امروزه بخش قابل توجهی از مردم در شهرهای بزرگ و کوچک با مشکلات مستاجری دست و پنجه نرم می کنند و صاحب خانه ها نیز از این مشکلات مستثنی نیستند.
گاهی مستاجر بعد از اتمام قرارداد ملک را بنا بر دلایلی مثل کم بودن پولش برای گرفتن خانه دیگر، تورم بیش از حد بازار مسکن و مشکلاتی از این قبیل تخلیه نمی کند و صاحب خانه را با دعوای تخلیه مواجه می کند.
این نوشته حول محور تخلیه و نحوه تخلیه از طریق اجرای ثبت می چرخد.
تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی حقی است که قانونگذار برای مالک ملک تعیین کرده است و مالک ملک در صورت وجود شرایط تخلیه می تواند به شورای حل اختلاف و یا واحد اجرای ثبت مراجعه و حکم تخلیه بگیرد و مستاجر را مجبور به تخلیه واحد کند.
شرایط برای گرفتن دستور تخلیه
- پایان یافتن مدت اجاره.
- عدم پرداخت اجاره بها بیش از ۳ ماه.
- انتقال ملک توسط مستاجر به شخص دیگر.
- استفاده از ملک در موارد غیرمشروع.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای موجر و مستاجر توسط دو شاهد امضا شده باشد.
گرفتن حکم تخلیه ملک بعد از گذشت چند ماه از قرارداد
اصل بر این است که صاحب ملک (موجر) در مابین مدت اجاره نمی تواند حکم تخلیه ملک را بگیرد ولی در صورتی که در قرارداد شرطی ذکر شده باشد و مستاجر برخلاف شرط عمل کند صاحب ملک می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را درخواست کند.
مثلا صاحب ملک شرط کند که مستاجر اجازه استفاده از میوه های حیاط را ندارد و یا اینکه شرط کند که ملک فقط برای استفاده مسکونی استفاده شود و مستاجر برخلاف شرط عمل کند.
تخلیه ملک تجاری
برخلاف ملک مسکونی که صلاحیت رسیدگی طبق قانون با شورای حل اختلاف است رسیدگی به تخلیه املاک تجاری در صلاحیت دادگاه های عمومی است.
برای درخواست تخلیه اینگونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هست راه های مختلفی وجود دارد مانند:
- تخلیه محل سرقفلی به دلیل انتقال به غیر تحت هر شرایط و هر قراردادی.
- تغییرات شغل بدون هرگونه اجازه کتبی از موجر.
- تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی بدون اجازه موجر یا مالک آن ملک.
- عدم پرداخت اجاره بها.
- و…
اگر قرارداد اجاره سال ۷۶ منعقد شده باشد طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ عمل می شود.
- در قرارداد مغازه باید عنوان شود که از روابط مرتبط با این قانون پیروی می شود خصوصا که قرارداد اجاره مغازه از نوع غیر رسمی و قولنامه ای باشد.
- مدت زمان باید در قرارداد ذکر و مدت آن منقضی شده باشد.
- توسط دو شاهد معتبر امضا شده باشد.
- صاحب ملک برای گرفتن حکم تخلیه باید ودیعه (مبلغ رهن) را به دایره اجرائی تحویل دهد.
توجه به تاریخ اجاره و اینکه مشمول چه قانونی است
- محل های که تا تاریخ ۲۷/۰۹/۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی اجاره داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۵ هستند.
- محل های که از تاریخ ۲۷/۰۹/۱۳۶۵ تا ۰۱/۰۷/۱۳۷۶برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشد و صاحب ملک (موجر) از مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر مصوب ۰۸/۰۹/۱۳۶۵ است.
- محل های که از تاریخ ۰۱/۰۷/۱۳۷۶ به بعد اجاره واگذار شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ هستند.
تفاوت در رسمی و عادی بودن قرارداد اجاره
سند عادی: اگر قرارداد اجاره، عادی باشد و قرارداد در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد؛ می توان برای تخلیه از مراجع قضائی دستور فوری گرفت و فورا مستاجر را ملزم به تخلیه کرد.
در این مورد اجرای ثبت درخواست تخلیه را قبول نمی کند چرا که سند عادی است. در مورد عادی بودن سند فرقی نمی کند که قرارداد به صورت دستی نوشته شده باشد و یا در آژانس املاک.
مرجع قضائی بعد از بررسی مدارک و وجود رابطه موجر و مستاجری دستور تخلیه را صادر می کند و در صورت حکم بر تخلیه مستاجر حق اعتراضی ندارد و در صورت اعتراض می تواند دعوایی جدید با دادخواستی جدید ثبت کند.
سند رسمی: اگر قرارداد، رسمی بود یعنی در دفترخانه ثبت شده بود می توان در اجرای ثبت نیز تقاضای تخلیه کرد.
درخواست تخلیه از طریق اجرای احکام را توضیح خواهیم داد.
مراجع صلاحیت دار برای حکم تخلیه
بعد از بحث در مورد عادی و رسمی بودن قرارداد بحث مرجع صالح به رسیدگی پیش می آید.
شورای حل اختلاف: مطابق بند ب ماده ۹ شورای حل اختلاف (تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه) در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
پس قرارداد چه عادی باشد چه رسمی شخص می تواند به شورا محل وقوع ملک مراجعه کند.
دادگاه عمومی: در صورتی که در قرارداد اجاره حق سرقفلی و کسب و پیشه واگذار شده باشد به این علت که طرح کننده دعوا در خصوص حق سرقفلی و کسب و پیشه نیز ادعایی دارد به دادگاه مراجعه می کند.
اجرای ثبت: در صورتی که قرارداد رسمی باشد شخص مختار است که به اجرای ثبت برود یا شورای حل اختلاف که پیشنهاد ما این است که به دلیل آنکه سند رسمی ضمانت (قدرت) اجرای قوی تری دارد و مراحل آن سریع تر انجام می شود اجرای ثبت بهتر است.
تخلیه ملک از طریق اجرای ثبت
همانطور که در بالا گفتیم به دلیل اینکه قرارداد اجاره بین طرفین در دفترخانه ثبت می شود قدرت اجرائی بالایی دارد چرا که دارنده سند می تواند بدون مراجعه به مراجع قضائی و صدور حکم اجرای مفاد قرارداد را از اداره ثبت بخواهد.
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ بر قدرت اجرائی این اسناد صحه گذاشته است. به موجب ماده ۹ آیین نامه اجرائی درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل می آید.
سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه به قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند، تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می کند.
نحوه ی اجرای اجراییه توسط اجرای ثبت
طبق مفاد ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی روابط موجر و مستاجر اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اوراق اجراییه به شخص مستاجر ابلاغ کند و ۳ روز مهلت برای تخلیه به او می دهند.
در صورتی که مستاجر ظرف ۳ روز بعد از ابلاغ تخلیه نکند مامور اجرا برای اجرای اجراییه اقدام خواهد کرد.
(مدت زمانی که برای تخلیه به مستاجر می دهند در صورت رسیدگی شورای حل اختلاف ۱۰ روز است)
تخلیه ملک در دوران کرونا
بنا بر مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا قرار شد مستاجران جا به جا نشوند.
بر اساس مصوبه دولت قراردادهای بعد از تیرماه ۱۳۹۹ با افزایش اجاره همراه می شوند و مدت اجاره تمدید می شود این تمدید خودکار دارای سه شرط است.
- مستاجر در دوره اجاره قبلی به تعهداتش عمل کرده باشد
- اگر مالک در دوره اجاره قصد فروش کند به شرط فروش رسمی مستاجر باید ظرف ۲ ماه تخلیه کند
- مستاجر سقف اجاره تعیین شده را قبول کند.
با جمع سه شرط بالا دادگاه ها حکم به تخلیه نمی دهند.
نتیجه گیری
هنگامی که مدت اجاره یک مکان به پایان می رسد موجر یا مالک می تواند برای تخلیه از سه روش اقدام نماید که شامل تخلیه از طریق شورای حل اختلاف، تخلیه از طریق دادگاه و تخلیه از طریق اجرای ثبت است.
در خصوص تخلیه از طریق اجرای ثبت موجر ابتدا باید به اداره ثبت برود و تقاضای اجراییه پر کند سپس سند مزبور را به دفاتر ثبت تحویل دهد. سپس دفتر خانه با صدور برگ اجراییه آن را به اداره ثبت می فرستد و سپس اداره ثبت اجراییه را به مستأجر ابلاغ می کند.
سوالات متداول
اجرای دستور تخلیه در صورت غیاب مستاجر چگونه است؟
در صورت غیاب مستاجر چه این غیبت از روی عمد باشد چه از روی عمد نباشد اگر اثاثیه ای در ملک موجود بود می توان با معرفی انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا تخلیه ملک را انجام داد.
آیا بعد از پایان مدت زمان اجاره تا صدور حکم به تخلیه اجاره بها به صاحب ملک (موجر) تعلق می گیرد؟.
بله موجر میتواند با تقدیم دادخواست مبنی بر اجرت المثل ایام تصرف اجرت المثل یا همان اجاره بهای ملک را بگیرد.
آیا می توان بعد از حکم تخلیه خود صاحب ملک اجاره معوقه و یا اجرت المثل را از ودیعه بردارد؟
جواب منفی است چرا که برای ثبت درخواست و صدور حکم تخلیه بر علیه مستاجر صاحب ملک (موجر) باید مبلغ ودیعه را به حساب دادگستری واریز کند تا دعوای او شنیده شود در غیر این صورت نقص حساب و درخواستش رسیدگی نمی شود.