همواره از ادوار و سالیان گذشته تا به امروز مزایا و امتیازات های مختلفی از سوی شهرداری برای مالکین املاک دارای بافت فرسوده به جهت ترمیم و ساخت بنای جدید قائل شده اند.
اما موضوعی که اغلب این مالکین با آن مواجه هستند عدم سرمایه کافی برای احداث بنای جدید، و البته نبود تخصص و آگاهی لازم برای اقدامات فنی مهندسی و قانونی در این باره می باشد.
به همین منظور این بستر برای افراد فعال در این حوزه که تخصص و سرمایه کافی برای احداث بنا به صورت مشارکتی را دارند فراهم گردید تا امروزه شهر چهره ی جدید به خود گرفته و ساخت و ساز املاک رشد چشم گیری پیدا کند.
در این نوشتار قصد داریم به موضوع قرارداد های مشارکت در ساخت و همچنین آشنایی با وکلایی که قادر به انجام کلیه مراحل مشارکت در ساخت از انعقاد قرارداد تا انجام کلیه ی مراحل و تشریفات قانونی لازم برای ساخت ملک بپردازیم.
قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از معضلاتی که افراد در موضوعات و مسائل مختلف به آن دچار می شوند و برای احقاق حق خود ناگزیر به صرف وقت و هزینه ی خود و مراجعه به مراجع قضایی می شوند عدم وجود قرارداد یا قرارداد نادرست بین طرفین می باشد.
یک قرارداد صحیح و مطابق با شرایط حاکم بر موضوع، تاثیر زیادی اولا بر الزام به اجرای صحیح تعهد برای متعهد دارد ثانیا حقوق طرفین قرارداد در مصون و امنیت قرار می گیرد.
اما به طور کلی در قرارداد های مشارکت در ساخت، سازنده متعهد می شود که تا مدت مشخصی اقدام به ساخت ملک مطابق با شرایط و توافقات صورت گرفته در قرارداد و البته مطابق با ضوابط تعیین شده نماید.
در قرارداد های مشارکت ممکن است شرایط یا شروط مختلفی برای هریک از طرفین لحاظ شود که برای آشنایی بیشتر به مندرجات این قبیل قرارداد ها، به این موضوع پرداخته خواهد شد.
بیشتر بخوانید: نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد های مشارکت در ساخت به چه مواردی باید توجه نمود
اولین موضوعی که در قرارداد لحاظ و مورد توجه یک وکیل مشارکت در ساخت است تعیین دقیق طرفین معامله می باشد.
اگر ملک دارای مالکین متعدد می باشد حتما می بایست تمامی مالکین را به عنوان طرف قرارداد با سازنده قید نمود تا در انتها در خصوص مالکیت واحد ها اختلافی مطرح نشود.
ارزش و بهای عرصه (زمین) نیز اصولا در قرارداد با توافق طرفین تعیین می شود تا درصورت اختلاف بین طرفین بر اساس آن اقدام به طرح دعوا صورت پذیرد.
مساله ی بسیار مهم و اساسی در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین و توافق بر جزئیات واحد هایی که قرار بر ساخت آن می باشد است.
بنابر این حتما باید مساحت هر واحد که می بایست توسط سازنده احداث و تحویل داده شود در قرارداد لحاظ شود.
درج این موضوع سازنده را متعهد می کند تا درصورت تخلف ،سازنده مسئول و متعهد به جبران خسارات باشد.
همچنین حتما می بایست جزئیات هر واحد به تفصیل بیان شود ، ذکر جزئیات از قبیل تعداد اتاق ها همچنین توافق در نصب کابینت و کولر و… مواردی است که همگی برای سازنده تعهد ایجاد می کند.
توافق در خصوص پارکینگ و انباری و درج آن در قرارداد مساله ی مهم دیگری است که از وقوع بسیاری از اختلافات و دعاوی پس از احداث و تحویل املاک به صاحبان آن ها جلوگیری می کند.
توافق در خصوص تعهد سازنده، مبنی بر پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه به مالک ،جهت اجاره و سکونت تا پایان تحویل ملک و درج آن در قرارداد مشارکت در ساخت.
تاریخ اتمام و تحویل ملک توسط سازنده، از دیگر مندرجات الزامی قرارداد های مشارکت در ساخت محسوب می شود.
در این خصوص لازم به ذکر است که مالک یا مالکین ملک می توانند در قرارداد شرط نمایند که سازنده به ازای هر روز تاخیر در اتمام و تحویل ملک ،مبلغی به عنوان خسارت بپردازد.
در این خصوص لازم به ذکر است که مطابق با ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی، اصولا در صورت طرح دعوای مالک علیه سازنده در خصوص خسارت تاخیر در تحویل ملک، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه (منظور نرخ تورم) که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می شود میزان خسارت را محاسبه کرده و مورد حکم قرار می دهد اما اخیرا به موجب صدور رای وحدت رویه از سوی دیوان عالی کشور.
تعیین وجه التزام در قراردادها ( جبران و پرداخت خسارت) در تعهدات مالی بیش از شاخص نرخ تورم صحیح و قانونی می باشد.
بنابراین طرفین یا وکلای مشارکت در ساخت در هر قراردادی می توانند توافق کنند که در صورت تخلف یکی از طرفین، طرف متخلف مبلغی حتی بیش از نرخ تورم به طرف دیگر پرداخت نماید.
پیش از این شورای نگهبان به دلیل غیر شرعی بودن این عمل (ربا) آن را غیرقانونی و نامعتبر تشخیص داده بود.
وکیل مشارکت در ساخت و بهترین وکیل مشارکت در دادگستری
از آنجایی که امر ساخت و ساز املاک نیازمند مراجعات مکرر به ارگان و نهاد های مختلفی از جمله شهرداری، دارایی و… می باشد، بسیاری از افراد به واسطه ی دغدغه و مشغله های کاری و البته عدم آگاهی به قوانین
و مقررات حاکم بر این مسائل برای این امور به وکیل مراجعه می نمایند.
که البته در وکالت نامه محدوده ی اختیارات وکیل و اقداماتی که می بایست انجام دهد تعیین خواهد شد.
اما موضوعی که در خصوص مراجعه به وکیل می بایست توجه شود.
آگاهی از تخصص و تجربه ی وکیل انتخابی می باشد.
امروزه با تبلیغات گسترده و وسیعی که از سوی وکلا و موسسات حقوقی تحت عنوان وکالت تضمینی صورت می گیرد افرادی زیادی را به خود جلب نموده که متاسفانه در اغلب موارد جز شکست و تحمل هزینه برای افراد ثمره دیگری به همراه نخواهند داشت.
لازم به ذکر است که جدای از این موضوع که وکالت تضمینی امری غیر قانونی محسوب می شود، یک وکیل آگاه و آشنا به امور اداری و البته تشریفات قانونی هیچگاه تحقق و پیروزی قطعی در دعوا یا شکوائیه را تضمین نمی نماید.
اما به طور کلی بهترین وکیل در حوزه مشارکت در ساخت، وکیلی است که اولا آگاهی، اطلاع و اشراف کاملی به قوانین و مقررات در این حوزه داشته باشد و ثانیا مصلحت موکل خود را تحت هر شرایطی مدنظر و سرلوحه کار خود قرار دهد.
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل ملکی (وکیل زمین) در تهران کیست و چه وظایفی دارد؟
گروه وکلای برادران زینالی و وب سایت حقوقی سنا با اشراف کامل بر قوانین و مقررات حاکم بر این دعاوی و داشتن تبحر و تجربه ی کافی و لازم در این باره، آمادگی لازم را به جهت ارائه مشاوره در خصوص انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت و قبول وکالت به منظور رفع تنازع و اختلاف موجود و احقاق حق افراد و اشخاص را دارا می باشد.
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد.
با توجه به مزایایی که از سوی شهرداری برای مالکین املاک فرسوده قائل شده است، میزان تمایل برای مشارکت در ساخت و تجدید بنای جدید رو به افزایش می باشد.
در این خصوص این نکته را باید مدنظر داشت که برای انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت حتما از وجود وکیل یا افرادی که آگاه به قوانین و مسائل مرتبط با آن می باشند صورت پذیرد.
چرا که عدم آگاهی به مفاد قرارداد منعقده، ممکن است مسئولیت و مشکلات متعددی را برای اشخاص ایجاد نماید
سوالات رایج
وکیل مشارکت در ساخت در امور مربوط به ساخت و ساز چه کارایی دارد؟
وکیل مشارکت در ساخت، با اشراف کامل بر قوانین و مقررات حاکم بر این دعاوی و داشتن تبحر و تجربه ی کافی و لازم در این باره، می تواند کمک های زیادی را در این باره انجام دهد.
درصورت بروز اختلاف، چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به این دعاوی را دارد؟
از آنجایی که امور ساخت و ساز در اموال غیرمنقول (زمین) محقق می شود مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
آیا می توان مبلغی بیشتر از نرخ تورم به عنوان خسارت تاخیر در تحویل ملک ، برای سازنده تعیین نمود؟
این امر سابقا بنا بر تصمیم شورای نگهبان مبنی بر ربا محسوب شدن غیرقانونی و غیرشرعی محسوب می شد که بنا به تصمیم اخیر قوه قضاییه فاقد منع قانونی می باشد و صحیح است.
