امروزه با نوسازی و تجمیع املاک در مجاورت هم با یکدیگر و ایجاد آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی عظیم، دیگر خانه های اختصاصی و مجزا به ویژه در کلانشهر ها کمتر یافت می شود.
آپارتمان نشینی از فرهنگ، قاعده و قانون مختص به خود برخوردار می باشد که متاسفانه شاهد این موضوع هستیم که در بسیاری از موارد توسط ساکنین و مالکین آپارتمان ها رعایت نمی شود.
در این نوشتار قصد داریم به قوانین و مقررات حاکم بر آپارتمان ها و مشاعات آن، و نحوه و طریقه ی حل اختلاف آن بپردازیم.
یک ساختمان از چه قسمت هایی تشکیل شده است؟
به طور کلی در خصوص روابط مالکان و ساکنین آپارتمان ها با یکدیگر و قوانین حاکم در حال حاضر قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان ها مطرح می باشد که به صورت تخصصی به این مساله می پردازد.
مطابق با قانون تملک آپارتمان ها؛ هر آپارتمان به دو قسمت:
- عمومی یا مشترک.
- اختصاصی.
تقسیم می شود که در ادامه ی بیشتر به آنها خواهیم پرداخت.
مشاعات و قسمت های عمومی ساختمان چیست؟
مطابق قانون در تعریف قسمت های مشترک بیان داشته است که:
قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
موارد زیر جمله قسمت های عمومی و مشاع محسوب می شوند:
- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
- تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشوی خانه، تابلو های برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
- اسکلت ساختمان و جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
- درها و پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
- تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کننده روشنائی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنادر آن احداث گردیده است.
- نمای خارجی ساختمان.
- محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
قوانین حاکم بر قسمت های مشترک و مشاع آپارتمان ها
مطابق با ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها:
حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
پس قانون میزان تعهدات و حقوق را در ابتدا بر اساس میزان مالکیت سهام اختصاصی هر مالک مقرر داشته که البته، مالکان می توانند توافق دیگری در این زمینه به عمل آورند که اصولا امروزه رایج است که شرکا به یک اندازه از در قسمت های مشترک تعهد داشته باشند.
البته این موضوع یک استثنا هم دارا می باشد، در صورتی که نوع استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.
چه مواردی جز هزینه های مشترک و عمومی محسوب می شود؟
مطابق با آئین نامه ی قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مربوط به:
- سرایدار.
- نگهبان.
- متصدی آسانسور.
- هزینه نگاهداری تاسیسات.
- باغبان.
- تزئینات قسمتهای مشترک.
- هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان.
و کلیه ی مواردی که برای حفظ و نگه داری از قسمت های مشترک که به آن اشاره شد، لازم و ضروری می باشد بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد.
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.
چگونگی و نحوی حل اختلاف در آپارتمان ها
متاسفانه امروزه بسیار شاهد اختلافات اعضای آپارتمان ها با یکدیگر می باشیم که شایع ترین آنها در خصوص عدم پرداخت قسمت های مشترک و مشاع یا به عبارت عامیانه، حق شارژ آپارتمان می باشد.
در این باره لازم به ذکر است که؛ مدیر یا مدیران ساختمان در ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه، مبلغ بدهی را از ساکن آپارتمان مطالبه خواهند کرد.
اگر با ابلاغ اظهارنامه، ساکن آپارتمان همچنان از پرداخت هزینه ها و شارژ خودداری نماید، مدیر یا مدیران می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات آپارتمان، از ارائه خدمات مشترکی مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و… به وی خودداری نمایند.
در صورتی که بازهم اقدامی به جهتی تصفیه و پرداخت حساب خود ننماید.
مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر برای وصول وجه، اجرائیه صادر کنند.
جدای از مراجعه به اداره ثبت و درخواست صدور اجرایه، مدیر یا مدیران می توانند با مراجعه به دادگاه علیه او طرح دعوا نمایند.
دادگاه ها خارج از نوبت و سریع به این امر رسیدگی می کنند و می توانند واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی محروم و جریمه کنند.
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد؛
قانون تملک آپارتمان ها به عنوان اصلی ترین مرجع روابط مالکان و ساکنین آپارتمان ها در خصوص تعیین قسمت های مشاع، هزینه های عمومی و مشترک، طریقه و نحوه ی حل اختلاف ساکنین آپارتمان ها، پرداخته است.
اما به طور کلی و همانطور که در متن اشاره شد مواردی از جمله:
- تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ.
- منبع آب مرکز حرارت و تهویه.
- رختشویخانه.
- تابلوهای برق.
- کنتورها.
- تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان.
- اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد.
دستگاه آسانسور و محل آن و… جز قسمت های مشاع ساختمان محسوب می شوند.
سوالات رایج
منظور از قسمت های مشترک چیست؟
قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد گفته می شود.
اگر یکی از مالکان ساختمان از ملک خود استفاده ننماید آیا بازهم می بایست هزینه های قسمت های مشترک را پرداخت نماید؟
مطابق با قانون تملک آپارتمان ها؛ پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک، مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
در صورتی که یکی از ساکنین آپارتمان از پرداخت هزینه های قسمت مشاع خودداری نماید قانونا چه اقدامی علیه می توان انجام داد؟
مدیر ساختمان پس از اخطار و ابلاغ اظهار نامه می تواند وی را از خدماتی همچون شوفاژ، آب گرم، برق و… محروم کند و همچنین دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم سند انتقال، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از او مطالبه نمایند.