سیر تا پیاز سرقفلی ملک و مغازه اوقافی

سرقفلی نهادی است که از قانون روابط موجر و مستاجر نشات می گیرد. لذا اولین نکته این است که سرقفلی فقط در مورد اجاره موضوعیت پیدا می کند و همچنین این اجاره باید در خصوص محل تجاری باشد مثل مغازه در غیر این صورت سرقفلی جایگاهی نخواهد داشت.

در تبیین مفهوم سرقفلی و تعریف آن بین علمای حقوق اختلاف نظر بسیار وجود دارد و معمولا با حق کسب و پیشه شناخته می شود و عده ای این دو را یک مفهوم در نظر می گیرند اما عده ای دیگر به درستی قائل به تفاوت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه هستند.

 سرقفلی مغازه اوقافی چیست؟ بررسی حقوقی و نکات مهم

سرقفلی مغازه اوقافی به حقی گفته می‌شود که شخصی (مستأجر یا متصرف قانونی) بر سرِ در مغازه‌ای دارد که ملک آن متعلق به موقوفه است. این املاک معمولاً تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه یا متولی خاص اداره می‌شوند و اجاره‌نامه‌ها و نقل و انتقالات آنها تابع شرایط خاصی است.

### تفاوت مغازه‌های اوقافی با املاک شخصی

 مفهوم سرقفلی در مغازه‌های اوقافی

در مغازه‌های اوقافی، مستأجر ممکن است به واسطه قراردادهای اجاره قدیمی یا پرداخت وجه به متولی، دارای حق سرقفلی شده باشد. این حق به معنای حق اولویت در تمدید اجاره و گاهی حق انتقال به غیر است. با این حال، این سرقفلی تابع قوانین اجاره اماکن تجاری (مصوب ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) و نیز شرایط موقوفه است.

 آیا سرقفلی مغازه اوقافی قابل فروش است؟

بله، اما با شرایط:

• نیاز به موافقت و اجازه کتبی از سازمان اوقاف یا متولی موقوفه دارد.
• در صورت انتقال، مبلغی تحت عنوان «حق‌السهم وقف» یا «حق‌التحریر» باید پرداخت شود.
• قرارداد جدید اجاره یا انتقال باید در دفاتر رسمی (معمولاً دفترخانه اسناد رسمی) تنظیم شود.

 نکات حقوقی مهم در خرید سرقفلی مغازه اوقافی

1. ابتدا وضعیت ملک از نظر اوقافی بودن یا نبودن از طریق استعلام از اوقاف بررسی شود.
2. بررسی شود که قرارداد اجاره فعلی تحت قانون سال ۱۳۵۶ (مستأجر از حمایت بیشتری برخوردار است) یا قانون سال ۱۳۷۶ است.
3. در صورت خرید، موافقت‌نامه اوقاف و پرداخت حق‌السهم آن باید به‌صورت مکتوب و رسمی انجام شود.
4. حتماً با حضور وکیل متخصص دعاوی ملکی و وقف اقدام به خرید یا انتقال نمایید تا از تضییع حقوق جلوگیری شود.

خلاصه و جمع‌بندی

سرقفلی مغازه‌های اوقافی وجود دارد اما تابع شرایط خاصی است. نقل و انتقال آن باید با مجوز سازمان اوقاف انجام شود و ممکن است هزینه‌هایی تحت عنوان حق انتقال یا حق موقوفه از طرفین مطالبه شود. برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، توصیه می‌شود قبل از هرگونه خرید و فروش یا تمدید قرارداد، با وکیل مشورت شود.

شخصیت حقوقی موقوفه

از طرف دیگر ملک اوقافی با توجه به آن که خود شخصیت حقوقی جدا دارد و شخص حقیقی مالک آن نیست و تنها نمایندگی آن را به عنوان متولی بر عهده دارد.

امور ملک مزبور من جمله اجاره دادن با نماینده ملک اوقافی می باشد.

اجاره توسط متولی و نکات آن

متولی نماینده مال موقوفه می باشد پس می تواند با رعایت مصلحت مال موقوفه آن را اجاره داد؛ حال اگر متولی فوت یا محجور شود اجاره همچنان باقی است و منحل نمی شود.

نکته ی قابل اشاره این که اگر ملک مزبور، مغازه باشد و برای آن سرقفلی توافق صورت بگیرد، سرقفلی مزبور با ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و به نفع موقوفه پرداخت می شود.

سایر قواعد مربوط به سرقفلی در قانون در اینجا هم جاری ست. اما نکته ای که آن را می توان استثنا دانست این است که اگر مستاجر مغازه اوقافی بخواهد سرقفلی را منتقل کند باید اجازه متولی و موافقت اداره اوقاف را کسب کند.

پس از آن ۱۰ درصد از میزان سرقفلی را که دریافت می کند را به موقوفه پرداخت کند.

حال اگر مستاجر قبلا به موقوفه سرقفلی پرداخته باشد، ۱۰ درصد مبلغ مزبور نسبت به ما به التفاوت سرقفلی پرداختی به موقوفه و سرقفلی جدید محاسبه و دریافت می شود.

نکته ای که باید دانست این است که اگر مستاجر مزبور مغازه را بخواهد به خویشان و یا وراث طبقه اول خود یعنی پدر و مادر و فرزندان خود منتقل کند از هزینه ی بالا که تحت عنوان پذیره یاد می شود معاف خواهد بود.

کسب و کار در ملک مسکونی اوقافی

اگر مستاجر در زمینی که برای ساختن خانه مسکونی از اوقاف اجاره کرده است محل و کسب و کار بنا کند؛ برخلاف شرط انجام شده در موقع انتقال ملک یا اجاره دادن محل کسب باید ۵۰ درصد سرقفلی را برابر نظر کارشناس به موقوفه پرداخت کند.

نکته دیگر این که اگر مورد استفاده از زمین برخلاف چیزی باشد که واقف گفته است کلیه وزارت خانه ها، سازمان ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت، موسسات عمومی غیر دولتی نظیر شهرداری ها و نیز نهاد های انقلابی مشمول پرداخت پذیره طبق قانون و آیین نامه خواهند بود‌.

پذیره و اهدایی در موقوفه به چه معناست؟

این بحث زمانی مطرح می شود که زمین موقوفه به اجاره داده می شود و برای مستاجر این حق وجود دارد که روی آن زمین برای خودش ساختمان بنا کند؛ حال مستاجر برای به دست آوردن این حق مبلغی تحت عنوان پذیره و اهدایی باید پرداخت کند.

در واقع نوعی حق الارض است. در ماده یک آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی اصلاحی سال ۱۳۸۲ از آن تعریف ارائه داده است.

آنچه از این ماده برداشت می شود این است که پذیره و اهدایی در برابر اجاره دادن زمین موقوفه دریافت می گردد که بی مدعی است و واگذاری برای نخستین باز همراه با بخشیدن حق تملک اعیانی باشد (اعیان بناهایی است که روی زمین خالی احداث شده) که مستاجر با کاربری های مذکور در آن ماده می خواهد بر روی آن بسازد.

(برای مطالعه بیشتر مقاله درنگی در جایگاه قانونی پذیره و اهدایی مهری ندافیان مراجعه کنید).

انتقال سرقفلی موقوفه توسط مستاجر

ماده ۴ آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی در این باره بیان کرده است که:

هرگاه مستاجر بخواهد واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است به غیر انتقال دهد باید با کسب موافقت متولی و اداره حج و اوقاف و امور خیریه ۱۰% کل سرقفلی محل را که کارشناس یا خبره محلی تعیین می‌ کند به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد و در صورتی که قبلاً سرقفلی به موقوفه پرداخت کرده باشد ۱۰% مزبور نسبت به مابه‌التفاوت سرقفلی فعلی محاسبه و دریافت می‌ شود.

صرف مبلغ سرقفلی ملک وقفی

در ماده ۱۰ آیین نامه مزبور این گونه بیان شده است که:

وجوهی که از محل پذیره و سرقفلی حاصل از اجازه و استیجار رقبات موقوفه و یا به عنوان اهدایی دریافت می‌گردد جزو عواید همان موقوفه محسوب و علی ما قرره الواقف (آنچه واقف مقرر کرده است) به مصرف می‌ رسد و در صورتی که از عواید مذکور پس از وضع مخارج ضروری و اجرای نظر واقف مبلغ متنابهی باقی بماند که بتوان رقیه جدیدی خریداری و با اقدام به احداث بنادر قسمتی از اراضی آن نمود، به منظور استمرار و بقای موقوفه و تأمین نظر واقف و تضمین بیشتر آن برای سال‌های آینده با رعایت صلاح و صرفه وقف و با تحصیل مجوز از سرپرست سازمان عمل خواهد شد.

نتیجه گیری

اجاره دادن ملک وقفی با نماینده وقت یا متولی می باشد. متولی می تواند با رعایت مصلحت طبق قواعد عمومی وقف مال موقوفه را اجاره دهد و اگر زمین باشد طبق قانون می توان به مستاجر اجازه احداث بنا در آن داد.

نکته دیگر آن که مستاجر نمی تواند بدون اجازه متولی و اداره اوقاف، سرقفلی مغازه اوقافی را به دیگری انتقال دهد در غیر این صورت موثر واقع نمی شود.

سوالات متداول

سرقفلی مغازه اوقافی به چه شکل است؟

سرقفلی مخصوص عقد اجاره و محل کسب و تجارت است. در مواردی یک انسان و شخص حقیقی مغازه خود را اجاره می دهد و مبلغی سرقفلی می گیرد و در موارد دیگر ممکن است موجر یک شخص حقوقی باشد مثل مال موقوفه که غالبا قواعد حاکم در سرقفلی اینجا هم جاری می شود.

حق پذیره و اهدایی چیست؟

فرض کنید که مستاجر زمینی را از اوقاف اجاره کرده و طبق قرارداد اجازه دارد روی آن زمین برای خودش ساختمان بسازد این حقی که به وی برای استفاده از زمین و ساختن ساختمان داده شده در مقابل مبلغی است که به آن پذیره و اهدایی گفته می شود.

انتقال سرقفلی بدون اجازه متولی چگونه است؟

در انتقال سرقفلی موقوفه لازم است که اجازه متولی و اداره اوقاف وجود داشته باشد در غیر این صورت موثر نخواهد بود.