خانه » شرحی بر ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

شرحی بر ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

اگر برای حتی یکبار مسیر شما به دفاتر مشاورین املاک از بابت فروش املاک اعم از مسکونی یا تجاری افتاده باشد، متوجه شده اید که مشاورین مربوطه حساسیت زیادی نسبت به صحت این چنین معاملاتی بخرج می دهند و حتی ممکن است طرفین معامله را برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی تشویق کنند.

از مشکلاتی که ممکن است برای هر یک از فروشنده و خریدار مطرح شود، پیشگیری شود اما پیشگیری از مشکلات و مسائل حقوقی تنها دلیل این اقدام نیست بلکه ممکن است تنظیم سند عادی معاملات املاک در برخی مناطق ممنوع اعلام شده باشد که در این صورت مشاور املاک برای جلوگیری از تحقق تخلف خود سعی در تشویق مراجعین به ثبت معاملات خود می کنند.

در همین خصوص ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صراحتاً بیان می کند که در مناطقی که اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی وجود دارد، و وزارت دادگستری مقتضی بداند و آن را اعلام کند، کلیه عقود و معاملات اشخاص در مورد عین یا منافع اموال غیرمنقول و صلح نامه، هبه نامه و شرکتنامه، بایست ثبت رسمی شوند تا معتبر باشند وگرنه از نظر مراجع عمومی اداری و قضایی کشور هیچ اعتباری ندارد.

آیا این ماده که تاریخ تصویب آن به سال ۱۳۱۰ بر می گردد، همچنان در حال اجراست؟

آیا اگر طرفین عقد یا قراردادی مطابق ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک عمل نکنند، قراردادشان اعتباری ندارد؟

آیا اگر در محلی اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی نباشد، دیگر این الزام قانونی برداشته می شود؟

آیا اگر وزارت دادگستری در خصوص اجبار بر ثبت اسناد مرتبط با عقود و قراردادهای اموال غیرمنقول اعلامی نکند، دیگر مردم ضرورتی بر ثبت اموالشان ندارند؟

همه اینها پرسش هایی است که از دل ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور خارج می شود و در نوشتار پیش رو تلاش می شود تا حد امکان به آن پرسش پاسخ داده شود با این چارچوب که ابتدا شرحی بر ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ارائه می شود و سپس استثنائاتی که نسبت به این قانون در سایر قوانین وجود دارد، بیان می شود تا پاسخ پرسش های مطروحه یکی یکی یافت شود.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک صراحتاً بیان می کند “در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (وزارت دادگستری) مقتضی بداند.

ثبت اسناد ذیل اجباری است:

الف- کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیرمنقول که در دفاتر املاک ثبت نشده است.

ب- صلح نامه، هبه نامه و شرکتنامه “در ادامه ماده ۴۷، ماده ۴۸ همین قانون، بیان می کند که اگر سند یا قراردادی برخلاف شرایط آمده در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت نرسد، آن سند یا قرارداد در هیچ یک از ادارات و محاکم دادگستری پذیرفته نخواهد شد.

در نگاه اول پذیرش این دو ماده شاید در شرایط کنونی پذیرفتنی نباشد اما این قانون و بالاخص این ماده همچنان معتبر است و بایست شرایط آن رعایت شود.

در بند الف ماده ۴۷، تنها معاملات اموال غیرمنقول اعم از عین (یعنی خرید و فروش خود مال غیرمنقول) یا منافع (اجاره مال غیرمنقول) که در دفاتر املاک ثبت نشده اند را ضروری تشخیص داده است.

اگر بحث تاریخی تصویب این قانون را ابتدا بررسی کنیم در میابیم که در دهه اول قرن حاضر شمسی، مردم اموال غیرمنقول خود را با اسناد عادی یا بنچاق منتقل می کردند و با آمدن این قانون در واقع تصمیم بر این بود که نظمی به این معاملات داده شود تا حکومت بتواند حتی المقدور بر معاملات مردم جامعه نظارت کند و حتی در ماده ۴۸، ضمانت اجرای بی اعتباری این اسناد در ادارات دولتی و محاکم دادگستری را وضع کرد تا مردم به قانون تَن دهند و بی توجه به آن، مسیر گذشته خود را ادامه ندهند.

البته این بدین معنا نیست که این ماده صرفاً با توجه به مقتضیات آن زمان وضع و تصویب شده است بلکه در حال حاضر در برخی از شهرستان ها این اختیار به وزارت دادگستری داده شده است که برای نظم بخشیدن به معاملات ملکی مردم، ضرورت ثبت آنها را اعلام کند.

برای نمونه به یکی از این اعلام نامه های وزارت دادگستری اشاره می شود:

شماره آگهی: ۴۴۰۲ ۳۲۲/۷/۱۱

تاریخ تصویب: ۱۱/۰۷/۱۳۲۲

وزارت دادگستری به موجب ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک به اطلاع عموم می رساند که از ۱۵ آبان ماه سال جاری هر یک از معاملات زیر که در ۱۳ بخش نیشابور که عبارتند از:

دهستان های قاضی، زبرخان، اردوغش، مارول، ماژیک، سرولایت، بار معدن، تحت جلگه، اربقائی، طاغنکوه، ریوند، عشق آباد، اسحق آباد واقع می شود، باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده و به صورت سند رسمی در آید والا دعاوی راجع به این معاملات پذیرفته نمی شود.

در هیچ یک از دادگاه ها و ادارات ترتیب اثر به آن داده نخواهد شد:

کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع یا حقوق املاک غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده است.

صلح نامه، هبه نامه و شرکتنامه.

حال شاید درک این ماده در زمانه کنونی که معاملات با اسناد عادی معتبر نیست، سخت باشد ولی پیشینه قوانین است که آزمون و خطایی برای غنی شدن قوانین فعلی می باشد.

نقل و انتقال اموال غیر منقول در حال حاضر

در حال حاضر نقل و انتقال اموال غیر منقول به موجب بخشنامه ۱۱۶۴۳۸ سازمان امور مالیاتی و ۲۸ قانون نظام امور صنفی خرید یا فروش هر مال غیرمنقول اعم از مسکونی یا تجاری بایست در سامانه معاملات املاک ثبت و کد رهگیری ۱۳ رقمی دریافت شود.

البته اگر خریدار یا فروشنده که ملک سابقه ثبتی دارد مستقیم به دفاتر اسناد رسمی برای انتقال قطعی سند مراجعه نمایند از این قاعده مستثنی هستند و دیگر نیازی به گرفتن کد رهگیری ۱۳ رقمی نیست.

در واقع پاسخ پرسش دوم این است که رعایت ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در شرایط کنونی با تخصیص رو به رو بوده است یعنی اگر ملکی سابقه ثبتی دارد، انتقال آن از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد ولی تنظیم مبایعه نامه عادی میان خریدار و فروشنده به عنوان یک پیش قرارداد، صحیح محسوب می شود و به عنوان یک سند در محاکم دادگستری مورد پذیرش قرار می گیرد.

در همین خصوص رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور شماره ۵۶۹ بیان می کند که، اگر الزام ثبت معاملات املاک در مناطقی که وزارت دادگستری آگهی کرده، رعایت نشود، مانع از این نیست که محاکم به مستندات تنظیمی فی مابین و اصل مالکیت طرفین توجه نکند.

در نتیجه اسناد عادی تنظیمی پیش از انتقال قطعی سند مالکیت اموال غیرمنقول معتبر شناخته شده است.

در خصوص تملیک منافع مثل قرارداد اجاره، این الزام پیش بینی نشده است بلکه موجر و مستاجر مختار به ثبت اجاره نامه خود در سامانه املاک و گرفتن کد رهگیری ۱۳ رقمی هستند و همچنان اجاره نامه های عادی با رعایت شرایطی مورد پذیرش ادارات و محاکم دادگستری قرار می گیرد.

این خود به نوعی در تضاد با ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک قرار دارد و ابتدا به ساکن این ذهنیت برایمان ایجاد می شود که ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک نسخ ضمنی شده است اما اینطور نیست بلکه موادی از قوانین وجود دارد در تضاد با ماده ۴۷ دستور داده اند که به معنای نسخ نمی باشد بلکه تخصیصی ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک محسوب می شود و در ادامه استثنائات آن را خواهیم آورد.

استثنائات ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

الف – اولین استثناء ماده ۱۱۷ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۱۲ می باشد که نقل و انتقال اموال اعم از منقول یا غیر منقول از طریق اسناد عادی را مورد شناسایی قرار داده است که شاید در نگاه نخست این تصور برای ما ایجاد شود که قانونگذار دو سال بعد از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک با آوردن این ماده، به نوعی ماده ۴۷ را نسخ ضمنی کرده است.

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در توضیح شرایط معامله معارض (یعنی فردی با سند عادی ملکش را بفروش رساند، سپس با سند رسمی همان ملک را به دیگری بفروشد) سخن گفته است و این در خصوص آن دسته از نقل و انتقالاتی است که مناطقی از کشور مشمول ماده ۴۷ به تشخیص وزارت دادگستری نبوده اند.

پس صحبت از نسخ ضمنی ماده ۴۷ منتفی می شود.

ب – قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، نقل و انتقال منافع املاک اعم از مسکونی یا تجاری را در قالب سند رسمی یا عادی مورد شناسایی قرار داده است و در حال حاضر هیچ ضرورت و الزامی بر ثبت اجاره نامه ها وجود ندارد.

بلکه حتی اگر اجاره نامه شرایطی از قبیل امضای دو شاهد، امضاء مؤجر و مستاجر، مشخص بودن تاریخ شروع و پایان اجاره نامه و در نهایت مشخص بودن اجاره بها و ودیعه، موجر می تواند بدون اینکه دعوای علیه مستاجر مطرح کند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل دستور تخلیه ملک را یک هفته ای بگیرد، هر چند که سند مزبور، از جمله اسناد عادی است و برخلاف ماده ۴۷ که حتی انتقال منافع املاک غیر منقول را ملزم به ثبت کرده است.

البته این مورد شاید تخصیص زدن بخشی از ماده ۴۷ باشد که مرتبط با تملیک منافع مال می باشد و شرایط کنونی جامعه و رویه قضایی حاکم این تخصیص را پذیرفته است.

استثنائات مرتبط با ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک شاید گسترده تر از این دو مورد بیان شده، باشند اما بیان تمامی آنها از حوصله این مطلب خارج است

نتیجه گیری

و به طور کلی باید در نظر داشت که ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک همچنان ضمانت اجرای خود را حفظ کرده و همانطور که اشاره شد، در معاملات اموال غیرمنقول که سابقه ثبتی دارند، نقل و انتقال بایست با انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود ولی به این معنا نیست که سند عادی مبایعه نامه همانطور که رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ دیوان عالی کشور اعلام کرد، بی اعتبار باشد بلکه می تواند در جهت اثبات ادعای اصل مالکیت مستند دعوا قرار گیرد.

در نتیجه رعایت ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک با توجه به مقتضیات قانونی کنونی صورت می گیرد و اسناد عادی نقل و انتقال از اعتبار سند عادی در محاکم دادگستری برخوردار می باشد ولی تنها استثناء آن نقل و انتقال اموال غیرمنقولی است که سابقه ثبتی ندارند و بایست با فرایند پیش بینی شده در سامانه اینترنتی املاک و گرفتن کد رهگیری صورت گیرد.