پرسش: در اثر زلزله‌ای به قدرت چهار ریشتر ساختمان خریداری شده خراب می‌شود. چنانچه ساختمان‌های اطراف سالم باشد، در صورت کارشناسی و تأیید عدم استحکام بنا آیا خریدار می‌تواند از خیار عیب استفاده کند؟
اتفاق‌نظر
بر اساس مقررات قانون مدنی به شرح مواد ۴۲۲ به بعد، خیار عیب و احکام آن بیان شده است. به تعریف ماده ۴۲۳ قانون مذکور عیب وقتی قابل اعتناست که مخفی و در زمان عقد موجود باشد و نیز به حکم مواد ۴۲۵ و ۴۳۰ همان قانون، عیب حادث قبل از قبض در حکم عیب سابق و عیب حادث که ناشی از عیب قدیم باشد نیز استحقاق اعمال و اجرای خیار را به ذوالخیار می‌دهد. کیفیت اجرای عادی خیار عیب، امکان فسخ و گرفتن ارش (عدم فسخ با فرض بقای عقد) برای مشتری است؛ اما این حکم مطلق به شرح ماده ۴۲۹ قانون مدنی مواجه با چند استثنای منطقی شده است؛ که عناوین و موارد استثنا را می‌توان به تلف، تغییر و انتقال مبیع تقسیم کرد.
اولاً: اماره عرفی و تبادر ذهنی از کلمه تلف که می‌توان در دو مصدر تلف کردن و تلف شدن به کار رود چنین نتیجه می‌دهد که سبب تلف می‌تواند ارادی و نیز قهری باشد (بند یک ماده ۴۲۹ قانون مدنی) این نظر با نحوه انشای بند ۲ همان ماده که مقرر می‌دارد: «در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد» تقویت می‌شود. لذا به نظر می‌رسد که نمی‌توان از کلمه تلف به تلف کردن (ضرورت دخالت اراده) و یا اعتقاد به اینکه چون در انتهای بند ۲ از فعل خریدار آمده است عبارت بعد از آن نیز الزاماً باید در محدوده اراده باشد و مفهوم جمله مذکور تسری آن به عوامل خارج از اراده نیست. فرض پرسش را به جهت اینکه وقوع زلزله سبب خرابی ساختمان بوده از مبحث امکان اعمال خیار عیب خارج کرد بلکه کاشف از عیب مبیع خواه فعل اراده باشد یا نه، خود موضوعیت ندارد بلکه تنها طریق کشف به عیب مخفی در مبیع است و تفاوت سبب و جهت، مؤثر در مقام نیست. با توجه به کلیت پیش‌گفته، در فرض پرسش همزمان با وقوع زلزله و خرابی بنا در عین حال دو واقعه حادث شده که: یکی تلف شدن مبیع عرفاً و دیگری کشف وجود عیب در آن است یعنی تلف مبیع معرف وجود عیب مخفی سابق بر عقد است (با فرض صحت وجود عیب در نتیجه عدم استحکام ساختمان از جهت کارشناسی) بنابراین خریدار می‌تواند از احکام خیار عیب استفاده کند. در این صورت از آنجا که مبیع عرفاً تلف شده محسوب است، امکان فسخ برای خریدار وجود ندارد و تنها می‌تواند مطالبه ارش کند. در اینجا ممکن است پرسشی به ذهن برسد و آن اینکه با توجه به موقعیت بنا در عرصه (وسعت عرصه نسبت به بنا مثل اینکه یک واحد ساختمان در یک باغی مجموعاً مبیع باشد) ممکن است، بنا در عرفی از تلف دگرگون شود زیرا در مثال مذکور به نظر می‌رسد که خرابی بنا تلف کل مبیع باشد زیرا عرصه که باغ است تلف نشده، پس در این فرض باید پاسخ مسئله را چگونه به دست داد؟ در پاسخ می‌توان گفت که معمولاً در خرید واحدهای ساختمانی عرصه همراه با ساختمان به فروش می‌رسد و این‌گونه نیست که عرصه جداگانه و بنا جداگانه خریداری شود (البته فرض اخیر ممکن نیست و بلکه نادرست است) به عبارت دیگر، عقد بیع در خرید بنا در موقعیت غالب خود به دو عقد منحل نمی‌شود که یک عقد به بنا برگردد و عقد دیگر به عرصه، بلکه مجموع عرصه و اعیان مبیع و متعلق قصد قرار می‌گیرد؛ بنابراین، خریدار می‌تواند از بند ۲ ماده ۴۲۹ قانون مدنی جهت گرفتن ارش منحصراً استفاده کند.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی
اگر بعد از انجام معامله معلوم شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار به قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله است. لیکن این خیار وقتی به اثبات می‌رسد که عیب مخفی بوده و مشتری رمان بیع عالم به آن نبوده اعم از اینکه عیب واقعاً مخفی بوده یا مشتری به آن التفات نداشته باشد. در پرسش مطروحه عیب مخفی بوده و به‌واسطه زلزله عیب ساختمان با توجه به استحکام بناهای هم‌جوار ظاهر شده است و برحسب مقررات ماده ۴۳۵ قانون مدنی بلافاصله باید از خیار عیب استفاده شود که با جلب نظر کارشناس و اثبات معیوب بودن ساختمان حسب مورد مشتری می‌تواند بر طبق مقررات ماده ۴۳۲ قانون مذکور معامله را فسخ یا ارش مطالبه کند بدیهی است تشخیص عیب برحسب عرف و عادت و مطابق ازمنه و امکنه متفاوت است.
