فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای سرمایه گذاری در ملک و ساختمان است. در این قرارداد یک طرف ملک و یا خانه کلنگی خود را تسلیم می کند و طرف دیگر با سرمایه و تخصص خود اقدام به ساخت می کند حال طرفین در نتیجه این ساختمان سازی طبق قراردادی که بین خودشان بسته اند؛ شریک هستند

حال سوال این است که قابلیت فسخ این قرارداد به چه صورت است و در چه جاهایی امکان فسخ وجود دارد. در ادامه به این مطلب خواهیم پرداخت‌.

حق فسخ در قرارداد مشارکت ساخت چیست؟

ابتدا باید اشاره کنیم که حق فسخ حق و اختیار به هم زدن و لغو و منحل کردن قرارداد است که در اصطلاح قانونی به آن خیار فسخ گفته می شود.

این اختیار یا خیار فسخ ممکن است از دو منشا ناشی بشود:

•  ۱. قانون
• ۲. قرارداد و توافق طرفین

قانون در برخی موارد به طرفین حق می دهد که قرارداد را به هم بزنند. برای مثال وقتی یک شخصی در قرارداد طرف مقابل خود را فریب می دهد و یا این که تعهدات خود را اجرا نمی کند.

اما گاهی منشا خیار و اختیار فسخ توافق طرفین است یعنی طرفین هر دو موافق هستند که قرارداد به هم بخورد و منحل شود که اینجا راضی بودن هر دو طرف لازم است (اقاله).

گاهی هم برای یکی از طرفین حق فسخ پیش بینی شده است تا در مدت معینی اگر صلاح بداند عقد را فسخ کند. (خیار شرط).

شرط فسخ در قراردادِ مشارکت در ساخت

در سطر قبلی گفتیم که ممکن است طرفین ضمن قرارداد شرط کنند که یکی از طرفین در ظرف مدت معینی حق فسخ قرارداد را داشته باشد البته ممکن است این حق برای دو طرف هم باشد یعنی چه مالک و چه سازنده امکان استفاده از این حق را در صورت پیش بینی در قرارداد خواهند داشت.

نکته مهم این است که برای اعمال این حق فسخ حتما باید مدتی معین شود و گرنه عقد باطل می شود.

برای تنظیم قرارداد مزبور و پیش بینی حق فسخ می توانید با وکلای ملکی متخصص گروه وکلای سنا مشورت کنید.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

در مواردی می توان پیش بینی کرد که اگر سازنده از تعهداتی که بر عهده دارد تخلف کند؛ مالک بتواند مستقیما نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند برای بیان مصداق می توان به تاخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمانبندی قرارداد، رعایت نکردن مقررات و ضوابط مندرج در قرارداد مثل ساخت و ساز، نقشه ها، طرح های اجرایی و… اشاره کرد.

مالک، در موارد بالا، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. اما نکته و سوال اصلی این است که در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اگر سازنده مقداری از ساخت را انجام داده باشد تکلیف چیست؟

تکلیف سازنده در هنگام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

گفتیم که ممکن است وقتی مالک قرارداد را فسخ می کند برای مثال یک سوم یا نصف ساختمان یا هر میزان دیگر پیشرفت داشته است حال تکلیف این مقدار کارهای انجام شده چه می شود؟

در اینجا باید گفت که بستگی به قرارداد تنظیم شده دارد اما ممکن است هزینه های سازنده بر آورد بشود و پرداخت شود و یا اینکه در مقدار به نسبت در ساختمان شریک بشود. لازم است که سازنده پس از فسخ تامین دلیل به عمل آورد.

مشخص شد که قرارداد مزبور می تواند تکلیف طرفین را در صورت اختلاف هم پیش بینی کند پس بازهم تاکید می کنیم که نحوه تنظیم قرارداد بسیار مهم است.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده

سازنده هم‌ می تواند از طریق شرط حق فسخ و یا خودداری مالک از تعهدات خود مثل عدم تسلیم ملک و یا ندادن وکالت نامه برای اخذ پروانه ساخت، قرارداد را فسخ کند. حتی ممکن است حق فسخ برای وی پیش بینی نشده باشد اما این بدان معنا نیست که وی نتواند فسخ کند.

برای اخذ مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می توانید با وکلاء و مشاوران حقوقی گروه وکلای سنا در تماس باشید.

فسخ مشارکت در ساخت در صورت عدم درج در قرارداد

در صورتی که حق فسخ پیش بینی نشده باشد؛ طبق آنچه در قانون و رویه موجود است، شخص باید طرف مقابل را از طریق حکم دادگاه الزام به انجام تعهد کند و سپس اگر انجام تعهد ممکن نبود؛ آن موقع حق فسخ دارد لذا باید مراحلی طی بشود آن موقع نوبت به فسخ برسد البته اگر در قرارداد خلاف این پیش بینی شده باشد به همان عمل می شود.

در صورتی که با چنین مسئله ای مواجه شده اید بهتر است با مشاوران موسسه مشورت نمایید و راهکار های لازم را از آنان جویا شوید.

نمونه رای تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت

دادنامه: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۱۵۵            مورخ: ۱۳۹۳/۰۲/۱۴

رای بدوی

در مورد دعوی ص.ن. و م.ف. با وکالت الف.ک. علیه ج.خ. به خواسته تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت مورخه ۱۳۹۰/۹/۲۰ و مطالبه خسارت با جلب نظر کارشناسی دادگاه با بررسی محتویات پرونده نظر به اینکه خواهان ها دلیلی که حکایت از انجام تعهدات متقابل خود در مقابل خوانده ارائه ننموده است با عنایت به اینکه در ماده ۱۶ قرار مذکور مقرر گردیده طرفین در صورت اختلاف از طریق داور حل اختلاف نمایند و دلیلی که حاکی از امتناع داور در انجام داوری باشد ابراز نشده است بنابر مراتب مذکور دعوی به کیفیت فعلی قابلیت استماع را ندارد به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع خواهان ها صادر و اعلام می شود این رای ظرف بیست روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۴۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران – یعقوبی

رای تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی م.ف. و ص.ن. با وکالت الف.ک. به طرفیت ج.خ. از دادنامه شماره ۷۴۵ مورخ ۹۲/۸/۱۵ شعبه ۱۴۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوای تجدیدنظرخواهان ها به خواسته تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت مورخ ۹۰/۹/۲۰ به جهت اینکه حل اختلاف از طریق داوری پیش بینی شده است منجر به قرار رد دعوی گردیده است وارد و موجه است زیرا با توجه به دادنامه شماره ۶۵۵ مورخ ۹۱/۹/۱۲ که با دادنامه شماره ۱۵۸۴ مورخ ۹۱/۱۱/۹ شعبه دهم دادگاه تجدیدنظر تایید گردیده از تاریخ تقدیم دادخواست مذکور اختلاف طرفین شروع شده و از تاریخ مذکور تاکنون بیش از مدت تعیین شده در تبصره ماده ۴۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی سپری شده و از طرفی داور حق اظهارنظر در خصوص اصل قرارداد نداشته بلکه در صورت بروز اختلاف در اجرای قرارداد مجاز به اظهارنظر بوده و شرط داوری ضمن قرارداد ذکر شده و جدا از قرارداد اصلی نیست بنابراین با نقض دادنامه معترض عنه مستنداً به ماده ۳۵۳ از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی پرونده جهت رسیدگی در ماهیت به دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی پرونده جهت رسیدگی در ماهیت به دادگاه نخستین اعاده می گردد. رای صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

وکیل برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مزبور از مرحله تنظیم آن تا مرحله اجرا و یا انحلال و به هم زدن آن با ساز و کاری مواجه است که بیشترین تاثیر آن در نحوه تنظیم قرارداد است حتی فسخ و موارد دیگر آن.

لذا توصیه می شود زمان تنظیم قرارداد حتما از دانش حقوقی وکلای مجرب در این حوزه استفاده کنید. اما اگر با مسئله فسخ قرارداد مواجه هستید باز هم می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای متخصص مشارکت در ساخت کسب اطلاع کنید و از نحوه و شرایط فسخ و نتایجی که در بردارد آگاه شوید‌

در گروه وکلای سنا به صورت تلفنی می توانید در سراسر کشور وکیل متخصص در مسئله خود را انتخاب کنید و موضوع پیش آمده را با ایشان در میان بگذارید.

نتیجه گیری

قرارداد مشارکت در ساخت در صورت مواجه با فسخ آثاری مهم خواهد داشت که تعیین کننده این آثار ابتدائا قرارداد تنظیم شده بین طرفین است و در صورتی که در قرارداد تعیین تکلیف نشده باشد طبق قواعد عمومی در این باره از طریق دادگاه اخذ تصمیم می شود.

فسخ قرارداد ممکن است به علل مختلف انجام بشود که یا ناشی از حکم قانون است یا ناشی از توافق طرفین در زمان قرارداد که در بالا مختصرا به آنها پرداخته شد.

سوالات متداول

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

این قرارداد هم‌ مانند باقی قرارداد ها هم‌ قابل فسخ به علل قانونی و هم قابل فسخ به توافق و اقاله طرفین است.

در صورت اختلاف در فسخ قرارداد مشارکت تکلیف چیست؟

در این صورت باید تنفیذ فسخ را از دادگاه درخواست کرد. نحوه تقدیم دادخواست را می توانید از مشاوران و وکلا گروه وکلای سنا جویا شوید.

سازنده در چه مواردی حق فسخ دارد؟

اگر در قرارداد، پیش بینی شده باشد در حدود قرارداد فسخ اعمال می شود؛ در غیر این صورت، ابتدا باید مالکی که از تعهدات خود تخلف کرده است؛ از طریق دادگاه الزام بشود و سپس در صورت عدم امکان الزام نوبت به فسخ می رسد .