دعوای خلع ید علیه مستاجر

دعوای خلع ید علیه مستاجر

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

در حقوق و قانون مدنی ما، مالکیت اشخاص بر املاک خود به دو صورت مالک عین و مالک منافع تقسیم شده است.

منظور از مالکیت عین در واقع شخصی است که که در ملک خود حق همه گونه تصرف، اعم از خرید، فروش، اجاره و… را دارا خواهد بود و درمقابل آن مالک منافع همانطور که از نامش پیداست  شخصی است که تنها از مال سود و نفعی می برد و فقط می تواند از مال استفاده نماید شایع ترین نوع مالکیت منافع، سکونت مستاجر در املاک استیجاری می باشد.

مالکیت منافع و حق استفاده افراد از املاک با انعقاد قرارداد اجاره برای مستاجر به وجود خواهد آمد اما همانند همه ی قراردادها مالک می توانند قرارداد را فسخ و خواستار پایان یافتن تصرفات مستاجر در ملک باشد.

در این نوشتار قصد داریم به دعوای خلع ید علیه مستاجر بپردازیم که منظور از خلع ید در واقع تخلیه ید می باشد و چون در اجاره قراردادی وجود دارد نمی توان تصرفات مستاجر را غاصبانه تصور کرد لذا خلع ید به طرفیت مستاجر قابل طرح نیست.

تماس با گروه وکلای سنا

دعوای خلع ید چیست؟

دعوای خلع یدکلمه ی خلع به معنای اخراج و کلمه ی ید اگر چه معنای اصلی آن  به معنی دست می باشد ولی در علم حقوق بیانگر مالکیت و تصرف است.

اما دعوای خلع ید در اصطلاح دعوایی است که به موجب آن مالک یک ملک خواهان اخراج متصرف فعلی مال می باشد.

در واقع مالک ملک در دادگاه با ارائه سند مالکیت یا یا با به هر طریق دیگری خواستار اثبات مالکیت خود بر ملک تصرفی متصرف می باشد.

برای مثال شخصی به طور غیر قانونی اقدام به تصرف یک قطعه زمین به تصور اینکه مالک مشخصی نداشته است می نماید، مالک پس از اطلاع از این موضوع، به جهت اخراج وی از ملک به طرق قانونی،  می بایست اقدام به طرح دعوای خلع ید علیه وی نماید.

دعوای خلع ید چیست

دعوای تصرف  عدوانی چیست و چه تفاوتی با دعوای خلع ید دارد؟

رویکرد و نتیجه ی هر دو دعوای خلع ید و تصرف عدوانی، اخراج متصرف غاصبانه از ملک می باشد اما این دو دعوا از نظر طریقه و نحوه ی اثبات با یکدیگر تفاوت خواهند داشت.

در دعوای خلع ید همانطور که بیان شد، یکی از دلایل اثبات کننده دعوا و اخراج متصرف غیر قانونی از ملک، ارائه سند مالکیت و اثبات مالکیت مالک می باشد.

درحالی که در دعوای تصرف عدوانی، مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی، خواهان دعوا نیازی به ارائه ی سند مالکیت و اثبات مالکیت خود نمی باشد فقط کافیست تصرفات سابق خود را در ملک اثبات نماید (ثابت کند که از ملک استفاده می نموده است)  تا دادگاه با صدور حکم رفع تصرف عدوانی، متصرف غیر قانونی را از ملک اخراج نماید.

چگونه می توان اقدام به اخراج مستاجر از ملک نمود؟

چگونه می توان اقدام به اخراج مستاجر از ملک نمود؟امروزه با توجه به شیوع و گسترش ویروس کرونا و به موجب مقرره ستاد ملی مقابله با کرونا (البته بیشتر به ستاد ملی گسترش ویروس کرونا شبیه می باشد) کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد.

همچنین حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) تا ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود.

حال در حالت کلی در صورتی که مالک (موجر) خواستار پایان دادن به تصرفات مستاجر باشد و از طریق طرح دعوا خواستار صدور حکم تخلیه باشد، می بایست اقدام به طرح دعوای تخلیه ید که متاسفانه بعضا با دعوای خلع ید به اشتباه گرفته می شود.

دعوای خلع یددر این باره و همانطور که در خصوص دعوای خلع ید بیان شد؛ در دعوای تخلیه ید بین مالک و متصرف قرارداد وجود دارد و متصرف فعلی مال  برخلاف قرارداد موجود بین طرفین رفتار نموده است.

برای مثال اگر پس از اتمام انعقاد قرار داد اجاره ، مستاجر علی رغم درخواست موجر، اقدام به تخلیه ملک ننماید.

اما موضوع در دعوای خلع ید کاملا متفاوت می باشد، چرا که اصلا رابطه ی قراردادی بین مالک ملک و متصرف وجود ندارد و مالک بر اساس تصرفات غیر قانونی اقدام به طرح دعوا می نماید.

این موضوع شامل دعوای تصرف عدوانی نیز خواهد شد و مبنا و منشا  دعوای تصرف عدوانی نیز بر پایه ی روابط غیر قراردادی می باشد.

اما در مواردی و بر اساس رابطه ی امانی که بین طرفین وجود دارد، یعنی مالک ملک و متصرف وجود دارد و تخلف از شرایط آن قانون دعوای تصرف عدوانی را پیش بینی نموده است.

در این باره و مطابق با ماده ۱۷۱ قانون آئین دادرسی مدنی باید بیان داشت:

سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می شود.

تبصره- دعوای تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز در مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف قرارداد و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقررات این ماده نخواهند بود.

چگونه می توان اقدام به اخراج مستاجر از ملک نمود؟

نحوه و چگونگی طرح دعوا

برای طرح دعوای تخلیه ید (درخواست حکم تخلیه)  مطابق با قانون شورای حل اختلاف، می بایست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نموده و از آنجایی که این دعوا، یک دعوای غیر مالی محسوب می شود با پرداخت هزینه دادرسی معادل؛ بسته به نوع دعوی (طبق بخشنامه رئیس قوه قضاییه) از ۴۰۰.۰۰۰ هزار ریال تا ۱.۸۰۰.۰۰۰ میلیون ریال پرداخت نموده و اقدام به ثبت شکایت نماید.

در این باره لازم به ذکر است که اگر موضوع اختلاف مربوط به سرقفلی یا حق کسب پیشه بوده یا در اصل مالکیت مالک اختلافی حاصل شده باشد، می بایست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نمود.

همچنین در صورتی که خواسته ی دعوا مطالبه ی اجور معوقه (اجاره بهای پرداخت نشده) تعدیل و افزایش اجاره بها و مطالبه ما به التفاوت آن، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف  باشد، دعوا مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۵% هزینه دادرسی در محاکم دادگستری می باشد.

برای مثال در محاکم عمومی و دعاوی مالی اگر موضوع اختلاف دارای ارزش تا سقف تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، هزینه دادرسی دو نیم درصد و اگر بیش از ۲۰۰ میلیون ریال باشد، هزینه دادرسی  سه نیم درصد می باشد، حال در صورتی که دعوا مطرح شده مالی باشد بر اساس ارزش مال مورد تنازع ، پنج درصد از دونیم یا سه نیم درصد می باشد.

نحوه و چگونگی طرح دعوا

در خاتمه ی این مبحث به جهت آشنایی هرچه بیشتر با موضوع، به بیان یک نمونه دادخواست در این باره خواهیم پرداخت.

ریاست محترم شورای حل اختلاف

با سلام و عرض ادب

احتراماً باستحضار می رساند:

۱-  اینجانب آقا/خانم  ……… مالک یک باب آپارتمان واقع در … می باشد که آن را در تاریخ ……. به خوانده محترم آقا/خانم ………  اجاره داده ام.

۲- نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ …… منقضی گشته است و خوانده محترم علی رغم مراجعات و درخواست های مکرر از تخلیه عین مستاجره استنکاف ورزیده اند. لهذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات قانونی مورد استدعامی باشد.

آدرس ملک: …

نتیجه گیری

در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد؛

همواره اختلافات بین مالک و مستاجر املاک یکی از دعاوی شایع در محاکم دادگستری می باشد. در این باره همانطور که بیان شد.

مالک می بایست با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، با پرداخت هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر مالی، اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید.

لازم به ذکر است دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت و مزاحمت از حق و دعوای تصرف عدوانی در خصوص دعاوی بین موجر و مستاجر قابل طرح نمی باشد چون این دعاوی جز دعاوی غیر منقول می باشد و قابل در شورا نمی باشد.

سوالات رایج

آیا علیه مستاجر می توان دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی مطرح نمود؟

مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی؛ در صورتی می توان اقدام به طرح دعوا با عنوان خواسته تصرف عدوانی یا خلع ید مطرح نمود که، رابطه ی قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد در صورتی که در دعوای موجر و مستاجر مبنا و منشا ایجاد تعهد برپایه ی قرارداد می باشد.

منظور از دعوای تخلیه ید چیست؟

در صورتی که بین مالک یک ملک بین صاحب مال، امین یا متصرف ملک  قرارداد و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد  مال وجود داشته باشد و متصرف یا امین از تخلیه یا تصرف به آن خود داری نماید، دعوای مطروحه، دعوای تخلیه ید می باشد.

دعوای تخلیه ید در صلاحیت رسیدگی کدام دادگاه می باشد؟

شورای حل اختلاف  محل وقوع ملک به کلیه ی دعاوی ، تخلیه ید، مطالبه اجور عقب افتاده، اجرت المثل ایام تصرف، افزایش یا تعدیل اجاره بها بجز دعاوی مربوط به اصل مالکیت موجر، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه رسیدگی خواهد کرد.

2 پاسخ

  1. سلام اگر مستاجر کنتور گاز را دستکاری و هزینه گاز مصرفی را پرداخت نکند.بعد از تخلیه ملک چگونه میتوان ازش مطالبه کرد

    1. سلام: باید از این شخص بخاطر خسارت از دادگاه شکایت کرد.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید