. در صورت تنظیم سند رسمی، موجر صرفاً می تواند از دادگاه تقاضای تقلیل حق کسب و پیشه به نصف را داشته باشد.

طبق تبصره ۱ ماده ۱۹، نصف حق کسب و پیشه باید به مستأجر اولیه پرداخت شود، نه به متصرف فعلی. این امر موید این نکته است که حق کسب و پیشه به واسطه اشتغال مستأجر در محل ایجاد می شود و ارتباطی به پرداخت یا عدم پرداخت وجه به موجر یا مستأجر قبلی ندارد.

قانون در دعوای تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر چه می گوید؟

شرایط طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

۱. دعوی فسخ و تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر، تنها شامل اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است، که پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ منافع آن واگذار شده باشد.

۲. حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد یا با وجود سکوت در قرارداد، مستاجر بدون اخذ اجازه کتبی از مالک یا قائم مقام وی اقدام به انتقال به غیر نماید یا بدون اخذ حکم تجویز انتقال منافع به غیر از دادگاه، اقدام به این امر نماید.

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه ملک به علت انتقال به غیر

۱. در صورتی که موجر به علت عدم توانایی در اداره محل اجاره، اقدام به استخدام کارگر یا کارمند برای اداره محل استیجاری نماید، با توجه به اینکه انتقال منافعی به غیر صورت نگرفته و اقدامات اشخاص مذکور به نمایندگی و برای شخص کارفرما می باشد، از شمول دعوی فسخ قرارداد و تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر خارج است. موجر در فرض اصرار بر فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره می بایست به سایر مقررات قانونی قانون سال ۱۳۵۶ یا تخلفات دیگر مستاجر در فرض وقوع استناد نماید.

۲. با توجه به استقلال شخصیت اشخاص حقیقی و شرکت ها از یکدیگر، در فرضی که شخص حقیقی مستقلاً اقدام به تنظیم قرارداد اجاره برای خود نماید، شخص حقیقی نمی تواند بدون اخذ رضایت کتبی موجر حتی با فرض مدیرعامل بودن در شرکت، اقدام به انتقال منافع مورد اجاره به شرکت نماید. با توجه به استقلال شخصیت حقوقی شرکت، در صورت این اقدام، مشمول مقررات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت انتقال به غیر خواهد بود. مضافاً اینکه فرض بالعکس آن نیز تابع همین مقررات خواهد بود.

۳. برای تخلف از شرط عدم انتقال به غیر، ضرورتی بر انتقال تمامی شش دانگ منافع به غیر نبوده و به صرف انتقال جزئی از منافع، تخلف محقق شده است.

۴. نوع انتقال به غیر چه به صورت کتبی یا شفاهی و عنوان قرارداد تنظیمی اهمیتی در موضوع نداشته و تفاوتی ندارد. صرف اثبات عملی انتقال به غیر، حتی اگر منتقل الیه تصرف در مورد اجاره نیز نداشته باشد، کفایت می نماید.

شرایط طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

تعیین تکلیف حق سرقفلی در صورت انتقال به غیر

در صورت احراز تخلف مستاجر توسط مقام قضایی، دستور تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به کارشناس صادر می گردد. کارشناس پس از بررسی پرونده، بازدید از محل و انجام بررسی های میدانی، نظریه خود را ارائه می دهد. هر یک از طرفین دعوی می توانند ظرف ۷ روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناس، با ذکر دلیل به آن اعتراض و درخواست ارجاع به هیئت ۳ نفره کارشناسی را نمایند. مراحل کار به شرح زیر است:

  1. نظریه کارشناس رسمی دادگستری
  2. اعتراض طرفین (اختیاری)
  3. ارجاع به هیئت ۳ نفره کارشناسی (در صورت اعتراض)
  4. تعیین و قطعیت ارزش حق کسب و پیشه و تجارت
  5. صدور رای تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به متصرف

تعیین تکلیف حق سرقفلی در صورت انتقال به غیر

مرجع ذی‌صلاح برای رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

بر اساس بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، بررسی تمامی دعاوی مرتبط با تخلیه عین مستاجره، به استثنای دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است. قانون سال ۱۳۵۶ که در صورت صدور حکم برای متصرف، پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را الزام می‌داند.

بنابراین، در مورد دعاوی فسخ قرارداد و تخلیه به دلیل انتقال به غیر،  دادگاه عمومی حقوقی محل سرقفلی، بر اساس ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دارای صلاحیت ذاتی و محلی برای رسیدگی به این موضوع است.

مرجع ذی‌صلاح برای رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

نحوه اجرای حکم تخلیه به دلیل انتقال به غیر در قانون سال ۱۳۵۶

بر اساس ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر، محکوم‌له موظف است ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت حکم، نصف حق کسب و پیشه و تجارت را به حساب دادگستری واریز کند. در غیر این صورت، حکم صادره بی‌اثر و کان لم یکن خواهد شد. اگر مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نشود، موجر باید مجدداً با طرح دادخواست قبلی و طی تمام مراحل انجام شده، نسبت به اخذ مجدد حکم تخلیه به علت انتقال به غیر اقدام نماید.

سخن پایانی

دنیای حقوق، دریایی پهناور و پر از پیچیدگی هاست. در این میان، یافتن راه درست و احقاق حق، امری دشوار و گاه غیرممکن به نظر می رسد. گروه وکلای سنا با اتکا به دانش و تجربه وکلای مجرب خود، در کنار شما خواهد بود تا در پرتو عدالت، به مقصودتان نائل آیید.

موضوع تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر از ظرافت های حقوقی خاصی برخوردار است که آگاهی از آن برای موجر و مستأجر حائز اهمیت است. در این نوشتار، تلاش شد تا با لحنی تخصصی و ادبیاتی خلاقانه، به واکاوی ابعاد حقوقی این موضوع پرداخته شود.

گروه وکلای سنا با سابقه درخشان و عملکرد موفق خود در پرونده های متعدد، از جمله وکلای مورد اعتماد در میان اصحاب دعوی شناخته شده است.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مقالات دیگر

با ما در ارتباط باشید