احکام اجاره بر این مبنا است که توافق و قرارداد طرفین اجاره تا پایان زمان مقرر بین طرفین الزام اور است. برای مثال در عرف اجاره قرارداد ها یک ساله است و پس از پایان یک سال موجر می تواند تخلیه ملک خود را بخواهد زیرا از ابتدا توافق آنها بر یک سال بوده است و امکان تمدید قرارداد با توافق دوباره ممکن است اما با این وجود ممکن است.
در اثر وضعیت اضطراری و خطرناک دولت با استفاده از قوه حاکمیت خود اراده خود را دخیل در اراده طرفین عقد یعنی موجر و مستاجر بسازد و به جهت وضعیت ناشی از بیماری واگیر کرونا و جلوگیری از نقل مکان های پر شمار و سرگردانی مستاجران اراده خود را به نفع مستاجران به صورت حاکمیت اعمال کند.
این امر در زمان شیوع کرونا بحث جدی به خود گرفت. در ذیل پس از بیان مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا به تخلیه ملک توسط هر یک از طرفین اشاره خواهد شد.
مصوبه دولت برای عدم تخلیه ملک و تمدید اجباری در کرونا
طبق مصوبه دولت و ستاد ملی مبارزه با کرونا مقرر شد که در زمان شیوع کرونا هیچ یک از مالکین نمی‌توانند بیش از مقدار معینی اجاره بها را افزایش بدهند که این میزان برای شهر تهران ۲۵ درصد و برای کلان شهر ها ۲۰ درصد است و برای شهرهای کم جمعیت تر ۱۵ درصد خواهد بود.
به عبارت دیگر مستاجران می توانند در مال اجاره ای همچنان ساکن بمانند و اگر موجر تصمیم بر افزایش اجاره بها گرفته باشند و این افزایش بیشتر از ارقام گفته شده باشد می توانند از قبول آن سر باز بزنند و افزایش اجاره بها تا حدود مشخص شده قابل پذیرش است.
بیشتر بخوانید: تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها
طبق این مصوبه که تمدید اجباری قرارداد اجاره محسوب می شود:
«با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه ۹۹ هنوز تمدید نشده است.
در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود.»
استثنائات مصوبه تمدید اجباری اجاره و امکان تخلیه
البته اگر مستاجر از قبل طبق تعهداتی که داشته تخلف کرده و ایجاد حق فسخ شده برای موجر شامل این مصوبه نیست و امکان فسخ و تخلیه وجود دارد و در این که اگر مالک ملک را رسما فروخته باشد از تاریخ فروش مستاجر ۲ ماه فرصت تخلیه دارد.
نکته در ای به صورت گذرا باید خاطر نشان کرد این است که این گونه امر و نهی ها باید به صورت قانون باشد و مجرای قانون گذاری هم مجلس است که در این باره صلاحیت داشتن ستاد ملی مبارزه با کرونا بحث دیگری است.
اما طبق گفته های این ستاد مصوبات ایشان موقتی ست و مشروعیت خود را از شورای امنیت ملی و حاکم اسلامی گرفته است و مصوبات این ستاد نیر الزام آور است.
بیشتر بخوانید: سیر تا پیاز فسخ قرارداد ملکی
تخلیه ملک توسط موجر در زمان کرونا
از آنجا که موجر مالک عین مورد اجاره محسوب می شود و مصوبات آمرانه ستاد ملی مبارزه با کرونا به ظرفیت موجر مقرر شده است و وی را مخاطب این امر قرار داده است باید گفت که موجر تا پایان وضعیت اضطراری در صورت عدم توافق با مستاجر مجبور به نمدید اجاره خواهد بود و اگر میل به افزایش سرمایه دارد تا محدوده بیان شده در فوق الذکر مجاز است.
البته بدیهی است که اگر مستاجر خود راضی به تمدید اجاره نباشد این مصوبه محلی نخواهد داشت.
اما ناگفته نماند این امر استثنائاتی دارد که در بالا نیز به آن اشاره شد مثل تخلف مستاجر از تعهدات خود که باعث ایجاد حق برای موجر می‌شود برای درخواست تخلیه و مورد دیگر در جایی که موجر ملک خود را به صورت رسمی فروخته باشد که اینجا مستاجر تا ۲ ماه زمان برای تخلیه دارد.
بیشتر بخوانید: مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶
فسخ و تخلیه ملک توسط مستاجر
این مورد هم مانند اماکن مسکونی در اینجا باز هم چالشی دیگر به وجود آمده البته به نوعی دیگر و آن این است که در اجاره های محل هایی که جنبه تجاری دارند مثل مغازه و رستوران و… طبق کلام فقها و قانون مدنی مستاجر بابد کمال استفاده را از ملک ببرد با این وجود طبق دستورات دولت این اماکن به کرات و پر تکرار مجبور به تعطیلی کاسبی و امرار معاش شده اند.
- سوالی که اینجا طرح است این است که ایا موجر می‌تواند این عقد اجاره را به هم بزند؟
در پاسخ بابد گفت اگر عین مورد اجاره محل مسکونی باشد دلیلی بر فسخ غیر موجه مستاجر وجود ندارد زیرا آسیبی متوجه وی نشده است.
اما اگر عین مورد اجاره تجاری باشد مانند مغازه ها به نظر می رسد می توان این امر را قوه قاهر در نظر گرفت تا مستاجر بتواند عقد به هم بزند و تخلیه کند زیرا بیماری کرونا تمام اوصاف قوه قاهره را داراست. مانند غیر قابل پیش بینی بودن، غیر قابل دفع بودن، خارجی بودن و…
بنابراین به نظر می رسد برخلاف فرض قبلی گفته شده اینجا حکم به فسخ و تخلیه به تقاضای مستاجر موجه است و اشکال قانونی ندارد برای مستند کرد این امر می توان به مواد ۴۷۱ و ۴۷۷ و ۴۷۹ استناد کرد در این مواد استفاده مطلوب تصریح شده است که با تعطیل شدن مورد اجاره آن هم به حکم قانون می توان به ماده ۴۷۷ استناد کرد.
نظر به مواد ۴۷۱ و ۴۷۹ با تکیه بر (انتفاع) از عین مستاجره و عیبی که موجب صعوبت در انتفاع شود خالی از لطف نیست از این جهت که عیب را لزوما عیب فیزیکی و مادی در نظر نگیریم.
نتیجه گیری
فارغ از این بحث که آیا ستاد ملی مبارزه با کرونا صلاحیت وضع قانون دارد یا خیر که بحث دیگری را می طلبد و با تکیه بر این که مصوبات ایشان الزام آور است باید گفت که تخلیه ملک در زمان کرونا زمانی ممکن است که یا مستاجر راضی باشد یا آن دو شرط یعنی تخلف مستاجر از تعهدات خود و فروش رسمی ملک توسط موجر از قبل اتفاق افتاده باشد.
در غیر این صورت امکان تخلیه وجود ندارد. لازم به ذکر است طبق آن چه در بالا گفتیم شرایط پیش آمده در مورد اجاره محل های تجاری مثل مغازه و رستوران و.. از طرف مستاجر قوه قاهره محسوب می‌شود و با توجه به ملاک مواد قانون مدنی می توان برای این مشکلات پیش آمده در استفاده از عین مورد اجاره برای وی حق فسخ قائل باشیم.
سوالات متداول
عدم حق تخلیه اجاره تا چه زمانی است؟
طبق مصوبه اعلام شده این مصوبه تا زمان پایان بیماری کرونا معتبر است.
مالک صورت عدم تخلیه تا چه حدی می تواند اجاره بها را افزایش بدهد؟
- در تهران تا ۲۵ درصد
- در باقی کلانشهرها تا ۲۰ درصد
- و در شهرهای دیگر ۱۵ درصد
مالک می تواند در زمان کرونا تخلیه ملک را خواستار شود؟
خیر طبق مصوبه تمدید اجاره اماکن در زمان کرونا، مالکی که مال اجاره را به دیگری نفروخته باشد حق تخلیه ندارد و باید با مستاجر خود تمدید نماید.
