فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک و نمونه دادخواست

اجاره به شرط تملیک از تاسیس ها و نهاد های حقوقی جدید به حساب می آید در این قرارداد و قرارداد های جدید بی شک نیاز های جامعه در آن نهفته است.

در اجاره به شرط تملیک، فرد قصد خرید مالی را دارد اما چون فعلا توان پرداخت نقدی آن را ندارد با مالک توافق می کند که مالی که مورد معامله قرار دارد تا آخرین قسط به تصرف مستاجر داده شود و مستاجر پس از پرداخت آخرین قسط مالک مال مورد اجاره شود.

حال اگر مستاجر آخرین قسط را تادیه نکند.

مالک مال نخواهد شد و همچنان مالکیت در اختیار مالک خواهد بود پس فلسفه قرارداد اجاره به شرط تملیک در جایی است که شما توانایی خرید نقدی جنسی را مثل خانه ندارید لذا این گونه شرط می کنید که فعلا این جنس در اختیار شما باشد و مالک نشوید و فقط از آن استفاده کنید تا اینکه با پرداخت آخرین قسط مالک واقعی آن بشوید

انواع اجاره به شرط تملیک

۱- در یک حالت اجاره به شرط تملیک این گونه است که قرارداد اجاره را منعقد می کنند با این شرط که اگر مدت اجاره تمام شود و اگر مستاجر بخواهد و اراده کند آن عین را که در اجاره وی بوده است به ملکیت خود در می آورد در اینجا ایجاب (پیشنهاد فروش) ملک در زمان انعقاد اجاره توسط فروشنده انجام شده و پس از تمام شدن اجاره مستاجر اگر بخواهد می تواند “قبولی” بدهد تا عقد خرید و فروش هم انجام بشود.

حال اگر مستاجر نخواهد از این شرایطی که نفع او شده مبنی بر قبول مال قرارداد اجاره بدون آن که انتقالی صورت بگیرد منحل می شود.

۲- در حالت دیگر اجاره به شرط تملیک باید گفت که عقد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که با پایان یافتن اجاره و پرداخت آخرین قسط شخصی که تا حالا مستاجر بوده الان مالک آن عین مال بشود.

پس در اینجا طرفین عقد از همان اول این گونه اراده کرده اند که مال به طرف مقابل تملیک شود البته این تملیک معلق به پرداخت آخرین قسط است پس در اینجا برخلاف مورد قبل نیازی به اعلام اراده قبولی توسط مستاجر پس از تمام شدن مدت اجاره وجود ندارد.

اجاره به شرط تملیک بیشتر جنبه تضمینی دارد و بین بانک و مشتری بیشتر رواج دارد.

اجاره به شرط تملیک در قانون مدنی و فقه سابقه بیان ندارد و آنچه منشا این قرارداد است آیین نامه تسهیلات اعطایی بانک مصوب سال ۶۴ است.

بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد و نحوه فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

اجاره به شرط تملیک عقد لازم یا عقد جایز

همانطور که می دانیم اجاره عقدی لازم است در قانون مدنی یعنی طرفین نمی توانند یک طرفه عقد را فسخ کنند مگر به موجب قانون با استناد به این امر و این که اصل بر لازم بودن عقود است باید گفت اجاره به شرط تملیک هم عقدی لازم است.

چه بگوییم این قرارداد اجاره است یا بگوییم بیع است یا بگوییم اصلا هیچکدام از این قراردادها و عقود نیست و عقدی بی نام است در هر حال باید گفت عقدی لازم است.

تکالیف طرفین در قرارداد اجاره به شرط تملیک

در ماهیت این قرارداد اگرچه اختلاف است اما بیشتر قائل به اجاره بودن ابن عقد هستند لذا باید گفت تکالیف طرفین مانند عقد اجاره است مانند اینکه:

1. موجر می تواند اقساط را در مهلت های مقرر مطالبه کند.
2. اگر مستاجر ورشکسته شود مالک حق دارد بدون آنکه وارد جمعیت طلب کاران شود عین مال را برای خود مطالبه کند.
3. اگر مستاجر سد موقع اقساط را نپردازد موجر می تواند عقد را فسخ کند.

در کل باید گفت به این دلیل که تا قبل از پایان اجاره عقد بین آنان تابع اجاره است و بعد از آن تابع بیع می شود لذا تکالیف طرفین مثل عقد اجاره است و هر تکلیفی متوجه طرفین اجاره شود در این جا نیز جاری است.

زمان و مدت اجاره تمام شد تکلیف چیست؟

اگر مدت اجاره به پایان رسید باید ببینیم مستاجر به وظایف خود عمل کرده یا خیر و اگر عمل نکرده باشد موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

بیشتر بخوانید: مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶

فسخ اجاره به شرط تملیک

همانگونه که در بالا تشریح کردیم این عقد بیشتر بین بانک و مشتری بانک منعقد می شود.

پس بانک در اینجا موجر است و مشتری مستاجر و بانک برای تضمین پرداخت بهای ملک آن را به صورت اجاره به شرط تملیک منعقد می کند به این خاطر که تا وقتی مشتری یا مستاجر تا آخرین قسط را پرداخت نکرده مالک آن مال شناخته نشود.

پس اگر مستاجر اقساط را پرداخت نکند برای بانک حق فسخ پیش می آید و وی می تواند قرارداد را فسخ کند.

نمونه دادخواست فسخ اجاره به شرط تملیک

نتیجه گیری

اجاره به شرط تملیک به این معناست که فرد با قراردادی که منعقد می شود شرط می شود که چون قصد خرید مال را دارد و هنوز توان پرداخت آن را ندارد فعلا به صورت اجاره در تصرف وی باشد تا با پرداخت آخرین قسط مالک آن مال شود.

سوالات متداول

ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک چیست؟

این قرارداد ماهیتی دو گانه دارد اما تا وقتی که مدت اجاره تمام نشده است تابع عقد اجاره است و پس از آن تابع عقد بیع خواهد بود.

اجاره به شرط تملیک چه اقسامی دارد؟

گاهی مفاد اجاره این گونه است که شرط می شود پس از مدت اجاره اگر مستاجر مایل باشد با پرداخت آخرین قسط مال را تملک کند اما گاهی مفاد طور دیگری است به این شکل که از ابتدا طرفین خواسته اند که بیع صورت پذیرد منتها منوط به این که وقوع بیع معلق به پرداخت آخرین قسط باشد.

اجاره به شرط تملیک آیا هر لحظه قابل فسخ است؟

خیر اجاره به شرط تملیک عقدی لازم است به این معنا که طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر آنکه موجب قانونی مثل پرداخت نکردن اقساط توسط مستاجر پیش آید.