الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان + نمونه دادخواست

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

بخش عمده ای از تعهدات و روابط حقوقی که بین افراد به وقوع می پیوندد مربوط به معاملات املاک است. که به تبع آن بخش قابل توجهی از دعاوی موجود در دادگستری را هم این امر به خود اختصاص داده است.

در این نوشتار قصد داریم به یکی از آثار انعقاد قرارداد مربوط به معاملات یعنی تنظیم سند رسمی و البته دعاوی که درصورت عدم انجام تعهد می توان علیه ناقض تعهد مطرح کرد بپردازیم.

شماره مستقیم وکیلانعقاد قراردادهای فروش آپارتمان

یکی از مهم ترین و اصلی ترین قسمت خرید و فروش آپارتمان انعقاد یک قرارداد قانونی صحیح و با در نظر گرفتن کلیه شرایط اعم از وضعیت طرفین، وضعیت ملک، درج الزامات و شروط قانونی و… می باشد.

منظور از وضعیت طرفین توجه به دو نکته است:

نخست وضعیت سلامت عقل و قدرت درک و تشخیص می باشد.

به عبارتی دیگر مطابق با قانون مدنی معامله با اشخاص صغیر، مجنون، اکراه شده و… صحیح نمی باشد.

مورد دوم وضعیت مالکیت طرفین است.

بسیاری از معاملات به وکالت و نمایندگی از طرف فروشنده انجام می شود و حتما می بایست قبل از انعقاد معامله و پرداخت درصدی از معامله از صحت و سلامت وکالت و نمایندگی قطع و یقین پیدا کرد.

توجه به وضعیت ملک هم در کنار وضعیت طرفین و ملک، امری مهم و ضروری محسوب می شود.

در هنگام انعقاد قراردادهای فروش آپارتمان علاوه بر توجه و دقت کافی به وضعیت ظاهری ملک که البته از بدیهیات محسوب می شود، می بایست حتما به این نکته توجه شود که ملک در رهن یا موقوفه نباشد.

چرا که در این صورت خریدار را با مشکلات جدی و عدیده ای روبه رو خواهد ساخت.

اما درج شروط و الزامات قانونی برای هریک از طرفین امری لازم و نقش تعیین کننده را به دنبال دارد، چرا که امروزه بسیار شاهد این موضوع هستیم افراد به علت عدم آگاهی از مفاد درج شده در قرارداد یا برعکس عدم ذکر یک سری مندرجات و شروط الزامی در قرارداد متحمل ضرر شده اند.


بیشتر بخوانید: ماهیت قراردادهای پیش‌فروش ساختمان


قرارداد فروش آپارتمان

اما اگر بخواهیم برخی از شروط و الزامات قانونی را به طور مختصر بیان کنیم می بایست به مواردی از قبیل:

تعیین موعد و یا اقساط پرداخت برای خریدار و تعیین خسارت و فسخ درصورت عدم انجام تعهد، درج تعیین موعد برای فروشنده جهت تسلیم آپارتمان و تعیین خسارت درصورت دیر کرد در تسلیم، تعیین موعد برای خریدار به جهت حضور در دفاتر اسناد رسمی به جهت انتقال قطعی و رسمی به فروشنده و… می بایست اشاره کرد.


بیشتر بخوانید: ملاک تعیین میزان خسارت احتمالی در مورد اسناد رسمی و تجاری


طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

همانطور که اشاره شد یکی از مندرجات اصلی و اساسی در قراردادهای فروش آپارتمان تعیین موعد برای حضور در دفاتر اسناد رسمی و انتقال قطعی آپارتمان از سوی فروشنده به خریدار می باشد.

امروزه شاهد این موضوع هستیم که به دلایل مختلفی از جمله افزایش روز افزون قیمت زمین و املاک، که قیمت حین انعقاد قرارداد فروش آپارتمان، با هنگام حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی بسیار متفاوت و روند افزایشی داشته است، فروشندگان املاک را به طمع انداخته و منجر به خلف وعده و در نتیجه در صدد فسخ معامله و همچنین عدم انتقال قطعی به خریدار می باشند.

این امر موجب به وجود آمدن حق طرح دعوا و الزام به انجام تعهد فروشنده تحت شرایطی می باشد. در ادامه به بررسی شرایط طرح این دعوا می پردازیم.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده

برای طرح هر دعوا و مهم تر از آن شانس و احتمال پیروزی در آن دعوا می بایست از یک سری شرایط و ویژگی ها برخوردار بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز از این قاعده مستثنی نیست و دارای شرایطی است.

  • اولین و اصلی ترین شرط لازم؛ وجود یک قرارداد قانونی صحیح بین طرفین می باشد.

چنانچه شرایط قانونی یک قرارداد که به آن اشاره شد یا اینکه قرارداد به موجب اختیارات قانونی یکی از طرفین پیش از طرح دعوا فسخ شده باشد امکان طرح این دعوا وجود نخواهد داشت.

  • مورد دیگر که باز هم به انعقاد و ایجاد قرارداد برمی گردد، تعیین تاریخ دقیق، به جهت حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی می باشد
  • اخذ گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه توسط خریدار

لازم به ذکر است این مورد یکی از دلایل و قرائن چهت اثبات عدم انجام تعهد فروشنده می باشد.

  • اطمینان از وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری برای ملک؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

بیشتر بخوانید: عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی


شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده

طریقه عملی قدام برا الزام به تنظیم سند

طریقه عملی قدام برا الزام به تنظیم سندخریدار ملک پس از اطمینان از دارا بودن مدارک لازم، می بایست با حضور در دادگاه حقوقی محلی که ملک در آن حوزه قرار دارد و پرداخت هزینه دادرسی معادل قیمت منطقه ای ملک وفق کتابچه ارزش منطقه‌ای که هر سال توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی برای ادارات تابعه امور اقتصادی و دارایی ارسال می‌شود و ملاک قرار گیرد.

(نه هر قیمتی که مدنظر خود می باشد) اقدام به ثبت دادخواست نماید.

ذکر این نکته ضروری است که خریدار می تواند با حضور در دفاتر خدمات قضایی نیز با پرداخت هزینه دادرسی و دیگر موارد لازم (برای مثال اخذ کد ثنا به جهت ابلاغ و اطلاع رسانی از رسیدگی به پرونده) اقدام نماید.


شماره مستقیم وکیلبیشتر بخوانید: هزینه دادرسی دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجراییه یا فک رهن


نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

ریاست محترم دادگاه های عمومی …

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب شش دانگ یک باب منزل مسکونی/یک واحد آپارتمان را در تاریخ … به مبلغ …… و به مساحت … متر مربع واقع در …. به شماره پلاک ثبتی … بخش … از خوانده که مالک قانونی می باشند خریداری نمودم.

مطابق با قرارداد تنظیم شده فی مابین خوانده متعهد شدند که پس از گذشت … روز با حضور در دفترخانه شماره …. نسبت به تنظیم سند به نام اینجانب اقدام نمایند.

بنده در قرارداد تنظیم شده یک بار نیز با تمدید زمان تنظیم سند موافقت نموده ام. متاسفانه خوانده پس از گذشت این مهلت ها به بهانه های مختلف از حضور در دفترخانه و تنظیم سند خودداری می کنند و حاضر به انجام تعهدات خود در قرارداد نیستند. اینجانب علاوه بر مراجعات بسیار اظهارنامه ای نیز به شماره …… تاریخ …. برای ایشان ارسال نمودم که همچنان از انجام تعهد خودداری می نمایند. در ابتدا برای جلوگیری از تضییع و تفریط خواسته و منع از نقل و انتقال و حفظ حقوق بنده صدور قرار تامین خواسته را به استناد ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی تقاضا دارم. فلذا با تقدیم این دادخواست رسیدگی و صدور حکم به الزام خوانده مبنی بر انتقال سند رسمی را به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و بند ۳ماده ۳۶۲ و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی استدعا دارم.

نتیجه گیری

در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شده، پس از انعقاد قرارداد فروش آپارتمان برای طرفین تعهداتی به وجود می آید.

جدای از انجام تعهد مبنی بر تسلیم و پرداخت بهای معامله، فروشنده باید در تاریخ تعیین شده در قرارداد به جهت انتقال قطعی و رسمی به خریدار در دفترخانه حاضر شود و ملک را انتقال دهد.

حال اگر به هر دلیلی فروشنده از این اقدام خودداری نمود، خریدار با رعایت شرایط گفته شده امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را می تواند مطرح سازد.

سوالات رایج

الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان چیست؟

زمانی که آپارتمانی خریداری شده و فروشنده طبق قرارداد موظف شده که در زمان مقرر در دفتر اسناد حضور بهم برساند و سند را منتقل نماید، ولی از تعهد خود شانه خالی کرده است برای گرفتن سند از همچین فروشنده ای نیازمند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی هستیم.

اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند امکان طرح بازهم وجود خواهد داشت؟

در این دعوا شخصیت خوانده ملاک نیست و باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به ظرفیت وراث ایشان تنظیم نمود.

اگر مشخص شود ملک فروخته شده، مال غیر بوده و متعلق به فروشنده نمی باشد آیا بازهم امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد؟

در این صورت خریدار باید دعوای دیگری تحت عنوان الزام فروشنده به استرداد ثمن به انضمام کلیه خسارات قانونی مطرح سازد.

مقالات دیگر

با ما در ارتباط باشید