فروش ملک مشاعی

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

مشاع به چه معناست؟

مشاع در لغت به معنای مشترک و شراکتی است. ولی در اصطلاح حقوقی وقتی گفته می شود مالی یا ملکی مشاع است بدین معناست که چند نفر مالک آن هستند. یعنی به عبارتی اگر مالی دارای چند مالک باشد آن مال مشاع به حساب می آید یعنی مشترک بین چند نفر است. در مقابل اگر مالی تنها یک مالک داشته باشد به آن مال مفروز گفته می شود.

 

درخواست فروش ملک مشاع

ملک مشاع و استفاده از آن قواعد خاص خود را دارد. برای مثال هیچ یک از مالکان نمی تواند بدون اجازه دیگری در آن تصرف مادی کنند ولی تصرف حقوقی مشکلی ندارد زیرا همگی در آن شریک هستند و مالکیت مشترک دارند و ممکن است یکی از آن ها دیگر راضی به ادامه این مالکیت مشترک نباشد و بخواهد مال را بفروشد در اینجا اگر طرف دیگر راضی به فروش نشود وی می تواند سهم خود را بفروشد اما می تواند از دادگاه دستور فروش کامل آن را بگیرد. در واقع طرفین برای رهایی از مالکیت مشترک باید ملک را بین خود تقسیم کنند و اگر تفکیک و افراز ممکن نشد به دنبال دستور فروش خواهند رفت‌.

فروش ملک مشاع

 

معنا و مراحل افراز

افراز به این معنا است که سهم هر فرد از ملک مشترک جدا بشود. اما زمانی می توان از اداره ثبت درخواست افراز را خواست که عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و طوری باشد که ملک دارای سند مالکیت به حساب آید. در صورت داشتن این شرط برای مرحله بعد کسی که درخواست افراز می دهد باید اطلاعات شخصی و هویتی و آدرس دقیق خود و دیگر مالکین را به اداره ثبت تحویل دهد.

در مرحله بعد کارشناس اداره ثبت وارد تحقیق و بررسی امر می شود و نتیجه تحقیقات خود را به رئیس اداره ثبت تقدیم می کند و فرد مزبور با این تحقیقات تصمیم خواهد گرفت. اگر ملک مزبور قابلیت افراز داشته باشد، رئیس اداره ثبت پرونده مزبور را به نقشه بردار ثبت تحویل می دهد. نقشه بردار ثبت به همراه نماینده ثبت با مالکین برای معاینه در محل ملک حاضر خواهد شد.

پس از این مراحل اگر ملک قابل افراز بود باید نسخه ای از صورت مجلس و نقشه افرازی به شرکا ارائه شود‌. شرکا می توانند ظرف ۱۰ روز اعتراض کنند. به اعتراض آنان در دادگاه رسیدگی می شود. اگر دادگاه هم معتقد به قابلیت افراز بود، نماینده ثبت کارهای لازم را انجام می دهد و دفاتر املاک سند مالکیت قبلی را باطل می کنند تا سند های جدید صادر شود.

 

معنا و مراحل افراز

 

روند رسیدگی دستور فروش ملک مشاع

در دستور فروش آنچه اهمیت دارد گواهی می باشد که از اداره ثبت اخذ شده است و دادگاه با ملاحظه آن، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد. البته دادگاه به نوبه خود این امر را از اداره ثبت اسناد استعلام خواهد کرد تا از غیر قابل افراز بودن ملک مطمئن شود. با صدور دستور فروش در مرحله اجرا، کارشناس رسمی ملک مزبور را ارزیابی می کند و سپس این نظریه ارزیابی یا قیمت گذاری به شرکا ابلاغ می شود‌ و ایشان ۳ روز فرصت اعتراض دارند.

در غیر این صورت تشریفات مزایده انجام می شود مانند نشر آگهی و ابلاغ به محل استقرار ملک و… و مزایده در مهلت اعلام شده برگزار خواهد شد. طبق قانون اجرای احکام مدنی، مزایده از مبلغ پایه نظر کارشناسی شروع خواهد شد و کسی که برنده مزایده شود باید ۱۰ درصد آن را فی المجلس پرداخت کند و مابقی را ظرف یک ماده تودیع کند. حال اگر برنده مزایده یکی از همان مالکین شریک باشد وی موظف است سهم باقی شرکا را پرداخت کند‌.اما جدیدا این روند مزایده از طریق سامانه ستاد می باشد که این روند تشریفات از طریق سامانه شروع شده وفروش از همین طریق خواهد بود.

 

مزایده ملک مشاع

وقتی قابل افراز نبودن ملک مشخص شد با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تنظیم درخواست فروش ملک مشاع و پیوست کردن تمامی مدارک از قبیل گواهی عدم قابلیت افراز به دادگاه مربوطه فرستاده می شود. دادگاه پس از رسیدن دادخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی، دستور فروش ملک را صادر می کند و دادنامه را به بخش اجرای احکام ارسال می کند تا از طریق اجرای احکام ملک به مزایده گذاشته شود.

 

مزایده ملک مشاع

 

دستور فروش ملک مشاع با سند عادی

اگر یکی از شرکای مال مشاعی درخواست فروش مال مشاعی را داشته باشد ابتدا باید این مال مشاعی غیر قابل افراز باشد و شریکی که درخواست فروش مال مشاعی را داشته باید بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش مال مشاعی باید به موجب مالکیت رسمی مالکیت خودش را اثبات نماید وگرنه درخواست فروش مال مشاعی قابل استماع نمی باشد و همچنین اگر خریدار با خرید سهمی از یک ملک با شریک دیگر مشاعا مالک مال شود تا زمانی که ملک به وی تحویل داده نشده است نمی تواند به موجب سند رسمی دعوای فروش مال مشاع را داشته باشد.

 

موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع

ملک مشاعی قبل از فروش در صورتی که قابل افراز و یا تفکیک باشد و با وجود این شریکی اقدام به فروش مال مشاعی نماید این فروش قابل ابطال می باشد در صورتی که فروش مال مشاعی باید با رضایت همه شرکا باشد. همچنین در صورتی که شریکی برایش حق شفعه ایجاد شود با فروش میتواند اعمال حق شفعه نماید و همچنین اگر تشریفات فروش مال مشاعی از طریق اجرای احکام طی انجام فرایند مزایده رعایت نشده باشد. می توان از طریق تقدیم دادخواست تقاضای ابطال فروش مال مشاعی را از دادگاه صادر کننده فروش مال مشاعی را خواست.

 

هزینه مزایده ملک مشاع

اگر دادگاه دستور فروش مال مشاعی را صادر کرده باشد براساس ماده ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش مال مشاعی این هزینه اجرایی به میزان نیم عشر که همان یک بیستم می باشد.

 

به چه دادگاهی برای فروش ملک مشاع باید برویم؟

با توجه به ملک و شهر آن، دادگاهی که ملک در آنجا قرار دارد صالح است و باید در آنجا درخواست را تقدیم کرد. برای مثال اگر ملک در شیراز است دادگاه شیراز صلاحیت رسیدگی دارد. برای تنظیم دادخواست مزبور و مشاوره در این امر می توانید با وکیل ملکی گروه وکلای متخصص سنا مشاوره ها و راهنمایی های لازم را داشته باشید.

 

صدور حکم بر فروش مال مشاع در دعوای تقسیم مال مشاع

 اگر خواسته، تقسیم مال مشترک قهری(دارای سابقه ثبتی) و تعیین حصه مالکین مشاعی باشد، صدور حکم دادگاه بر فروش مال مشاع و تقسیم قیمت آن بر اساس حصه طرفین؛ خارج از حدود خواسته نیست.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دادخواست آقایان1- ف.الف. ک.ف. 2- ع. ک.ف. باوکالت آقای م. ع. بطرفیت خانم م. الف. بخواسته صدورحکم به تقسیم مال مشترک قهری وتعین حصه مالکین مشاعی موضوع شش دانگ پلاک ثبتی … فرعی از34اصلی به مساحت 451/70سانتی مترمربع قطعه دوم تفکیکی واقع درخ. جزءبه نام پ. ورامین بدین شرح که موکلین مالک چهاردانگ مشاعی وخوانده مالک دودانگ مشاعی می باشدحالیه خوانده بموجب اجرائیه 910854صادره ازشعبه سوم حقوقی پاکدشت اقدام به خلع یدکامل ازملک متنازع فیه نموده است لذابه جهت جلوگیری ازضرربیشتردرخواست صدورحکم برتقسیم مال مشترک وتعین حصه مالکین مشاعی راداریم خوانده نیزاظهارداشته حاضرم تقسیم شودحالیه صرفنظرازاینکه افرازوتفکیک اموالی که سابقه ثبتی دارندبااداره ثبت محل وقوع ملک می باشدباتوجه به نظریه کارشناس رسمی دادگستری که مصون ازاعتراض باقی مانده باتوجه باینکه ملک راغیرقابل تقسیم وافراز دانسته است بنابراین دادگاه مستنداًبه ماده 591ق.مدنی ومواد519،198ق.آ.د.مدنی 79حکم به فروش مال مشاع وتقسیم قیمت آن براساس حصه طرفین ومحکومیت خوانده به پرداخت 460/000ریال هزینه دادرسی وپرداخت حق الوکاله وکیل برطبق تعرفه درحق خواهانها صادرواعلام میگرددرای صادره ظرف20پس ازابلاغ قابل تجدیدنظر دردادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس شعبه سوم حقوقی دادگستری پاکدشت- خلیل حیدری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ع. و ف.الف. نام خانوادگی هردو ک.ف. بطرفیت خانم م. الف. ازدادنامه شماره 77مور94/2/24 صادره ازشعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی پاکدشت که بموجب آن حکم به فروش ملک مشاع ( پلاک ثبتی … فرعی از34اصلی) وتقسیم وجه حاصل فروش بمیزان حصه بین مالکین مشاع وهمچنین محکومیت تجدیدنظرخوانده به پرداخت هزینه دادرسی وحق الوکاله وکیل دادگاه باتوجه به مجموع اوراق پرونده وتحقیقات معموله واینکه بموجب ماده 317قانون امورحسبی درصورتی که مال مشترک قابل تقسیم وتعدیل نباشدممکن است فروخته شده وبهای آن تقسیم شودازاین رو رای درحدودخواسته صادرشده است وباعنایت به اینکه تجدیدنظرخواه دراین مرحله ازدادرسی ، دلیل خاص یامطلب متقنی درجهت تزلزل اساس دادنامه معترض عنه ابرازنکرده است وازسوی دیگر دادنامه مزبوربراساس دلایل ومدارک ابرازی صحیحا” اصداریافته است وازجهت انطباق بااصول دادرسی ومقررات قانونی فاقدایرادوخدشه قانونی است لذامستندا” به ماده 358قانون آیین دادرسی ضمن ردتجدیدنظرخواهی دادنامه فوق الذکر راتاییدواستوارمی نماید این رای حضوری و قطعی است.
شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – رئیس و مستشار
جلال فارسیجانی – محمدحسین سمیعی

 

نتیجه گیری

ملک مشاع ملکی است که دارای چند مالک باشد و به نوعی به صورت مشترک مالکیت آن مال را داشته باشند. حال هر یک از طرفین اگر بخواهد این مالکیت مشترک تقسیم شود لازم است که از اداره ثبت افراز آن را بخواهند و اگر غیر قابل افراز تشخیص داده شد می تواند از دادگاه درخواست فروش آن را تقاضا کند. در درخواست فروش دادگاه در قالب دستور رای می دهد و رای یه معنای خاص نیست لذا قابلیت اعتراض و واخواهی یا اعاده دادرسی ندارد و از اعتبار امر مختومه برخوردار نیست.

  • نحوه تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع چگونه است؟

در این زمینه توصیه می شود با گروه وکلای سنا با شماره ۰۲۱۸۸۱۴۰۸۰۸ تماس بگیرید و از وکلای این حوزه مشورت اخذ کنید یا تنظیم آن را به ایشان بسپارید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مقالات دیگر

با ما در ارتباط باشید