تخلیه سرقفلی به عنوان یکی از موضوعات حساس و مهم در حقوق مدنی و تجاری در جوزه کاری وکیل سرقفلی بوده و همواره مورد توجه مالکان و مستاجران است. سرقفلی که به معنای حق کسب و پیشه یا تجارت است، با خلق ارتباطات حقوقی و اقتصادی میان موجر و مستاجر، نقش مهمی در حفظ و توسعه کسب و کارها ایفا می نماید. با این حال، رعایت اصول و شرایط قرارداد اجاره از سوی مستاجر و مالک امری ضروری است که تخلف از آن می تواند به پیامدهای حقوقی گسترده ای منجر شود. یکی از این پیامدها تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط مستاجر است.
برخی افراد هرگونه تغییر در ملک استیجاری را به عنوان مصادیق تعدی و تفریط تلقی می کنند و به دنبال تخلیه ملک سرقفلی بر این اساس هستند. با این حال، اثبات تخلیه به دلیل تعدی و تفریط به سادگی امکان‌پذیر نیست و مستلزم وجود شرایطی خاص از جمله وقوع خسارت و زیان به مالک یا ملک است.
شرایط دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
شرایط دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط به شرح زیر است:
- وجود الزاماتی در قرارداد: برای تحقق تعدی و تفریط، الزاماتی باید بین موجر و مستاجر در قالب شروط قراردادی وجود داشته باشد. این شروط می توانند به صورت الزام به انجام عمل خاص یا ترک فعل نسبت به عین مستاجره باشند. به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد شرط شود که مستاجر هر ساله نسبت به نقاشی مورد اجاره اقدام کند یا از انجام عملی منع شود.
- رویه دادگاه ها: رویه دادگاه ها در خصوص تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط بر این است که تغییراتی که به اصل و اساس بنا لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید، تعدی و تفریط محسوب می شوند. اما تغییرات جزئی که به بهبود استفاده از مورد اجاره منجر شوند، مانند تعویض کلید، سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان، تفریط محسوب نمی شوند.
- اقدامات فیزیکی و تخصصی: برای تحقق تعدی و تفریط باید اقداماتی فیزیکی خارج از عرف و قرارداد انجام شود. احراز تعدی و تفریط موضوعی تخصصی است و از وظایف کارشناسان رسمی دادگستری می باشد. به همین دلیل، موجر برای طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط باید با تامین دلیل و جلب نظر کارشناس اقدام کند. اگر کارشناسان تشخیص دهند که اقدامات انجام شده به اساس بنا لطمه وارد کرده است، موجر می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه اقدام نماید.
- اثبات ورود ضرر: باید ورود ضرر نسبت به عین مستاجره محرز شود که از شروط الزامی است. احراز رکن ضرر اهمیت زیادی دارد و نیازی به ضرر بالفعل نیست. همین که به تشخیص کارشناس احتمال وقوع خسارت در آینده وجود داشته باشد، کفایت می کند.
مفهوم تعدی و تفریط در قانون مدنی
تعدی و تفریط دو مفهوم کلیدی در قانون مدنی هستند که به توصیف تجاوز و کوتاهی در استفاده از مال یا حق دیگری می پردازند. این دو مفهوم به ویژه در حوزه های اجاره اموال کاربرد دارند و برای تعیین حدود و وظایف طرفین قرارداد اجاره بسیار مهم هستند. این دو مفهوم شامل:
- تعدی: مطابق ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری است. به عبارت دیگر، تعدی زمانی رخ می دهد که مستاجر عملی را خارج از قرارداد و عرف نسبت به مورد اجاره انجام دهد. به عنوان مثال، ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط بدون اجازه موجر یا تخریب بخشی از ساختمان می تواند نمونه ای از تعدی باشد.
- تفریط: مطابق ماده ۹۵۲ قانون مدنی، تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است. به عبارت دیگر، تفریط زمانی حاصل می شود که مستاجر از انجام عملی که به موجب قرارداد یا عرف برای حفظ عین مستاجره لازم است، خودداری کند.
دلایل اثباتی موجر در دعوای تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
دعوای تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط یکی از دعاوی مشکل و پیچیده در حوزه حقوقی است. موجر برای اثبات این دعوی باید به الزامات عرفی و قراردادی و تخلف مستاجر توجه داشته باشد. در صورتی که تعدی و تفریط ناشی از تخلف از الزامات قراردادی باشد، به صرف اثبات تحقق عملی موضوع در خارج، تکلیف اثباتی موجر به پایان می رسد. به عنوان مثال، اگر در قرارداد اجاره مستاجر از تخریب دیوار صراحتاً منع شده باشد و او اقدام به تخریب دیوار کرده باشد، موجر می تواند با اثبات این تخلف، دعوی تخلیه را پیگیری کند.
روش های اثباتی موجر
موجر جهت اثبات تعدی و تفریط مستاجر از راه های متفاوتی می تواند استفاده کند. این روش ها به موجر کمک می کنند تا با ارائه مدارک و شواهد قانونی، تخلفات مستاجر را به دادگاه اثبات نماید.
- تامین دلیل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری: موجر می تواند با استفاده از تامین دلیل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به اثبات تعدی و تفریط نماید. تامین دلیل به معنای حفظ شواهد و مدارک مربوط به تعدی و تفریط است که ممکن است بعداً در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد. کارشناسان رسمی دادگستری با بررسی موارد تخلف، نظرات تخصصی خود را ارائه می دهند که می تواند به عنوان مدرک در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.
- معاینه و تحقیق محلی: موجر می تواند با استفاده از معاینه و تحقیق محلی، اقدام به اثبات تخلفات مستاجر کند. در این روش، نمایندگان دادگاه یا کارشناسان رسمی به محل مورد اجاره مراجعه کرده و با بررسی و تحقیق میدانی، تخلفات را ثبت و گزارش می کنند. این گزارش ها می تواند به عنوان مدرک در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.
- شهادت شهود: استفاده از شهادت شهود نیز می تواند یکی از راه های اثبات تعدی و تفریط باشد. در این روش، موجر می تواند از افرادی که شاهد تخلفات مستاجر بوده اند، بخواهد در دادگاه شهادت دهند. شهادت شهود می تواند به اثبات وقوع تخلفات کمک کند.
- مستندات و مدارک قراردادی: استفاده از مستندات و مدارک قراردادی نیز می تواند یکی از روش های اثبات تخلفات باشد. موجر می تواند با ارائه قرارداد اجاره و بندهایی که مستاجر را از انجام برخی اعمال منع می کند، تخلفات را اثبات کند.
نقش کارشناسان رسمی دادگستری
در تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط، جلب نظر کارشناسان رسمی دادگستری ضروری است. این کارشناسان با بررسی موضوع و ارائه نظرات تخصصی، به دادگاه کمک می کنند تا به درستی به این دعاوی رسیدگی کند. ارجاع به کارشناس پس از طرح دعوی از سوی مالک ضروری است، زیرا موضوعات تخصصی و فنی تنها با جلب نظر کارشناس قابل تشخیص است.
ضمانت اجرایی تعدی و تفریط مستاجر
ضمانت اجرای تعدی و تفریط مستاجر در قوانین مختلف با توجه به شرایط و موضوعات متفاوت می باشد. در این بخش، به بررسی ضمانت های اجرایی در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پرداخته می شود.
ضمانت اجرایی در قانون مدنی
در قانون مدنی، ضمانت اجرای تعدی و تفریط شامل الزام مستاجر متخلف به انجام شرط و اجرای قرارداد است. اگر مستاجر از انجام تعهدات قراردادی خود سر باز زند و تعدی یا تفریط کند، موجر می تواند به مستاجر فشار بیاورد تا تعهدات خود را اجرا کند. در صورت عدم امکان منع، برای موجر حق فسخ قرارداد ایجاد می شود.
ضمانت اجرایی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
مطابق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، ضمانت اجرای تعدی و تفریط مستاجر به مراتب شدیدتر از قانون مدنی است. بر خلاف قانون مدنی که حق فسخ برای موجر ایجاد می شود، در قانون ۱۳۵۶ حق تخلیه برای موجر ایجاد می گردد.
همچنین، مستاجر حقوق قانونی خود را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را از دست می دهد. به عبارت دیگر، در صورتی که مستاجر مرتکب تعدی و تفریط شود، موجر می تواند از دادگاه درخواست تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط را بنماید و مستاجر علاوه بر تخلیه ملک، حق کسب و پیشه یا تجارت خود را نیز از دست می دهد.
جزئیات ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بیان می کند که اگر مستاجر در انجام تعهدات خود کوتاهی کند و به عین مستاجره لطمه وارد نماید، موجر می تواند از دادگاه درخواست تخلیه نماید. در این حالت، مستاجر حقوق خود را از دست داده و موظف به تخلیه ملک می باشد. آرای دادگاه شامل:
دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۶۵ – ۹۳/۹/۸ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران
تعدی به معنای انجام عملی است که متعارف نبوده و یا به گونه ای صورت گرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر دهد و این تغییرات باعث کاهش مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. بنابراین، در فرضی که تغییرات صورت گرفته در عین مستأجره توسط مستأجر به اساس و دوام ملک خدشه ای وارد نکرده بلکه منجر به افزایش ارزش ملک گردد، مصداق تعدی و تفریط نیست.
دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۸۰۵ – ۹۳/۶/۲۹ شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر تهران
مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه (مطابق قانون ۱۳۵۶) آن دسته از اقداماتی است که به اساس بنا و سازه مهندسی عین مستاجره لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن موجر باشد. بنابراین، ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع، تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد.
سخن پایانی
دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط از موضوعات مهم و پیچیده در حوزه حقوقی است که نیازمند درک دقیق از قوانین مربوطه و نحوه اجرای آنها است. در این راستا، دفتر وکالت برادران زینالی با تجربه و تخصص خود در این زمینه آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی به شما عزیزان می باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره، با شماره های ۰۹۹۰۲۲۷۹۵۳۸ و ۸۸۴۱۰۰۵۷ ۰۲۱ در ارتباط باشید
