سرقفلی از نهاد های حقوقی است که در امور املاک تجاری کاربرد عملی بسیاری دارد. در میان علمای حقوق اختلاف نظر بسیاری در مورد ماهیت آن و همچنین درباره تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه وجود دارد.
اما با این حال نظر درست و غالب بر این است که سرقفلی ماهیتی جدا از حق کسب و پیشه دارد.
نکته ی قابل ذکر این است که سرقفلی تنها در قرارداد اجاره و آن هم اجاره محل تجاری وجود دارد و قرارداد اجاره محل مسکونی سرقفلی موضوعیت ندارد.
حق سرقفلی
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مورد اشاره قرار گرفته است و در تعریف آن می توان گفت که حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره، مستاجر به موجر می پردازد به جز آنچه که به عنوان اجاره بها می پردازد برای آن که محل را در اختیار بگیرد.
نکته ی قابل ذکر این که سرقفلی را ممکن است در ابتدای اجاره مستاجر به مالک یا موجر بپردازد و یا ممکن است که خود موجر به مستاجر بپردازد.
نحوه ایجاد حق سرقفلی
طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ سرقفلی متکی بر توافق طرفین است و تا تراضی در این زمینه نشود، چنین حقی ایجاد نمی شود اما در حق کسب و پیشه این امر به صورت قهری ایجاد می شود و به حکم قانون می باشد و برخلاف آن نمی توان توافق کرد.
همچنین حق کسب و پیشه برای موردی است که مستاجر با فعالیت در محل تجاری به آنجا رونق بخشیده است.
اما حق سرقفلی ربطی به دست رنج و زحمات مستاجر در ملک تجاری ندارد و با واسطه توافق طرفین به وجود می آید.
به این معنا که مستاجر در ابتدای اجاره، مبلغی را به موجر می دهد، در علت پرداخت این مبلغ بین علما اختلاف نظر است اما آنچه ظهور دارد این است که پرداخت این مبلغ از طرف مستاجر به واسطه این امر است که بعدها در اجاره همین ملک حق تقدم داشته باشد.
به عبارتی آنچنان که در حق کسب و پیشه علت پرداخت مبلغ به مستاجر به علت دسترنج و زحمات وی بوده در سرقفلی اگر مستاجر به موجر حق سرقفلی پرداخت کند به علت داشتن حق تقدم است.
-
مثال برای سرقفلی
برای مثال شخصی که مالک مغازه است؛ مغازه خود را اجاره می دهد و مبلغی تحت عنوان سرقفلی به میزان ۵۰ میلیون می گیرد مستاجر با پرداخت این مبلغ حق تقدم و اولویت خواهد داشت و هر زمانی هم که اجاره به پایان برسد.
مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد باید به نرخ روز سرقفلی را مسترد کند برای مثال اگر آن ۵۰ میلیون به نرخ روز و با ارزیابی کارشناس ۱۰۰ میلیون شده باشد باید پرداخت کند.
پرداخت سرقفلی از طرف موجر به مستاجر
معمولا به این شکل است که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی می دهد تا حق تقدم پیدا کند و در زمان تخلیه هم آن را به نرخ روز دریافت می کند.
اما در مواردی ممکن است که مستاجر بدون پرداخت سرقفلی به موجر بعدا این مبلغ را از وی مطالبه کند و آن زمانی است که ضمن اجاره، حقوقی برای مستاجر شرط شده است.
برای مثال وی حق تقدم در اجاره برای سالیان بعد داشته باشد یا اینکه موجر ملک را با همین اجاره بها به وی دوباره اجاره بدهد در اینجا مستاجر برای آنکه بعدا از حقوق خود صرف نظر کند می تواند مبلغی برای این اسقاط حق تحت عنوان سرقفلی مطالبه کند.
پس صرف توافق برای داشتن حق تقدم در اجاره، بدون پرداخت سرقفلی باعث ایجاد حق مطالبه چنین حقی می شود.
پس اگر حتی شرط شود موجر حق اجاره دادن به غیر را ندارد اما آن را اجاره دهد تخلیه با پرداخت سرقفلی از جانب موجر ممکن است.
تکلیف سر قفلی بعد از فوت صاحب آن
کسی که مالک سرقفلی مغازه ای شده اگر فوت شود این حق وی به ورثه منتقل می شود، حال این حق بین همه ورثه مشاع و مشترک است و همه ی آنان در آن سهیم هستند.
هر وارث می تواند حق خود را به ورثه دیگر منتقل کند و نیازی به اجازه موجر در این رابطه نیست، حتی اگر حق انتقال به غیر نیز از متوفی سلب شده باشد این انتقال بین خود ورثه صحیح است.
زیرا ورثه جانشین محسوب می شوند و غیر به حساب نمی آیند.
معنای انتقال و فروش سرقفلی
انتقال سرقفلی به این معنا می باشد که کسی غیر از مالک به عنوان مستاجر از آن به صورت عملی استفاده کند و مشغول کسب و کار باشد.
مالیات سرقفلی
اگر ملک تجاری و برای مثال مغازه و… باشد و دارای کسب و کار باشد و قبل از انتقال ملک سر قفلی آن منتقل شده باشد و حال، مالک آن ملک را بفروشد دریافت مالیات بابت سر قفلی در این حالت متنفی می باشد.
نکته دیگر آن که مالیات سرقفلی به ملک تجاری در حال استفاده تعلق می گیرد بنابراین به ساختمان های نیمه ساخته و یا زمین با کاربری تجاری و امثال آن مالیات سرقفلی تعلق نمی گیرد. اگر مالک ملک خود را منتقل کند باید معادل ۵ درصد آن طبق قیمت منطقه ای آن مالیات پرداخت کند.
حال اگر دارای سرقفلی باشد و همراه با ملک سرقفلی هم به مالک یا مستاجر منتقل شود؛ معادل ۲ درصد بهای آن مالیات تعلق می گیرد.
معیار و ملاک تعیین مالیات سرقفلی بر اساس ارزش معاملاتی ملک است که توسط کارشناس تعیین می شود نه آن ارزش معاملاتی که در سند قید شده است. پرداخت مالیات برعهده انتقال دهنده است.
مالیات بر ارث سرقفلی
اگر مالک سرقفلی فوت شود و وی قصد انتقال آن به نام خویش را داشته باشد؛ باید درصد معینی از قیمت روز را که اداره مالیات تعیین می کند توسط ورثه پرداخت شود.
این میزان ۳۵ درصد مبلغ تعیین شده می باشد و هر وارث نسبت به سهم الارث خود باید آن را بپردازد.
حق کسب و پیشه چه موقع پرداخت می شود؟
حق کسب و پیشه در اثر فعالیت مداوم و ادامه دار مستاجر ایجاد می شود از آنجا که طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اجاره های تابع این قانون به امر قانون گذار و به طور خودکار تمدید می شود و امکان فسخ اجاره جز در حالت هایی استثنایی وجود ندارد.
لذا اگر در این موارد موجر فسخ هم کند لازم است حق زحمات مستاجر را به صورت پول بپردازد که نام این حق کسب و پیشه می شود چون مستاجر برای رونق آنجا و کسب مشتریان آنجا تلاش کرده و اگر قرار باشد جایی دیگر برود باید از صفر شروع کند.
میزان حق کسب و پیشه با توجه به میزان سالها زحمات مستاجر و میزان رونق ملک تجاری تعیین می شود به وسیله کارشناس.
نتیجه گیری
حق سرقفلی مبلغی است که مستاجر برای داشتن حق تقدم به موجر می پردازد و با توافق طرفین میزان آن تعیین و ایجاد می شود برخلاف حق کسب و پیشه که توسط قانون گذار تعیین شده نه اراده طرفین و توافق برخلاف آن هم باطل است.
این دو نهاد با هم متفاوت هستند و در این باب در بالا سخن گفتیم. نکته دیگر که باید به آن اشاره کرد مالیات سرقفلی است که شرح دادیم در زمان انتقال اگر سرقفلی هم به مستاجر منتقل شود میزان آن ۲ درصد خواهد بود.
اما اگر این حق به ورثه برسد برای انتقال آن به نام خود باید مبلغی به میزان ۳۵ درصد مالیات پرداخت کنند.
سوالات متداول
سرقفلی چیست؟
مبلغی است که مستاجر برای داشتن حق تقدم در اجاره سالیان بعد به موجر پرداخت می کند و ممکن است که این حق بدون پرداخت سرقفلی و با شرط بر اینکه موجر حق اجاره دادن به غیر نداشته باشد ایجاد شده باشد.
تفاوت اساسی سرقفلی یا حق کسب و پیشه چیست؟
سرقفلی حاصل توافق طرفین برای داشتن حق تقدم مستاجر است ولی حق کسب و پیشه حاصل زحمات مستاجر در ملک تجاری است که در بالا شرح دادیم.
مالیات بر سرقفلی چه میزان است؟
میزان مالیات بر سرقفلی را در بالا شرح دادیم که در اشکال مختلف به چه صورت است. پرداخت مالیات آن بر عهده انتقال دهنده ملک می باشد.
