پرسش: درصورتی‌که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستأجر در انتقال به غیر با احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد دارد آیا صدور حکم تخلیه ممکن خواهد بود؟
نظر اکثریت
امکان صدور حکم تخلیه ممکن می‌باشد؛ زیرا:
- به‌موجب ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی رفع تصرف عدوانی در املاک مشاع پذیرفته شده است. بدیهی است وقتی مقنن رفع تصرف علیه شریک مشاع را می‌پذیرد به طریق اولی امکان درخواست تخلیه از سوی شریک علیه شخص غیر شریک (مستأجر در مانحن‌فیه) لااقل در بخشی که به نحو مشاع در تصرف دارد، امکان‌پذیر خواهد بود.
- به‌موجب تبصره ماده ۱۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ امکان تخلیه علیه یکی از مستأجرین متعدد که تخلف نمایند امکان‌پذیر است. لهذا یک مستأجر نیز در قبال مؤجرین متعدد به طرفیت هرکدام مستأجر جداگانه‌ای محسوب می‌شود که امکان تخلیه از سوی یکی از آنان وجود دارد.
- درصورتی‌که با استرداد دعوا از سوی یکی از خواهان‌ها نتوان درخواست تخلیه نمود این به ضرر صاحب حق خواهد بود که از حق خود نمی‌تواند استفاده نماید.
- به‌موجب ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی امکان خلع‌ید از املاک مشاعی پیش‌بینی شده است.
- به‌موجب ماده ۴۷۵ قانون مدنی اجاره املاک مشاع با اینکه مجاز شمرده شده است به تصرف دادن آن منوط به اجازه دادن شریک دیگری است. لهذا بدون اذن شریک نمی‌توان ملک را به تصرف غیر داد که مستنبط از آن این است که بعد از تخلف نیز با راضی نبودن موجر دیگر و درخواست تخلیه، تخلیه انجام می‌گیرد.
نظر اقلیت
امکان تخلیه در چنین صورتی وجود ندارد؛ زیرا:
- با فرض تخلف مستأجر با توجه به اینکه یکی از موجرین دعوای خود را مسترد داشته، مستأجر می‌تواند در محل به رابطه استیجاری خود ادامه دهد و درخواست تخلیه موجر دیگر مانع این حق می‌گردد چون اجرای حق شریک مزبور با شریکی که مطالبه نکرده در تعارض می‌باشد و هیچ دلیلی بر رجحان نیز وجود ندارد تا امکان تخلیه را مجاز بدانیم.
- مقررات مواد ذکر شده در نظریه اکثریت قابل استناد نیست؛ زیرا مسائل مطروحه مربوط به تصرف عدوانی و خلع‌ید بوده که نوعی عدوان حاکم است در حالی که در تخلیه رابطه امانی بوده و مقررات خلع‌ید و تصرف عدوانی در تخلیه جاری نمی‌گردد.
- مطابق اصول کلی حاکم از جمله مبحث خیارات در عقد بیع و نیز فوت مورث و اجرای حقوق مربوط به مورث حاکی از این است که هیچ‌یک از صاحبان خیارات یا مورث به تنهایی حق ندارد که اعمال خیار نماید مگر اینکه تمامی آنان با هم موافق باشد. لهذا با موافقت یکی از آنان اعمال حق از سوی دیگران ممکن نخواهد شد.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۶)
درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر پذیرفته شده و در این مورد حکم به تخلیه داده می‌شود. حال در فرض سؤال مطروحه مورد اجاره متعلق به دو نفر است که به علت اینکه مستأجر بدون اجازه، ملک را به دیگری واگذار کرده هر دو نفر اقدام به تقدیم دادخواست تخلیه کرده‌اند. در اثنای رسیدگی یکی از مالکین دعوای خود را مسترد می‌نماید در این صورت نیز دادگاه نسبت به حق مالک دیگر رسیدگی و حکم قضیه را صادر می‌نماید. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مؤید صحت این بیان است. با این توضیح که دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می‌نماید؛ ولی اجرای آن تابع مقررات املاک مشاعی است.
