آپارتمان از نظر لغوی
آپارتمان در بعضی از لغت‌نامه ها به شرح ذیل تعریف شده است:
آپارتمان عبارت است از: «عمارتی که مربوط به یک عمارت بزرگ اما از آن جدا و دارای چند اتاق باشد قسمتی از عمارت شامل چند اتاق متشکل که یک خانواده در آن زندگی می‌کند.»
آپارتمان از نظر حقوقی
متأسفانه مانند بسیاری از موارد دیگر قانون‌گذار تعریفی از آپارتمان ارائه نکرده و این امر امکان جولان حقوقدانان را در ارائه تعریف مؤثر ساخته است که در ذیل به بعضی از آنها اشاره می‌کنم:
آپارتمان موردنظر قانون عبارت از: «مسکنی است که جزئی از ساختمان بوده و مرکب از یک یا چند اتاق و قسمت‌های تابعه از قبیل مستراح و آشپزخانه است که مجموع آنها یک واحد را تشکیل می‌دهد.»
مالکیت های قسمت‌های اختصاصی آپارتمان (قوانین)
تعریف قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان: لازم است از دیدگاه قانون و حقوقدانان این موضوع بررسی گردد.
از منظر قانون تملک آپارتمان ها: قانون تملک آپارتمان‌ها تعریف صریحی از قسمت‌های اختصاصی را ارائه نداده است ولی می‌توان با تمسک به مفهوم مخالف قسمت‌های مشترک تعریف تقریباً جامعی را ارائه داد. بنابراین می‌توان گفت: «… قسمت‌های اختصاصی به‌طور کلی قسمت‌هایی است که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده شده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی برای استفاده یک یا چند نفر از مالکین تلقی شده یا اینکه بر طبق عرف و عادت جزء ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین قرار گرفته باشد.»
از منظر آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۷: ماده (۱) آیین‌نامه اجرایی در مقام تفسیر قانون تملک آپارتمان‌ها به تعریف قسمت‌های اختصاصی به این شرح می‌پردازد: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته است.»
از منظر حقوقدانان: قسمت‌های اختصاصی، در واقع همان مفروزات یا آپارتمان‌های جداگانه‌ی ساختمان، در صورت داشتن ملحقات و متعلقات از قبیل (پارکینگ، انباری و…) می‌باشند که در اماکن تجاری می‌تواند به صورت مغازه ظاهر شود
ویژگی های قسمت‌های اختصاصی
با عنایت به مواد ۱و ۲ آیین‌نامه اجرایی و مفهوم مخالف ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها ویژگی‌های قسمت‌های اختصاصی را می‌توان در چهار مورد به شرح ذیل برشمرد:
- قابلیت انتقال ارادی (اختیاری): برخلاف انتقال قهری قسمت‌های مشترک، انتقال قسمت‌های اختصاصی ساختمان ارادی است و با اراده مالک یا نماینده قانونی وی صورت می‌گیرد. بنابراین با انتقال قطعات آپارتمان از سوی مالک بر ثالث، در صورت وجود انباری و پارکینگ یا یکی از آن دو، دفترخانه اسناد رسمی، تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قید و اعلام می‌دارد که خریدار چند انباری و پارکینگ باید در یک جلد سند مالکیت دریافت کند. بدین ترتیب انباری و پارکینگ و یا انباری‌ها و پارکینگ های متعلق به آپارتمان مشخص می‌شود و معمولاٌ در صورت مجلس تفکیکی قید می‌شود که انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل نقل و انتقال نیستند.
آیا امکان انتقال قهری قسمت‌های اختصاصی وجود دارد یا نه؟
برای پاسخ باید بین انتقال قهری به معنی عام و انتقال قهری قسمت‌های مشترک قائل به تفکیک شد.
منظور از «انتقال قهری قسمت‌های مشترک یک ساختمان» انتقال خودبه‌خود آنها و وابستگی انتقال آن قسمت‌ها به اراده مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌باشد، بنابراین وقتی مالک اراده می‌کند قسمت‌های اختصاصی را انتقال دهد در حقیقت به صورت ضمنی و تبعی بر انتقال قسمت‌های مشترک که تابع قسمت‌های اختصاصی است اذن می‌دهد.
اما منظور از «انتقال قهری به معنی عام» این می‌باشد که ممکن است مالک یک یا چند آپارتمان فوت نماید و در اثر فوت، آپارتمان به‌طور قهری به ورثه او منتقل گردد. در این حالت قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان به‌طور قهری جزء ماترک مورث بوده و به ورثه وی منتقل خواهد شد. بنابراین امکان «انتقال قهری» قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان وجود خواهند داشت.
- استفاده انحصاری: انحصاری در لغت به معنی ویژه، خاص و اختصاصی است و استفاده انحصاری در حقیقت استفاده اختصاصی و بدون مزاحمت و شخصی می‌باشد و این ویژگی یکی از وجوه افتراق قسمت‌های اختصاصی از قسمت‌های مشترک یک ساختمان به حساب می‌آید.
ذی نفع در استفاده انحصاری از قسمت‌های اختصاصی: مالک یا قائم‌مقام وی یا نماینده قانونی وی حق استفاده انحصاری از قسمت‌های اختصاصی ساختمان را دارند که در ذیل به شرح مختصر هر یک می‌پردازیم:
مالک: شخصی است که ملکیت قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان بنام وی باشد.
قائم‌مقام: شخصی است که به جانشینی دیگری دارای حقوق و تکالیف او می‌گردد مانند وارث که قائم‌مقام مورث می‌باشد یا وصی که قائم‌مقام موصی است.
نماینده قانونی: هر شخص حقیقی یا حقوقی که قانوناً حق استفاده از ملک را داشته باشد به توضیح دیگر نماینده قانونی به حساب مالک به منظور تأمین اهداف او کار انجام می‌دهد، که به سه قسمت تقسیم می‌شود:
* نماینده قانونی مثل ولایت ولی در ولایت؛
* نماینده قضایی قیمومیت قیم؛
* نماینده قراردادی مثل وکالت وکیل در وکالت.
هزینه‌های زمین زیربنا
همان‌طوری که گفته ایم در صورتی که مالکیت زمین به علت وقف یا خالصه یا عوامل دیگر متعلق به غیر باشد در این صورت باید اجور آن به نسبت مساحت قسمت‌های اختصاصی پرداخت گردد به فرض مثال در صورتی که زمین زیربنا استیجاری باشد در پرداخت اجاره بها باید تناسب مساحت‌های قسمت های اختصاصی لحاظ گردد.
- الزام به پرداخت هزینه: نکته دیگری که لازم به یادآوری است این می‌باشد که مالک آپارتمان نمی تواند به این علت که آپارتمان او خالی از سکنه می‌باشد و او عملاً از آن استفاده نمی‌کند از پرداخت سهم هزینه‌های مشترک خودداری نماید زیرا به موجب قسمت ذیل ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. و همچنین شق دوم ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر می‌دارد: «… مخارج مربوط به محافظت ملک و… باید به تناسب حصه هر مالک پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آن چه که مخارج برای آن است صرف‌نظر نماید.»
از جمع دو ماده بالا چنین استنباط می‌شود که انصراف مالک از استفاده قسمت‌های مشترک ممکن است در دو حالت هویدا شود:
حالت اول- مالک به‌طور کلی به لحاظ عدم تصرف و سکونت خود یا قائم‌مقام قانونی او یعنی به جهت خالی بودن آپارتمان از تمام خدمات مشترک صرف‌نظر می‌کند.
قوانین آپارتمان نشینی آسانسور
مالک از پرداخت بعضی از خدمات مشترک ساختمان و مخارجی که برای آن شده صرف‌نظر می‌نماید مثلاً آسانسور ساختمان نقض فنی پیدا کرده و برای تعمیر آن مبالغی هزینه شده و مالک طبقه اول با این استدلال که چون از آسانسور استفاده نمی‌کند یا اصلاً استفاده نخواهد کرد. از پرداخت قسمتی از شارژ ماهانه که توسط مجمع عمومی تصویب و به‌وسیله‌ی مدیران، سهم او تعیین و به وی اعلام شده است استنکاف کند در هر دو حالت مالک یا ساکن آپارتمان مجاز نیست که از پرداخت سهم خویش امتناع کند
آیا با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها، مالک آپارتمان می‌تواند آپارتمان اختصاصی خود را به شخصی و انباری یا پارکینگ مربوط به آن را به شخص دیگر به‌طور جداگانه انتقال دهد یا خیر؟ در صورت ممنوعیت، چنانچه این معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چیست؟
ث) نظرات قضات محترم دادگستری: قضات محترم دادگستری در این‌خصوص متفق‌القول نیستند و چهار نظر به شرح ذیل را اظهار نموده‌اند:
نظر اول: که با اکثریت آراء اعلام شد. اگرچه انباری یا پارکینگ، حسب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌ی اجرایی آن از قسمت‌های مشترک نبوده و جزو قسمت‌های اختصاصی است لیکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است، نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد فروش انباری یا پارکینگ بدون آپارتمان با روح قانون تملک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است، سازگاری ندارد. زیرا تالی فاسد معامله‌ی مذکور این خواهد بود که اجنبی بدون داشتن مالکیت نسبت به آپارتمان با حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی از یک مجتمع مسکونی بتواند اتومبیل خود را در پارکینگ آنجا بگذارد و یا متصرف انباری شود و احتمالاً از آن استفاده‌ای برخلاف منظور نماید و یا لزوماًٌ از قسمت‌های مشترک ساختمان استیفای منفعت کند در حالی که حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی فقط برای مالکین یا متصرفین آپارتمان‌ها شناخته شده است و لا غیر. از این‌رو باید گفت این امر امکان عملی ندارد و مستلزم مزاحمت مالکین و متصرفین سایر آپارتمان‌ها و تجاوز به حقوق آنها است. نتیجه آن که در مانحن‌فیه، مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی و پارکینگ یا انباری آن را معمولاٌ در سند تفکیکی دارای پلاک علی‌الحده نیست، به دیگری بفروشد و اگر فرضاً خریدار آپارتمان هم راضی شده باشدکه آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید باز هم مالک نمی‌تواند آنها را به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر، چنانچه مبایعه‌نامه‌ی عادی بوده و قابل ترتیب اثر قانونی نیست و اگر رسمی باشد، مالک یا مالکین سایر آپارتمان‌ها به‌عنوان ذی‌نفع می‌توانند بطلان معامله‌ی مذکور را از دادگاه بخواهند.
نظر دوم: نظر به اینکه پارکینگ یا انباری به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌ی اجرایی آن، از قسمت‌های اختصاصی است و چون هر مالک حق دارد در حصه‌ی اختصاصی خود همه‌گونه تصرف نموده و مثلاً آن را به صورت جدا از آپارتمان به دیگری منتقل نماید و چنین معامله‌ای صحیح و دارای آثار قانونی است و تصریحی بر منع آن نیست. علی‌هذا خریدار آپارتمان که حاضر شده آن را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید، مأخوذ به قرارداد خویش است. او و همچنین مالکین آپارتمان‌ها نمی‌توانند متعاقباً حسب مورد، الزام فروشنده را به انتقال انباری یا پارکینگ و در صورت انتقال آنها به غیر، بطلان معامله را از دادگاه درخواست نمایند.
نظر سوم: با توجه به قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی اجرایی آن فروش انباری یا پارکینگ مربوط به آپارتمانی از یک مجتمع به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجتمع، جایز نیست.
قوانین و مقررات آپارتمان نشینی سر و صدا
نظر چهارم: چنانچه انباری یا پارکینگ، به موجب سند تفکیکی اولیه دارای پلاک علی‌حده از آپارتمان بوده و یا دادگاه با توجه به قانون ثبت و مقررات شهرداری، ضمن صدور رأی قطعی، تصرف در آن را مجاز دانسته باشد، فروش آن به هر شخص، خالی از اشکال است و نمی‌توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود. در غیر این صورت معامله نسبت به انباری و پارکینگ به‌طور مستقل، قانونی نبوده و باطل است.
مطلب دیگر اینکه، چون انباری از قسمت‌های اختصاصی ساختمان محسوب می‌شود، مالک آن حق هرگونه استفاده از انباری را دارد. پس، در صورتی که مالک یا متصرف قسمت اختصاصی درون انباری خود موتورسیکلتی پارک کند، مدیر (یا مدیران) مجموعه، حق ندارد از این عمل وی جلوگیری کنند زیرا توقف موتورسیکلت به‌عنوان مال منقول در داخل انباری بی‌اشکال بوده و مزاحمتی برای دیگران فراهم نمی‌کند. مگر اینکه با ایجاد سر و صدا و دود، مزاحم سایر مالکان شود. در این صورت نه از حیث استفاده از انباری بلکه از جهت مزاحمت قابل پیگرد قانونی است.
ج) نظریات علمای حقوق: در رسیدن به جواب صحیح دو دیده از علمای حقوق را بررسی می‌کنیم:
نظر اول: هر چند انباری و پارکینگ بصورت مفروز بوده و حدود آنها مشخص شده اما مستقل از آپارتمان نیستند بلکه جزء ملحقات و توابع آپارتمان مورد تفکیک قرار گرفته‌اند. بنابراین انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افراد خارج از مجموعه ممکن نیست ولی انتقال واحدهای انباری یا پارکینگ یا هر دو بعد از صدور سند مالکیت به اشخاص که در مجتمع دارای آپارتمان هستند بلامانع است. یعنی، مالکان می‌توانند متعلقات و ملحقات آپارتمان را بین خود نقل و انتقال دهند. (بوکان رستمی، علی، حل مشکلات ثبتی، انتشارات ققنوس، چاپ اول، ص ۴۲ و ۴۳)
نظر دوم: نگارندگان معتقدند برای رسیدن به جواب صحیح باید ببینیم آیا پارکینگ و انباری جزء قسمت‌های مشترک یک مجموعه ساختمانی است یا جزء قسمت‌های اختصاصی یا هیچ کدام بلکه از توابع یکی از این قسمت‌ها می‌باشد؟
در گذشته توضیح دادیم که پارکینگ و انباری از توابع قسمت‌های اختصاصی (آپارتمان) یک مجموعه ساختمانی است نه خود آن، بنابراین اصل وابستگی انتقال در خصوص توابع قسمت‌های اختصاصی جاری و ساری نیست در نتیجه با انتقال پارکینگ یا انباری «انتقال قهری» قسمت اشتراکی وجود نخواهد داشت.
چون این اصل بین «انتقال قسمت‌های اشتراکی و اختصاصی» تعادل ایجاد می‌کند نه بین قسمت‌های اشتراکی و توابع قسمت‌های اختصاصی، حال شخصی که به‌طور جداگانه پارکینگ یا انبارداری خود را به شخص ثالثی انتقال می‌دهد لاجرم این «شخص انتقال گیرنده» برای استفاده از پارکینگ یا انباری نیازمند ورود به قسمت‌های اشتراکی آن مجموعه ساختمانی می‌باشد در حالیکه چنین اذن یا اجازه قراردادی (بر حسب توافق مالک قبل با تمام مالکین) یا قانونی (با مالکیت یک واحد آپارتمان در آن مجتمع) را ندارد.
بنابراین، اگر چنین معامله‌ای منعقد شده باشد باید گفت که در این معامله بایع (فروشنده) به تعهد خود مبنی بر الزام به تسلیم مبیع عمل ننموده است؛ زیرا مطابق ماده ۳۶۷ ق.م. «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری بر نحوه که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد…» و در ادامه ماده ۳۸۳ مقرر می‌دارد که «تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء توابع مبیع شمرده می‌شود» لذا صرف فروش انباری یا پارکینگ و تحویل کلید آن، امکان تصرفات و انتفاعات مشتری را فراهم نمی‌آورد و از سوی دیگر تسلیم باید شامل لوازم و توابع مبیع (امکان ورود به قسمت اشتراکی مجتمع برای استفاده از آن) باشد که فراهم نیست. لذا لازم است حکم چنین معامله‌ای را مقام محترم قضایی بر اساس مواد ۳۶۷ تا ۳۸۹ ق.م صادر نمایند.
قوانین آپارتمان نشینی مشاعات و پارکینگ
پارکینگ: یکی از قسمت‌هایی که موجب بروز اختلافات شدید بین مالکین و ساکنان ساختمان‌ها می‌شود از گذشته تا به امروز تعلق پارکینگ‌های مجموعه ساختمانی به یک یا چند واحد آپارتمان می‌باشد که در دو شق قابل بررسی است:
پارکینگ‌هایی که جزء توابع یکی از قسمت‌های اختصاصی (آپارتمان) قرار گرفته‌اند: بعد از بخشنامه سال ۱۳۷۱ اداره کل سازمان ثبت اسناد و املاک تهران، مأمورین ثبتی و شهرداری موظف شده‌اند که هم در صورت‌مجلس تفکیکی و هم در پایان کار ساختمان تعداد پارکینگ ها و مساحت و حدود و شماره قطعه را صریحاً و منجزاً مشخص نمایند و به هنگام انتقال نیز تعلق پارکینگ به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود اربعه دقیقاً در سند قید نمایند.
پارکینگ‌هایی که جزء توابع مجموعه ساختمانی قرار گرفته‌اند: به ساختمان‌های قبل از سال ۱۳۷۱ برمی‌گردد به این معنا که در صورت‌مجلس تفکیکی واحدهای آپارتمانی که می‌توانند به صورت مشاعی از پارکینگ استفاده کنند نام برده می‌شد در این‌صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاعی برای آنها به رسمیت شناخته شده، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند ممکن است بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه.