تقاضای تخلیه به علت تخلف مستأجر در پرداخت اجاره‌بها

تخلیه-توسط-مستاجر

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

پرسش: اگر مستأجر بابت اجاره‌بها چک داده باشد و وجه یک چک به علت نداشتن موجودی وصول نشود آیا مالک می‌تواند به‌طور علی‌حده اجاره‌بهای موضوع چک را از دادگاه مطالبه نماید و یا به علت تخلف مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تقاضای تخلیه کند یا خیر؟ به عبارت دیگر اگر بدهکار بابت دین خود چک یا سند تجاری دیگری بدهد آیا تبدیل تعهد شده است یا نه؟

با صدور چک از ناحیه مستأجر و موافقت و دریافت آن توسط موجر تبدیل تعهد صورت می‌گیرد؛ یعنی ذمه مستأجر نسبت به اجاره‌بها بری می‌شود؛ ولیکن وی در مورد مبلغ چک مسئول و قابل تعقیب است؛ به عبارت دیگر، چک نوعی وسیله پرداخت است که طرفین به این نحوه پرداخت رضایت داده و مأخوذ به آن شده‌اند. عرف اقتصادی در معاملات نیز به همین شیوه است؛ بنابراین، همان‌طوری که اگر موجر و مستأجر توافق در تقسیط اجور معوقه نمایند ملتزم به آن هستند همچنان نیز اگر بابت اجاره‌بها تراضی در چک کنند ملتزم به آن خواهند بود و موجر نمی‌تواند علاوه بر دریافت چک و استفاده از مزایای آن از جهت تعقیب حقوقی و کیفری صادرکننده و یا اقدام به صدور اجراییه از ثبت و همچنین امکان ظهرنویسی آن علیه مستأجر راجع به همان اجاره‌بها اقامه دعوی و درخواست تخلیه نماید. شناختن این حق برای موجر به معنی آن است که مستأجر افزون بر تعهد سابق مبنی بر پرداخت مال‌الاجاره و تحمل ضمانت اجرای عدم پرداخت و تخلیه مورد اجاره نسبت به مبلغ چک نیز از حیث حقوقی و کیفری متعهد شده و به سخن دیگر تعهد او مضاعف گردیده است. در حالی که طرفین چنین قصدی نداشته‌اند بلکه اراده آن‌ها از صدور و دریافت چک تبدیل تعهد سابق به تعهد جدید و لاحق بوده است.

 

هزینه دادرسی دعوی تخلیه عین مستأجره توأم با مطالبه اجور معوقه

پرسش: شخصی به خواسته تخلیه عین مستأجره و مطالبه اجور معوقه اقامه دعوی می‌نماید. آیا برای هر دعوا مستقلاً باید هزینه دادخواست بپردازد یا هر دو دعوا یکی تلقی می‌شود فقط یک هزینه دادرسی دریافت می‌گردد؟

 

هزینه دادرسی در ماده ۶۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی تعریف شده و اصطلاح هزینه دادخواست که در استعلامیه به کار رفته، مربوط به مورد ماده ۶۸۲ قانون مذکور است و اما هزینه احکام که یک قسمت از هزینه دادرسی است به‌موجب دلالت مواد ۶۸۳ و ۶۸۴ و ۶۸۵ و همچنین ماده ۸۶ و بند ۳ ماده ۷۲ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد دیگر به اعتبار خواسته‌ای که نسبت به آن تقاضای صدور حکم شده باید وصول گردد؛

بنابراین، در مورد سؤال هزینه مربوط، به هر دو خواسته دعوا یعنی، تخلیه عین مستأجره که دعوای غیرمالی تلقی می‌شود و اجور معوقه که دعوای مالی است تعلق می‌گیرد و مطابق مواد ۶۸۳ و ۴۸۴ مذکور در فوق باید وصول شود.تماس-با-گروه-وکلای-سنا

بررسی ادعای مستأجر مبنی بر اشتباه در صدور دستور تخلیه

پرسش: از ناحیه دادگاه بدوی دستور تخلیه یک باب منزل حسب محتویات پرونده صادر و در مرحله اجرای دستور، مستأجر با ادعای مدارکی درخواست توقف کرده و بیان داشته که: دادگاه در صدور دستور تخلیه اشتباه کرده و موجبی برای چنین دستوری نبوده است. اینک با بررسی ادعای مستأجر در صورت صحت آن دادگاه چه تصمیمی می‌تواند اتخاذ کند؟

 

اگرچه سؤال مطروحه نارسا و مجمل است چنانچه به نظر می‌رسد که مقصود دستور تخلیه از طرف حاکم برحسب مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است که در آنجا مقرر است در صورتی که اجاره با سند عادی و با گواهی دو نفر تنظیم شده باشد پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه موجر حاکم دستور تخلیه می‌دهد.

در اینجا چون حاکم در خصوص تخلیه حکمی صادر نکرده، فقط برای اجرای مقررات قانونی دستور می‌دهد. اگر مستأجر دلیل کافی بر استحقاق خود به تصرف در ملک اقامه نماید؛ مثلاً، سند مالکیتی در خصوص ملک مورد ادعا ابراز دارد، حاکم می‌تواند با رسیدگی به این ادعا از دستور خود منصرف و مستأجر را هدایت به تقدیم دادخواست نزد محاکم عمومی کند در واقع به این وسیله دستور تخلیه متوقف می‌شود. لیکن در صورتی که دستور حاکم برای تخلیه در اجرای حکم صادره از دادگاه باشد حق دستور جلوگیری از حکم را ندارد.

فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم

پرسش: در صورتی که مستأجر محل سکنا، به‌موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته و مورد اجاره را با شرایط دیگری به شخص ثالثی اجاره دهد و مالک به علت تخلف مستأجر اول از پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر،  حکم به فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم را طبق بند «د» ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ تقاضا کند:

الف) با توجه به اینکه اجاره دوم با اجازه مالک واقع شده حق فسخ برای وی باقی است؟

ب) در صورت ثبوت حق فسخ با توجه به اینکه مستأجر دوم به تعهدات قراردادی خود عمل کردهآیا فسخ اجاره اول در حق مستأجر دوم هم تأثیر دارد و می‌توان مورد اجاره را از وی منتزع ساخت؟

ج) در صورتی که فسخ اجاره اول تأثیری در اجاره دوم نداشته باشد،اجاره‌بها به چه میزان و به چه کسی پرداخت خواهد شد؟

تماس-با-گروه-وکلای-سنا

مستأجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، نه تصرفاتی در ملک دارد و نه اینکه بعد از انقضای مدت اجاره، مالکیتی بر منافع برای وی متصور است، به عبارت دیگر در چنین مورد رابطه حقوقی مستأجر سابق و مستأجر جدید قطع شده و بین مستأجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده و از آنجایی که مستأجر جدید از تاریخ واگذاری محل و نسبت به آینده مسئول آثار قائم‌مقامی حقوق می‌باشد، طرح دعوای فسخ اجاره با مستأجر اول سالب به انتفای موضوع است.

در نهایت بر اساس اصل نسبی بودن آثار قراردادها و حاکمیت و اعتبار آن نسبت به طرفین مالک در صورت ادعای وجود طلب بابت اجور می‌تواند آن را مطالبه کند.

بررسی ادعای مستأجر مبنی بر اشتباه در صدور دستور تخلیه

پرسش: از ناحیه دادگاه بدوی دستور تخلیه یک باب منزل حسب محتویات پرونده صادر و در مرحله اجرای دستور، مستأجر با ادعای مدارکی درخواست توقف کرده و بیان داشته که: دادگاه در صدور دستور تخلیه اشتباه کرده و موجبی برای چنین دستوری نبوده است. اینک با بررسی ادعای مستأجر در صورت صحت آن دادگاه چه تصمیمی می‌تواند اتخاذ کند؟

اگرچه سؤال مطروحه نارسا و مجمل است چنانچه به نظر می‌رسد که مقصود دستور تخلیه از طرف حاکم برحسب مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است که در آنجا مقرر است در صورتی که اجاره با سند عادی و با گواهی دو نفر تنظیم شده باشد پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه موجر حاکم دستور تخلیه می‌دهد.

در اینجا چون حاکم در خصوص تخلیه حکمی صادر نکرده، فقط برای اجرای مقررات قانونی دستور می‌دهد. اگر مستأجر دلیل کافی بر استحقاق خود به تصرف در ملک اقامه نماید؛ مثلاً، سند مالکیتی در خصوص ملک مورد ادعا ابراز دارد، حاکم می‌تواند با رسیدگی به این ادعا از دستور خود منصرف و مستأجر را هدایت به تقدیم دادخواست نزد محاکم عمومی کند در واقع به این وسیله دستور تخلیه متوقف می‌شود. لیکن در صورتی که دستور حاکم برای تخلیه در اجرای حکم صادره از دادگاه باشد حق دستور جلوگیری از حکم را ندارد.

 

نحوه تخلیه مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره

 

پرسش: اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۵) مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره باشد:

الف) پس از انقضای موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستأجره، در هریک از صورتی که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟

ب) چنانچه موجر در ضمن عقد اجاره، مستلزم به تمدید اجاره (پس از انقضای مدت) شود، شرط مرقوم در صورتی‌که محل تجاری باشد؛ چه موقعیت حقوقی دارد؟

برابر ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.

این نوع مالکیت موقتی و محدود به مدت اجاره است؛ بنابراین، در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستأجر باشد؛ به عبارت دیگر، در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستأجر داده شود. اگر از فرض سؤال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده می‌شود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آنگاه به‌عنوان مستأجر در آن ملک باقی بماند؛ روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست.

لزوماً انطباق آن با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هم موجه نیست چرا که اساساً در زمان انعقاد عقد اجاره، عین مورد نظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود در هنگام تنظیم عقد، عین مستأجره وجود داشته و مستأجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستأجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد.

بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، در عرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستأجر باقی بماند (حتّی بعد از انقضای مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد. در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هرچند در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضای مدت اجاره به‌موجب اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساساً موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.

 

 در سؤال مطروحه مستأجر با اجازه مالک در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سؤال این است

اولاً: پس از انقضای مدت اجاره تکلیف مستأجر چیست؟

ثانیاً: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟

برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده ۵۰۴ قانون مدنی مراجعه می‌شود چون مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده است پس از انقضای مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستأجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت‌المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است موجر حق تخلیه مستأجره را ندارد اعم از این‌که محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر مستأجر مصوب ۱۳۵۶ منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضای مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخلیه مستأجره محل قانونی ندارد.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید