دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی یکی از موضوعات حقوقی پیچیده و حساس است که مستاجران و موجران به دلیل وجود اختلافات در اجرای تعمیرات اساسی و جزئی محل سرقفلی با آن مواجه می شوند. این دعاوی بر اساس قوانین جاری کشور و با استناد به رویه های قضایی مختلف مطرح می شوند و نیازمند دانش و تخصص ویژه ای در زمینه حقوق سرقفلی و اجاره هستند. در ادامه این محتوا از سایت سنا به بررسی شرایط و قوانین این مورد از وکیل سرقفلی می پردازیم.
تعریف و اهمیت تعمیرات محل سرقفلی
تعمیرات محل سرقفلی به دو دسته کلی تقسیم می شوند: تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی. تعمیرات اساسی شامل تعمیرات زیرساختی و کلی مانند تعویض سیستم های گرمایشی و سرمایشی، تعمیرات سقف و دیوارها و اصلاحات کلی است که بهبود وضعیت ساختمان را هدف قرار می دهند.
جزئی‌ترین تعمیرات شامل تعویض لامپ ها، رنگ آمیزی دیوارها و تعمیرات کوچک دیگر است که به نگهداری و حفظ وضعیت موجود محل سرقفلی کمک می کنند.
شرایط الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
- اگر در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره، مستاجر با شرایط موجود مورد اجاره را پذیرفته و با همان شرایط زمان طرح دعوا، شروع به تصرف کرده باشد، نمی‌تواند تقاضای الزام موجر به تعمیرات اساسی را داشته باشد.
- در رسیدگی به این دعوا، شغل تعیین شده در اجاره‌نامه نیز مورد توجه قرار می‌گیرد. بنابراین، اگر شغل تعیین شده برای فعالیت در مورد اجاره با همین شرایط موجود قابلیت فعالیت داشته باشد، نمی‌توان موجر را ملزم به تعمیرات اساسی کرد.
- با توجه به استفاده قانون‌گذار از عبارت «تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه»، مشخص است که تعمیراتی مانند گچ‌کاری ترک دیوار، رنگ‌آمیزی، یا گذاردن مانع برای جلوگیری از ورود آب به مغازه یا تعمیر و تعویض کرکره، جزء تعمیرات کلی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده ساختمان باشد، نیست و جزء تعمیرات جزئی و تزئینی محسوب می‌شود.
- مستاجر باید در حال فعالیت در مورد اجاره بوده و از آن بهره‌برداری کند. بنابراین، اگر به دلیل کهولت سن یا مسائل دیگر، مورد اجاره را تعطیل کرده باشد، نه تنها نمی‌تواند تقاضای الزام موجر به تعمیرات اساسی را داشته باشد، بلکه ممکن است به دلیل وارد آوردن خسارت به رونق کسبی، با خطر تخلیه مورد اجاره مواجه گردد.
مبنای قانونی الزام به تعمیرات محل سرقفلی
مبنای قانونی الزام به تعمیرات در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و قوانین بعدی تعیین شده است. به ویژه ماده 20 این قانون بیان می کند که انجام تعمیرات اساسی بر عهده موجر است، در حالی که تعمیرات جزئی به عهده مستاجر می باشد. در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر، مستاجر می تواند از طریق دادگاه اقدام به الزام موجر به انجام تعمیرات نماید.
مراحل قانونی طرح دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی
- تعیین نیاز به تعمیرات: ابتدا مستاجر باید ثابت کند که محل سرقفلی نیاز به تعمیرات اساسی دارد و این تعمیرات برای استفاده بهینه از محل ضروری است.
- ارسال اخطار: مستاجر باید به صورت رسمی و کتبی به موجر اخطار دهد و او را ملزم به انجام تعمیرات در مدت زمان معینی کند.
- ثبت دادخواست: در صورت عدم انجام تعمیرات توسط موجر، مستاجر می تواند دادخواست الزام به تعمیرات محل سرقفلی را در دادگاه صالح ثبت کند.
- بررسی دادگاه: دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل طرفین، می تواند حکم به الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی صادر کند.
مستندات و مدارک لازم
- قرارداد اجاره: باید قراردادی معتبر بین موجر و مستاجر وجود داشته باشد که در آن جزئیات مربوط به تعمیرات محل سرقفلی مشخص شده باشد.
- مستندات فنی: مدارک فنی و کارشناسی که نشان دهنده نیاز به تعمیرات اساسی محل سرقفلی باشد.
- اخطار رسمی: مستاجر باید اخطاریه رسمی ارسال شده به موجر را به دادگاه ارائه دهد.
حقوق و تکالیف طرفین
تکالیف موجر: موجر موظف است تعمیرات اساسی را در محل سرقفلی انجام دهد و شرایط مناسبی را برای استفاده مستاجر فراهم کند. در صورت امتناع از انجام این تعمیرات، موجر می تواند با حکم دادگاه ملزم به انجام آنها شود.
حقوق مستاجر: مستاجر حق دارد از موجر بخواهد که تعمیرات اساسی را در محل سرقفلی انجام دهد. در صورت عدم انجام تعمیرات توسط موجر، مستاجر می تواند از دادگاه بخواهد که موجر را ملزم به انجام تعمیرات نماید.
کسر هزینه های تعمیرات از اجاره بها
در ادامه به بررسی امکان کسر هزینه های تعمیرات از اجاره بها در دو قانون مهم مربوط به روابط موجر و مستاجر، یعنی قانون مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون مصوب سال ۱۳۷۶ می پردازیم.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
طبق ماده ۲۱ این قانون، در صورتی که موجر به انجام تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره محکوم شود و از انجام آن امتناع کند، مستاجر می تواند با نظارت واحد اجرای احکام، اقدام به تعمیر محل نموده و هزینه های انجام شده را تا سقف شش ماه اجاره بها از محل اجاره بها کسر کند.
توجه داشته باشید که مستاجر در این قانون، حق تهاتر مابقی هزینه های مازاد بر شش ماه اجاره بها با اجاره بها را ندارد و باید برای وصول مطالبات خود، مطابق با مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، در همان پرونده اجرائی اقدام نماید.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
در این قانون، به طور صریح به حق کسر هزینه های تعمیرات توسط مستاجر از اجاره بها اشاره نشده است. با این حال، مستاجر می تواند با نظارت واحد اجرای احکام و در همان پرونده اجرائی، مطابق با مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، برای وصول مطالبات خود به دلیل انجام تعمیرات ضروری در ملک، اقدام نماید.
سخن پایانی
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی از جمله دعاوی حقوقی مهم و پیچیده ای است که نیازمند دانش دقیق قوانین و مقررات مربوطه می باشد. در این دعاوی، موجر و مستاجر هر دو وظایفی در قبال تعمیرات محل سرقفلی بر عهده دارند و در صورت بروز اختلاف، می توانند از طریق مراجع قضایی برای احقاق حقوق خود اقدام نمایند.
دفتر وکالت برادران زینالی با بهره مندی از وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی و قراردادها، آماده ارائه مشاوره حقوقی دقیق و متناسب با شرایط هر پرونده به موجران و مستاجران گرامی می باشد. وکلای این مجموعه با بررسی دقیق اسناد و مدارک و لحاظ قوانین و رویه های قضایی، بهترین مسیر را برای احقاق حقوق موکلین خود در دعاوی الزام به تعمیرات محل سرقفلی ترسیم می کنند.
پرسش های متداول
الزام به تعمیرات محل سرقفلی شامل چه مواردی می شود؟
الزام به تعمیرات محل سرقفلی شامل تعمیرات اساسی و جزئی است که مستاجر و موجر موظف به انجام آنها هستند. تعمیرات اساسی مانند تعمیرات زیرساختی و کلی بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.
در صورت عدم انجام تعمیرات توسط موجر، مستاجر چه اقداماتی می تواند انجام دهد؟
مستاجر می تواند ابتدا به موجر اخطار کتبی ارسال کند و در صورت عدم پاسخ مناسب، دادخواست الزام به تعمیرات را در دادگاه صالح ثبت کند.
آیا مستاجر می تواند هزینه تعمیرات را از موجر مطالبه کند؟
بله، در صورتی که مستاجر مجبور به انجام تعمیرات اساسی شود، می تواند هزینه های مربوط را از موجر مطالبه کند و در صورت امتناع موجر، دادگاه حکم به پرداخت هزینه ها توسط موجر صادر می کند.
الزام به تعمیرات محل سرقفلی چگونه توسط دادگاه بررسی می شود؟
دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل طرفین و با توجه به نیاز واقعی محل سرقفلی به تعمیرات، حکم به الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی صادر می کند.