اجاره یکی از عقود و قراردادهای پر کاربرد در جامعه به شمار می رود به همین جهت در سالیان مختلف قوانین آن به تبع وضعیت جامعه تغییر کرده است و به همین دلیل است در مورد اجاره ما با قوانین مختلفی سر و کار داریم که یکی از آن ها قانون سال ۵۶ است.
در اینجا قصد داریم که یکی از مواد این قانون تحلیل کنیم.
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ درباره انتقال منافع مال اجاره ای یا انتقال حق کسب و پیشه سخن می گوید.
به عنوان مقدمه باید گفت حق کسب و پیشه و تجارت مفهوم واحدی است که در نشانگر زحمات مستاجر در مال اجاره ای تجاری است که یکی از تبعات آن داشتن حق تقدم در آن است و این حق را هم قانون پشتیبانی می کند.
در این جا می خواهیم بررسی کنیم که آیا حق مستاجر در منفعت مورد اجاره قابل انتقال به دیگری هست یا خیر.
آنچه در قواعد عام اشاره شده این است که مستاجر می تواند منافع عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد مگر آنکه شرط خلافی شده باشد.
لذا طبق قانون مدنی که قانون عام است اصل بر این است که شخص مستاجر می تواند منافع را به دیگر انتقال دهد مگر در صورت شرط خلاف.
اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خلاف این اصل پیش بینی شده و قاعده را به صورت عکس مقرر کرده به این صورت که مستاجر حق انتقال ندارد، مگر آن که موجر به او اجازه داده باشد یا اجازه بدهد.
متن ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
ماده ۱۹ – در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هر گاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق خواهد بود.
هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود.
تبصره ۱- در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
انتقال منافع به چه معناست؟
می خواهیم ببینیم انتقال در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر به چه معنا است در پاسخ باید گفت منظور قانون گذار از انتقال این است که شخصی غیر از مستاجر اصلی منافع ملک را استفاده کند.
در بند یک ماده ۱۴ انتقال این گونه بیان شده است برای زمانی که موجر حق درخواست فسخ را داشته باشد:
«در موردی که مستأجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجارهنامه و یا در موردی که اجارهنامهای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار داده باشد.»
اما در ماده ۱۹ انتقال را صرف واگذاری حق کسب و پیشه چه بسا انتقال حقوقی را مد نظر دارد.
لذا می توان گفت انتقال معنی موسعی دارد چه انتقال حقوقی چه انتقال مادی و استفاده شخصی دیگر از عین مستاجره.
لذا باید این نکته را در نظر داشت که مستاجر از انتقال ممنوع است.
بدون اجازه مالک مال حتی اگر قسمتی از آن را در اختیار دیگری قرار دهد و همین انتقال جزئی هم مشمول قانون و ماده ۱۹ است.
انتقال در فرض تعدد مستاجرین
در اینجا می خواهیم این مسئله برای بررسی کنیم که آیا اگر مستاجر ها بیش از یک نفر باشند بازهم و برای مثال یکی از مستاجرین آن را به یکی دیگر از همین مستاجرین انتقال دهد آیا مشمول منع می باشد یا خیر؟
اگر چه اختلاف نظر وجود دارد اما به نظر می رسد این بخش را شامل نمی شود و ممنوعیتی ندارد.
به عبارتی می توان گفت انتقال، وقتی صدق می کند و به کسی باید این انتقال صورت گیرد تا مشمول منع شود که شخصیت وی داخل در اجاره نبوده لذا بدیهی است انتقال به خود مالک هم جایز خواهد بود.
انتقال حق کسب و پیشه در صورت داشتن اجازه
ممکن است در صورتی که موجر اجازه به انتقال داده باشد به مستاجر این انتقال به چند صورت اتفاق بیفتد.
۱- انتقال طبق شرایط اجاره نامه
آنچه از ماده ۱۹ بر می آید این است اگر مستاجر، مجاز در انتقال باشد می تواند این کار را با سند رسمی انجام دهد.
البته یکی از شرایط آن این است که این انتقال برای همان شغل یا شغلی مشابه آن باشد و این که همانطور که گفته شد این انتقال با سند رسمی باشد.
- حال مسئله ای که پیش می آید این است که اگر این انتقال با سند رسمی نباشد چه اثری دارد؟
در پاسخ باید گفت که اگر انتقال به صورت سند رسمی نباشد قانون منتقل الیه یا انتقال گیرنده را به رسمیت نمی شناسد و اینگونه خواهد بود که همچنان خود مستاجر اولی مستاجر اصلی محسوب می شود.
۲- انتقال با حکم دادگاه
یکی دیگر از موارد برای انتقال این است که در صورتی که مالک برای انتقال به غیر راضی نباشد یا این که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه در مقابل تخلیه نباشد.
در این حالت است که مستاجر می تواند از دادگاه تقاضای مجوز انتقال کند.
۳- انتقال یا اجازه مالک یا اذن مالک
طبق مفاد ماده ۱۹ مستاجر می تواند در صورت رضایت مالک عین مستاجره را انتقال دهد و در صورت رضایت مالک نیازی به مجوز دادگاه نخواهد بود.
- حال مسئله این است که در صورت رضایت مالک آیا بازهم انتقال باید با سند رسمی صورت گیرد یا خیر سند عادی هم کفایت می کند؟
در پاسخ باید چنین استدلال کرد که اگر مستاجر از ابتدا دارای حق انتقال به غیر باشد یا اینکه این حق را نداشته ولی از دادگاه مجوز گرفته این انتقال باید با سند رسمی باشد ولی اگر مالک بعدا اجازه و رضایت بدهد به انتقال در این مورد سند عادی هم کفایت می کند و لذا نیازی به سند رسمی وجود ندارد.
نتیجه گیری
آنچه در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر به آن اشاره شده است.
اگر شرط انتقال برای مستاجر درج شده وی می تواند با سند رسمی عین مستاجره را انتقال دهد با سند رسمی.
حال اگر چنین شرطی برای مستاجر نباشد یا اصلا اجاره نامه ای تنظیم نشده از ابتدا. اگر خود مالک و یا موجر بخواهد می تواند حق کسب و پیشه را پرداخت کند و ملک را تصرف کند در غیر این صورت مستاجر می تواند از دادگاه مجوز انتقال به غیر بگیرد.
در ماده ۱۹ شرایط انتقال حق کسب و پیشه بیان شده است که:
در صورت انتقال با شرایط اجاره نامه یعنی شرط داشتن حق انتقال اگر موجر باشد یا غیر موظف است حق کسب و پیشه را پرداخت نماید در غیر این صورت اگر مستاجر حق انتقال نداشته و این کار را انجام دهد مستاجر یا متصرف مستحق نصف حق کسب و پیشه خواهد بود.
تبصره ۱- در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
در صورتی که مستاجر بخواهد با حکم و مجوز دادگاه انتقال دهد در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر مجوز انتقال وی ۶ ماه فرصت دارد انتقال دهد در غیر این صورت حکم بلااثر می شود.
سوالات متداول
انتقال حق کسب و پیش چگونه باید انجام شود؟
اگر به موجب اجاره نامه مجاز به انتقال باشد با به حکم دادگاه مجوز انتقال داشته باشد باید با سند رسمی باشد ولی اگر مالک خود رضایت بدهد در این صورت یند رسمی الزامی ندارد و شرط صحت محسوب نمی شود.
در صورتی مستاجر مجاز به انتقال نباشد ولی انتقال دهد مستحق چه چیزی خواهد بود؟
در این صورت مستاجر یا متصرف به جای تمام حق کسب و پیشه مستحق نصف حق کسب و پیشه خواهد بود.
در اجاره های مشمول سال۵۶ در انتقال منفعت اصل بر چیست؟
بر خلاف قواعد عام اصل بر این است که مستاجر مشمول سال ۵۶ حق انتقال به غیر ندارد.